寫字樓的投資幻象

寫字樓似乎成了目前昆明最值得投資的房產(chǎn)，一干業(yè)界名人也在鼓噪寫字樓的投資價(jià)值，看上去，寫字樓在昆明確實(shí)迎來(lái)了最好的時(shí)代。

從投資回報(bào)率看，眼下昆明寫字樓的租金收益率不僅超過(guò)住宅，也超過(guò)商鋪，有些甚至可以達(dá)到10%的高收益率，而早些年令人艷羨的商鋪，則風(fēng)光不再，許多新鋪面年回報(bào)率甚至跌到了可憐的3%，連銀行存款都不如。商鋪?zhàn)饨鸬筒徽f(shuō)，還往往有價(jià)無(wú)市，地段不好的商鋪空置率很高。相反，寫字樓的出租率則很高，配套條件好的寫字樓以達(dá)到90%的高出租率。

這樣一比較，如果僅以眼前的市場(chǎng)狀況來(lái)判斷，寫字樓的確非常值得投資，但問(wèn)題就在于，寫字樓的高租金、高出租率會(huì)持續(xù)下去嗎？答案顯然沒(méi)那么樂(lè)觀。

和住宅、商鋪相比，昆明的寫字樓市場(chǎng)有著更為明顯的變化周期，起伏非常大，而這種起伏，又基本以5年為一個(gè)周期。

昆明目前存量寫字樓大部分開發(fā)于10年前，尤其是所謂世博會(huì)前后的建設(shè)高潮，開發(fā)了一大批寫字樓，如三合商利、華爾頓、華爾貝、金泰大廈、建工大廈、如意大廈、文茂大廈等，都誕生于這個(gè)時(shí)期。由于短時(shí)間內(nèi)開發(fā)量過(guò)大，造成寫字樓供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，在2000年前后的幾年間，昆明寫字樓市場(chǎng)可以說(shuō)哀鴻遍地。

 由此帶來(lái)的后果是，在接下來(lái)的5年間，昆明寫字樓開發(fā)量猛然下降，幾年間只有環(huán)球金融、財(cái)富中心等寥寥幾個(gè)新項(xiàng)目面市。2006年以后，寫字樓市場(chǎng)開始逐步復(fù)蘇，項(xiàng)目開發(fā)也逐漸趨于正常，但因?yàn)榇饲暗氖挆l對(duì)開發(fā)商的打擊太大，所以投建新項(xiàng)目仍然非常謹(jǐn)慎，數(shù)量并不多。

 從2007到2012的5年間，是寫字樓開發(fā)的恢復(fù)期，新項(xiàng)目數(shù)量比此前5年有大幅增加，但仍無(wú)法和10年前那一波開發(fā)熱潮相比。在這一個(gè)周期里，新建寫字樓主要有順城雙塔、俊發(fā)中心、怡泰時(shí)代、頤高數(shù)碼、欣都龍城、南亞第壹城等。和10年的寫字樓相比，這一個(gè)時(shí)期的寫字樓普遍檔次較高，動(dòng)輒就是5A、甲級(jí)。

 綜上所述，從2001到2011的10年里，昆明寫字樓市場(chǎng)可以分為兩個(gè)階段，前5年寫字樓開發(fā)幾乎停頓，后5年逐漸恢復(fù)，但總量仍舊不多，而在這10年，昆明市GDP從673億增長(zhǎng)到2509億  第三產(chǎn)業(yè)增加值從300億增長(zhǎng)到1200億，均增長(zhǎng)4倍。而按照上海市在2000～2007年的研究，上海市第三產(chǎn)業(yè)增加值和辦公樓宇之間有著顯著正相關(guān)關(guān)系，基本呈同比例增長(zhǎng)狀態(tài)。假如這個(gè)規(guī)律在昆明也成立，就意味著，和2001年相比，昆明市對(duì)辦公樓宇的需求至少增長(zhǎng)了4倍。

 這也就是說(shuō)，云南省、昆明市的高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不僅完全消化了10年前那一波開發(fā)高潮中建成的寫字樓，也快速消化了最近5年新建的高檔寫字樓，這正是當(dāng)前昆明寫字樓租金價(jià)格居高不下的重要原因。另外，10年前開發(fā)的寫字樓普遍有硬件缺陷，比較典型的問(wèn)題是電梯數(shù)量不夠、車位不足，老寫字樓租戶現(xiàn)在也都有更換辦公場(chǎng)所的需求。

 問(wèn)題是這樣的局面會(huì)持續(xù)多久呢？從去年至今，昆明寫字樓又迎來(lái)了一輪開發(fā)高潮，數(shù)量之多，面積之大，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)10年前那波高潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在接下來(lái)的5年里，昆明將建成300萬(wàn)平方米以上的寫字樓，超過(guò)昆明現(xiàn)有寫字樓的總和。如果按每家公司平均使用200平方米寫字樓計(jì)算（考慮到昆明中小企業(yè)占絕大多數(shù)的現(xiàn)實(shí)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)并不低），需要15000家公司才能用完這么多寫字樓，可是目前昆明市企業(yè)總數(shù)也不過(guò)7萬(wàn)家而已。