3月24日，碧桂園控股有限公司發(fā)布須予披露交易公告，披露了有關(guān)旗下廣州地標(biāo)項目——白鵝潭國際金融中心的合作協(xié)議。

碧桂園的間接非全資附屬公司廣州興承思貿(mào)易有限公司與廣東省中為投控科技集團有限公司簽訂合作協(xié)議，共同開發(fā)一個位于廣州白鵝潭的商業(yè)項目。

據(jù)此，雙方將通過項目公司廣州錦思房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同建設(shè)及開發(fā)這個項目并進行出售。目前，廣州興承思已向廣州錦思提供31億元資金，后續(xù)廣東中為將提供約28億元進一步資金。

資料顯示，廣東中為的控股方為中安天璣（北京）產(chǎn)業(yè)控股有限公司和中國寶武鋼鐵集團有限公司，兩家公司分別持股60%和40%。而中安天璣背后是天璣投資控股集團。

而廣東省天璣投控集團有限公司是中經(jīng)新世紀投資有限公司下屬全資企業(yè)。主營業(yè)務(wù)包括循環(huán)經(jīng)濟板塊和供應(yīng)鏈貿(mào)易板塊，涉獵項目投資、資產(chǎn)管理、金融服務(wù)等領(lǐng)域。

另據(jù)廣東同德房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估與規(guī)劃測繪有限公司所出具日期為2024年3月21日的估值報告，于2024年2月29日，該項目的土地使用權(quán)的市場價值為31.22億元。

資料顯示，這個項目規(guī)劃為64層高并設(shè)有5層地庫的高層商業(yè)樓宇，地盤面積為13968平方米。容積率為15及計容建筑面積約20.9萬平方米。

按此看，其前身為廣州白鵝潭AF020106地塊，被碧桂園接手后稱作“白鵝潭國際金融中心”。

項目由來

故事的最初，源自2017年1月，廣物地產(chǎn)以25.1億元的總價拿下白鵝潭AF020106地塊。該宗地要求競得人需引入總資產(chǎn)不少于400億元的金融總部企業(yè)，同時項目建成后自持比例不低于3成。

2019年2月11日，廣州國際金融交易廣場原開發(fā)商廣物地產(chǎn)，掛牌出讓45%的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價約為31.57億元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓價格約為4.18億元。

在3月16日的競拍中，卓越集團經(jīng)過457輪的激烈競拍，以51億元的最高報價、43.71%的溢價率擊敗碧桂園、保利、陽光城等競爭對手奪得廣物地產(chǎn)45%股權(quán)。

競拍失敗的碧桂園另辟蹊徑，收購了廣物地產(chǎn)原始股東天津匯萌100%的股權(quán)。因為有了廣物地產(chǎn)原始股東的身份，可以行使優(yōu)先購股權(quán)。因此，競拍無效，卓越被判出局。

不過，最終的成交金額未知，根據(jù)相關(guān)約定，原始股東行使優(yōu)先購股權(quán)，代價應(yīng)不低于卓越報出的51億元。收購?fù)瓿珊�，碧桂園共計持有廣物地產(chǎn)85%的股權(quán)，成為了廣物地產(chǎn)的大股東。

最后于4月12日，碧桂園確認已接手廣物地產(chǎn)擬出售的部分股份。而此前在競拍環(huán)節(jié)中手握勝券的卓越集團，被碧桂園以彎道超車的方式淘汰出局。

31億資產(chǎn)盤活

只是，或許是用了太多的運氣，碧桂園的白鵝潭國際金融中心的開發(fā)并不順利，遭遇了多重阻礙。

根據(jù)公告，阻礙其一是廣州錦思的一名中間股東股東資產(chǎn)收到了廣東省高院發(fā)出的凍結(jié)令，期限為由2023年2月20日至2026年2月19日，但不影響簽訂合作協(xié)議和后續(xù)交易。

再者項目目前已抵押予若干抵押權(quán)人，作為由碧桂園地產(chǎn)集團有限公司于2023年所發(fā)行金額為人民幣17億元于2025年到期的中期票據(jù)的擔(dān)保，期限為2023年4月12日至2027年6月30日。

并且該項目后續(xù)工程還需要大量資金，預(yù)計達致工程竣工將需約人民幣28億元，包括25億元建設(shè)、安裝成本及3億元開發(fā)貸款利息。

但以碧桂園目前的情況，獨木難支項目開發(fā)很難成行。引入中安天璣作為共同開發(fā)的伙伴，將為該集團推動項目建成提供及時且急需的解決方案。

據(jù)悉，雙方的合作早在2023年6月就已經(jīng)開始接觸，當(dāng)時廣東中為向白鵝潭國際金融中心的廣州錦思支付了50萬元的誠意金，并承諾處理其債務(wù)問題。

據(jù)了解，在此前項目已經(jīng)停工，進度僅已基本完成地下連續(xù)墻及三個內(nèi)部支撐，而挖掘工程正在進行，并且已取得建設(shè)及開發(fā)該樓宇所需的證書及批文。

最新消息，得到新動力注入的項目，施工問題也得到解決。實際上于2月份，中建六局便宣布中標(biāo)該項目的總承包工程。3月20日，消息顯示，項目建設(shè)已全面復(fù)工，

最新公告顯示，雙方預(yù)計其地庫樓層建設(shè)將于2025年完成，而封頂及工程竣工的時間節(jié)點分別為2026年及2027年。粗略估算，竣工時已經(jīng)距離地塊最初出讓過去了10年。

碧桂園過去的核心業(yè)務(wù)更多集中在住宅開發(fā)上，而此次合作開發(fā)的白鵝潭國際金融中心項目是一個地標(biāo)性質(zhì)商辦項目。在這一行業(yè)下行的時期，項目的重新啟動代表著碧桂園盤活了31億沉淀的資產(chǎn)。

并且從長遠角度看，廣州政府早在2006年就將“白鵝潭經(jīng)濟圈”寫入了政府工作報告中，對標(biāo)當(dāng)時已初具規(guī)模的珠江新城。白鵝潭的開發(fā)過程雖屢受波折，但其重要性從未受到質(zhì)疑。

白鵝潭國際金融中心地處于白鵝潭商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域，并且是當(dāng)年規(guī)劃中三座高樓中的一棟，其商業(yè)價值和發(fā)展?jié)摿Σ恍　?/p>

而站在中安天璣的角度，按照協(xié)議約定中安天璣將在合作協(xié)定日期起60日內(nèi)，獲得項目公司廣州錦思1%的股權(quán)，在向廣州錦思提供人民幣1038萬元作為第一項貸款后，將繼續(xù)獲得廣州錦思的94%股權(quán)，以及當(dāng)廣州興承思的享有權(quán)已基本變現(xiàn)時獲得廣州錦思的100%股權(quán)，同時在項目的不同階段調(diào)整投票權(quán)比例。

在項目開發(fā)完成并出售后，雙方也將根據(jù)各自的投資比例享有該項目的收益，根據(jù)中安天璣的估計承諾金額人民幣28億元，及碧桂園的視作承諾金額人民幣31億元，雙方享有權(quán)將分別為該樓宇單位及相關(guān)銷售所得款項的47.457%及52.543%。

據(jù)此，這一條款則很好的實現(xiàn)了雙方的優(yōu)勢互補，一方面可以碧桂園有一定的權(quán)力空間可以發(fā)揮其在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的優(yōu)勢，且彌補前期損失；另一方面中安天璣可以發(fā)揮自己的投資方角色，共同推進盤活項目。

在公告中，碧桂園稱：“預(yù)期（交易）將可收回集團所投入的成本，但不會錄得收益或損失。”

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