真相二：工作前置，提前介入，壓縮接棒時間
在行業(yè)中，碧桂園的周轉(zhuǎn)能力獨步天下，但也因此受到一些質(zhì)疑。比如，“摘牌當天即出圖”一度被指有“蘿卜快了不洗泥”之嫌。但據(jù)黎加純介紹，這個圖紙實際上是“規(guī)劃圖”而不是“設(shè)計圖”，規(guī)劃圖要經(jīng)過政府部門的審核才能進入下一階段，而根據(jù)碧桂園的開發(fā)流程，其在正式獲得土地之前，各個業(yè)務(wù)部門就已經(jīng)開始對地塊進行同步跟進和前期策劃了。所以規(guī)劃圖前置有必要也有可能，即使當天出圖，也不會對項目的設(shè)計質(zhì)量產(chǎn)生影響，反而能把可能出現(xiàn)的風(fēng)險提前拿出來解決。
事實上，高周轉(zhuǎn)是整個行業(yè)都在追求的競爭力，也是行業(yè)發(fā)展的共識。例如，泰禾集團就一直強調(diào)“高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、高溢價”的戰(zhàn)略，董事長黃其森近期又提出“高周轉(zhuǎn)就是利潤，就是競爭力”的觀點。而在改革開放之初，招商局蛇口工業(yè)區(qū)掌門人袁庚就曾提出“時間就是金錢，效率就是生命”的口號，被譽為“蛇口春雷”，并在日后與“深圳速度”“蘇南模式”等一起，對深化改革開放起到了重要的示范作用。
調(diào)研中，多名設(shè)計、施工、運營板塊相關(guān)負責(zé)人表示，真正的高周轉(zhuǎn)與高質(zhì)量是硬幣的兩面，安全與質(zhì)量是企業(yè)生產(chǎn)的底線，任何一家合法經(jīng)營的企業(yè)都會嚴守這一底線，真正的高周轉(zhuǎn)反而會倒逼科技管理創(chuàng)新，比如碧桂園研發(fā)的SSGF高質(zhì)量建造體系就應(yīng)運而生，并且得到了中國政府網(wǎng)等官方媒體關(guān)注和認可。
碧桂園SSGF項目工地
實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)要具備多個條件，一方面是保證充分的資金支撐，另一方面才是操盤速度。碧桂園在行業(yè)中的融資能力毋庸置疑，況且其打造的全產(chǎn)業(yè)鏈條極大地解放了其對杠桿的依賴。在操盤速度方面，關(guān)鍵在于如何實現(xiàn)工作前置。例如，在開發(fā)建設(shè)過程中要實施協(xié)同作戰(zhàn)，整個團隊要提前介入，壓縮接棒時間。在產(chǎn)品設(shè)計環(huán)節(jié)，設(shè)計人員從項目有意向開始就提前介入，搜集資料并做規(guī)劃設(shè)計方案，通過工作前置大幅提升工作效率。在營銷環(huán)節(jié)，不僅要保證產(chǎn)品適銷對路，提高回款速度，還要在此環(huán)節(jié)樹立良好的品牌形象，為下一個周期打好基礎(chǔ)。這些動作的核心就是干掉一切冗余。
碧桂園的周轉(zhuǎn)能力正是建立在一套科學(xué)高效的管理體系上。在這次調(diào)研中，碧桂園發(fā)展研究部投資副總經(jīng)理張蔚告訴《中國建設(shè)報·中國房地產(chǎn)》，碧桂園內(nèi)部已經(jīng)形成了一個高效和科學(xué)的決策體系，從最開始每個投資小分隊去跟進某個地塊開始，區(qū)域內(nèi)部的評審就已經(jīng)隨之開始。一旦確定跟進某個地塊，信息就會錄入其內(nèi)部系統(tǒng)，區(qū)域的橫向部門包括設(shè)計、工程、運營、營銷等，都會從各自的側(cè)重點同步對此地塊進行橫向研判，包括選址、市場等各個方面，比如地質(zhì)條件如何，是否存在安全隱患和風(fēng)險等。
在橫向部門進行研判形成意見后，區(qū)域內(nèi)部會召開預(yù)審會，討論項目的可行性、存在的風(fēng)險和后續(xù)應(yīng)該注意的問題，經(jīng)過區(qū)域管理層和各個橫向部門的專業(yè)評審之后，這個項目才會上報到集團。隨后，集團里專門負責(zé)對接該區(qū)域的人員會到現(xiàn)場考察地塊，然后集團層面的各個部門再做一次評審。也就是說，每個項目報到集團的時候，已經(jīng)經(jīng)過了嚴格審查，在集團再次考量之后，如果覺得可行，才會再上報到集團投資決策委員會，由高層作出最終的決策。整個過程雖然時間很短，但每個項目都會經(jīng)過多輪評審。
“根據(jù)我們之前的經(jīng)驗，每個類型的項目都有一套非常嚴格的評審體系，確保我們在比較短的時間內(nèi)作出全面的把控。”碧桂園負責(zé)投資決策的人士介紹。
碧桂園之所以能在拿地之后快速推進，是因為在上面提到的評審體系的基礎(chǔ)上，還對相關(guān)工作進行了極致的前置鋪排，各個部門根據(jù)前期評審中發(fā)現(xiàn)的問題來鋪排工作，大大縮短了周期。
工程管理部是質(zhì)量把控的重要部門。碧桂園運營中心副總經(jīng)理、工程管理部總經(jīng)理劉建軍說，為了配合工作前置，提高解決問題的效率，碧桂園還采取了一些特殊機制。比如，集團層面與區(qū)域公司圍繞“28原則”展開高效協(xié)作，即80%的問題由項目和區(qū)域解決，20%的問題要及時反饋給集團，并且確保24小時之內(nèi)解決問題。為此，碧桂園開展了“帶帽行動”、“拉群行動”，棘手問題可直接上報主席和總裁。
質(zhì)量一直以來是碧桂園堅守的生命線，碧桂園全面推行著一系列措施方法。在組織架構(gòu)設(shè)計上，碧桂園實行三級管控，集團層面設(shè)有運營中心工程管理板塊對建筑工程的質(zhì)量、安全、技術(shù)、文明施工、環(huán)保等方面進行管控，集團各區(qū)域公司均設(shè)置工程管理部對下轄各項目實施過程管控。
在管控體系方面，集團層面運營中心工程管理板塊，分別通過工程巡檢、飛檢、第三方檢查、專項檢查等方式對工程質(zhì)量、安全進行管控。例如，集團層面運營中心工程管理板塊制定了十條工程質(zhì)量紅線，并設(shè)有飛行巡檢組，每月均隨機抽檢項目進行檢查。專項檢查工程施工質(zhì)量、安全管理的底線問題，采取嚴格的處罰措施，對于觸碰紅線的項目，項目總經(jīng)理就地免職。
“十條紅線”是針對開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的重大質(zhì)量問題、已交付項目維修記錄所反映的高頻問題，如結(jié)構(gòu)安全、滲漏開裂、觀感、成品破壞、一些安全漏洞等，根據(jù)行業(yè)共識所制定的有針對性的質(zhì)量警戒標準，分為結(jié)構(gòu)安全、兩防底線、過程管控、重點工藝控制四大類。
“十條紅線”從2014年以來不斷演變升級，涵蓋了技術(shù)、原材料、工藝和管理方面的要求，例如交付前要提前一個月模擬驗收，形成現(xiàn)場問題清單，責(zé)任分解到人，限期整改到位，用客戶視角去檢查，通過后才能交給客戶；又如針對防水，必須做模擬試驗等。
此外，為有效提高施工質(zhì)量，從源頭逐步消除質(zhì)量通病，碧桂園還大力推廣新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝的“四新”技術(shù)，制定相關(guān)技術(shù)要求、質(zhì)量標準。通過樹立“四新”技術(shù)標桿工地，形成可復(fù)制、可推廣的標準，在集團全面推行應(yīng)用。例如，使用SSGF高質(zhì)量建造體系，在安全的前提下開放工地，倒逼管理，過程精品。
真相三：產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，打造全鏈條的“生態(tài)雨林”系統(tǒng)
如果說房地產(chǎn)是一片單一的經(jīng)濟林，那么楊國強早在多年前就認識到，碧桂園想要走得更遠就必須培育出廣闊的生態(tài)雨林。在行業(yè)中，碧桂園或許是唯一一家能夠做到全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的公司，其以社區(qū)為切入點，從地產(chǎn)延伸到酒店、建筑、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)、家裝、綠化公司、長租城市，此外還拓展了教育、職業(yè)培訓(xùn)、文化創(chuàng)意、社區(qū)金融、產(chǎn)城融合、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機器人產(chǎn)業(yè)等一系列可以打造成產(chǎn)業(yè)閉環(huán)的業(yè)態(tài)。
位于佛山順德碧桂園總部大樓的夢想走廊
產(chǎn)業(yè)閉環(huán)的好處在于，集團內(nèi)部資源調(diào)配效率高，溝通成本低，大大提高了房地產(chǎn)項目的開發(fā)效率。難能可貴的是，碧桂園把整個“生態(tài)雨林”系統(tǒng)扎根在社會公益事業(yè)上，把精準扶貧作為其主業(yè)之一，形成了企業(yè)發(fā)展與社會責(zé)任之間的良性循環(huán)。
在住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域有這么一句行話：“規(guī)劃設(shè)計是龍頭”。早在上世紀90年代公司創(chuàng)立伊始，碧桂園就成立了自己的設(shè)計機構(gòu)，如今已經(jīng)發(fā)展成為同行難以企及的擁有超過6000人的“設(shè)計巨頭”。由于設(shè)計量巨大，數(shù)十臺高精度打印機一年365天都在不停地工作，面積達1200多平方米的曬圖室每天擺滿了各種設(shè)計圖紙�！爸钡浇裉�，楊國強主席仍親自管理著設(shè)計院，并設(shè)立了設(shè)計師向主席匯報的制度，從畫圖、預(yù)算到買材料，很多時候他都親力親為，把關(guān)每張設(shè)計圖紙�！崩杓蛹儽硎荆瑮顕鴱妼Ξa(chǎn)品設(shè)計總是一針見血、直指要害。
“黃金十年”看開發(fā)，“房住不炒”看物業(yè)服務(wù)�！百|(zhì)量和物管是碧桂園的生命線，這句話并非空話。從2017年開始，我們連續(xù)開展了品質(zhì)管理年，更加注重產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)，琢磨工匠精神，碧桂園追求有品質(zhì)的增長，而不是片面的規(guī)模增長�！北坦饒@服務(wù)總經(jīng)理李長江表示，碧桂園正在探索智慧社區(qū)建設(shè)，未來還將提高物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量、增值服務(wù)和產(chǎn)品附加值，衍生出健康飲食、文體健身、居家生活、房屋租售等各類特約物業(yè)服務(wù)，讓物業(yè)服務(wù)更加精細化、專業(yè)化。
碧桂園物業(yè)服務(wù)人員
“大時代的小敘事”傳遞出的是一種生命的智慧。今年6月19日，碧桂園服務(wù)（6098.HK）正式在港交所主板掛牌上市，成為物業(yè)第一股。很多人好奇站在楊國強身邊一起敲鑼的那位中年男子是誰？實際上他既不是什么大咖，更不是什么要員，而是在碧桂園勤勤懇懇做了二十多年的物業(yè)保安周熾榮。善待員工，讓他們與公司一起成長，是碧桂園物業(yè)的基本理念。公開披露數(shù)據(jù)顯示，截至2018年4月30日，物業(yè)公司的合同管理總面積已經(jīng)擴大約3.654億平方米，覆蓋超過中國28個省、市及自治區(qū)的260多個城市。除了通過內(nèi)生式增長擴充業(yè)務(wù)，碧桂園物業(yè)還對外拓展業(yè)務(wù)，其向獨立第三方物業(yè)開發(fā)商提供物業(yè)管理服務(wù)的合同管理總面積，已從2015年底的770萬平方米增加到2017年底的4680萬平方米，復(fù)合年增長率高達147.4%。
從規(guī)劃設(shè)計到家裝、物業(yè)，碧桂園真正連起了房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)�！氨坦饒@發(fā)展到了今天，有條件有責(zé)任去為鄉(xiāng)村振興做點什么�！苯衲�6月15日，楊國強在廣東宣布，碧桂園正式進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。近期，碧桂園又宣布進入機器人產(chǎn)業(yè)，“每間餐廳有幾十個機器人，每個機器人都用大廚教會它做一個菜，制造幾萬個機器人，在中國做中餐廳，也可能推廣到香港、歐美乃至全世界，我們公司進入了農(nóng)業(yè)和高科技結(jié)合發(fā)展階段�！睏顕鴱娪兄鴺銓嵦煺娴霓r(nóng)民思維，反而這種思維打破了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式，從而收獲了一片生機勃勃的“生態(tài)雨林”。
【后記】
在對碧桂園的調(diào)研和訪談中，關(guān)于楊國強的三個故事廣為流傳。
你已經(jīng)做得很好了，為什么不能做得再好一些呢？
第一則是關(guān)于較真的故事：在一次接待活動上，楊國強陪同來訪者參觀某個項目，活動結(jié)束要出來的時候，大家必須要路過一個轉(zhuǎn)角。楊國強就找來這個項目的設(shè)計師，問：為什么不能打通直接走出去，非要留個轉(zhuǎn)角？設(shè)計師愣住了，一時間答不上來，或許在他看來，大家之前都是這么做的。因此，美不美觀值得商榷，但這個設(shè)計并不不實用，人多了還容易造成擁堵。楊國強經(jīng)常自我發(fā)問，也喜歡把這樣的問題拋給員工——你已經(jīng)做得很好了，為什么不能做得再好一些呢？
把質(zhì)量做好，以后才有繼續(xù)合作的機會。
第二則是關(guān)于道路選擇的故事：有一次楊國強去驗收一個即將完成的工程時，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量很差，楊國強拒絕驗收。包工頭向楊國強求情。但楊國強態(tài)度依然強硬：“我給你兩條路：一是我把錢都給你，以后我什么工程都不給你做；二是你把工程質(zhì)量做好，以后才有繼續(xù)合作的機會�！碑敃r這個包工頭選擇了第二條路，他懂得挽回自己的品牌，也懂得在眼前利益與長遠利益間做出取舍，如今，這個包工頭也已經(jīng)是千萬富翁了。
永遠對這個世界充滿好奇。
第三則是關(guān)于想象力的故事。楊國強在對2018年國華紀念中學(xué)畢業(yè)學(xué)子談心時說：“我現(xiàn)在依舊是三五歲小孩子的心態(tài)，永遠都覺得自己不足，對任何的事情我都很好奇。很多年前在大學(xué)和一些院士吃飯，我還在他們面前說我不理解什么叫宇宙膨脹，宇宙是無窮無盡的，能膨脹到哪里去呢，是否就是那些恒星什么的離我們遠去呢？連這個我都胡思亂想，跟大學(xué)教授胡說八道�！比缃瘢瑮顕鴱姲逊鲐毷聵I(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)作為主業(yè)，一邊守著北滘鎮(zhèn)的農(nóng)田，一邊謀劃著開機器人餐廳。據(jù)接近楊國強的人透露，楊國強早在20年前就提出了要做機器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，當時沒人能理解他的想法。這位有著童心和赤子之心的企業(yè)家，能把天馬行空的想法落到實地，他擁有粵商務(wù)實內(nèi)斂的性格品質(zhì)，又能在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的路上不拘一格、自成一派。
價值觀才是最好的商業(yè)模式。標準化、決策體系和產(chǎn)業(yè)閉環(huán)只是碧桂園現(xiàn)階段發(fā)展的“招數(shù)”，“招數(shù)”因時而變、因事而變，但不變的是一個企業(yè)發(fā)展的價值觀，它猶如北斗星一樣即使在黑夜中也熠熠生輝，指引著前進的方向。
關(guān)于精神引領(lǐng)，有一個說法是，楊國強最愛《光榮與夢想》這首歌曲：
迎著夢想的方向/凝聚決心和力量/集合在復(fù)興偉大的旗幟下/赤子的心已經(jīng)滾燙/為了光榮與夢想/自強的意志勢不可擋/出發(fā)的號角已經(jīng)吹響/前進的歌聲多么嘹亮/前進/向前進/跟著必勝的信仰
而在楊國強親筆題名的碧桂園歷史文化展館里，也寫著一段題為《光榮與夢想》的話：
篳路藍縷，以啟山林，因為堅持，我們歷經(jīng)更多風(fēng)雨洗禮。其實，碧桂園從不冀望平坦的跑道，而愿意享受登山后清風(fēng)徐來的幸福。碧桂園深信，發(fā)展中的坎坷，多年后再回頭看，可能只不過是一朵小小的浪花，而這浪花有利于碧桂園的成長。所以，我們不斷去超越，不斷去創(chuàng)新……
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論