“割肉”自救，有賣有買

在巨大的融資壓力面前，賤賣股權(quán)、出讓土地、被并購等，成為地產(chǎn)大佬和中小開發(fā)商的無奈選擇。資金成了開發(fā)商近期的中心議題，誰有錢誰就有話語權(quán)。據(jù)風(fēng)之鈴調(diào)查機(jī)構(gòu)透露，目前已經(jīng)有幾家開發(fā)商正在籌劃賣地。“一些‘貧血’的開發(fā)商高調(diào)叫賣手中的地塊確實(shí)是迫于生存壓力�！憋L(fēng)之鈴調(diào)查機(jī)構(gòu)地產(chǎn)部方誠這樣說。

不過，既然有地產(chǎn)商賣地，那么就有開發(fā)商找準(zhǔn)機(jī)會(huì)在“吃”地。據(jù)有些開發(fā)商講，目前大幅土地都是分割拍賣，地王級(jí)的土地幾乎不可能再次產(chǎn)生。當(dāng)然，有些開發(fā)商也在做土地一級(jí)整理，但這樣的企業(yè)畢竟是鳳毛麟角。買進(jìn)轉(zhuǎn)讓土地，這對(duì)這些巨鱷來說，無疑是一個(gè)擴(kuò)充實(shí)力范圍，進(jìn)入新市場(chǎng)最劃算的方法之一。

“一方面，由于資金壓力大，部分開發(fā)商可能會(huì)進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓或采取降價(jià)銷售的方式快速回籠資金。另一方面，由于大量土地過渡到有實(shí)力的大型開發(fā)商手中，市場(chǎng)供應(yīng)量就有可能產(chǎn)生壟斷，由此可能會(huì)加劇供需緊張，從而推動(dòng)房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲。盡管‘城中村’會(huì)提供大量的土地，但開發(fā)成本太高，對(duì)有些開發(fā)商來說也是望塵莫及。所以，在開發(fā)商缺錢的時(shí)候，我們應(yīng)該看到正反兩個(gè)方面的效果都存在。”俊發(fā)房地產(chǎn)一位人士這樣提醒。

地產(chǎn)江湖，轉(zhuǎn)讓暗流涌動(dòng)

據(jù)昆明理工大學(xué)法學(xué)院的納玲教授介紹，目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)中，主要存在五種項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)讓模式。這些模式的共同特點(diǎn)是：盡量減少中間環(huán)節(jié)、規(guī)避高昂的稅費(fèi)、買賣方盡可能交易順暢。

其一，股權(quán)轉(zhuǎn)讓。由于土地資源一般都?xì)w屬公司名下，個(gè)人持有的情況極少，如果通過收購該公司的股權(quán)，按照《公司法》，土地視為固定資產(chǎn)，那么就可成功規(guī)避“招掛拍”，在股權(quán)購買之后，只需要將公司更名，土地就可順理成章過渡到買方名下。不被定義為“土地交易”。這種模式比較適合賣地轉(zhuǎn)行的企業(yè)。

其二，合伙成立項(xiàng)目公司。這種方法是前一種方法變通而來，即成立一個(gè)新的公司，把特定的地塊轉(zhuǎn)進(jìn)去。可采用共同成立公司，一方拿地入股，一方直接投資的方式。也可先由其中一方成立一個(gè)項(xiàng)目公司，另一方再直接購買股權(quán)。這種方式的好處是債務(wù)問題是否明晰，可規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其三，聯(lián)合開發(fā)。這是一種名義上的聯(lián)合開發(fā)，只需簽訂一個(gè)協(xié)議，采取松散合作的方式，不需成立公司。而實(shí)質(zhì)上的土地交易價(jià)格就變成了協(xié)議約定的出資回報(bào)率，而通常賣方保留部分權(quán)益。這種模式需要賣方主動(dòng)損失自己部分利益。

其四，兼并或合并。合并或兼并后，可以直接到國土局辦理土地更名過戶，由此不產(chǎn)生契稅也不產(chǎn)生土地增值稅。

其五，在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。土地暫且保留在原公司名下，也不購買股權(quán)，并保留股東權(quán)益，然后通過簽訂法律條文完成股權(quán)托管，再由買方投入資金進(jìn)行開發(fā)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到25%，法律意義上就不是凈地，性質(zhì)演變?yōu)樵诮?xiàng)目，就可以直接進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。盡管也承擔(dān)稅費(fèi)，但成本很低。過程當(dāng)中還有一玄機(jī)。前期開發(fā)中，買方可利用“技術(shù)操作”把成本算得很高，這樣可使土地增值稅率大幅降低。最后買方直接支付一筆項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)給賣家，賣家也只需承擔(dān)營業(yè)稅和所得稅，而買方只需承擔(dān)3%的契稅。這種模式需要合作雙方建立高度的信任。

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