去年是昆明四代宅開(kāi)發(fā)元年，一開(kāi)年就有兩個(gè)純四代宅項(xiàng)目推向市場(chǎng)，去年4月開(kāi)盤(pán)的昆明第一個(gè)四代宅項(xiàng)目邦泰觀云，更是在蓄客階段就賺足了市場(chǎng)注意力，當(dāng)時(shí)昆明多個(gè)開(kāi)發(fā)商都表示計(jì)劃開(kāi)發(fā)四代宅項(xiàng)目。去年整個(gè)上半年，昆明新上市或過(guò)規(guī)的四代宅以及包含四代宅的樓盤(pán)，少說(shuō)也有六七個(gè)。

昆明第一個(gè)上市的四代宅項(xiàng)目邦泰觀云

但從去年下半年開(kāi)始到現(xiàn)在，昆明四代宅開(kāi)發(fā)反倒降溫了，去年7月以后過(guò)規(guī)的新項(xiàng)目中，干脆沒(méi)有純四代宅樓盤(pán)，只有海榮河序集等項(xiàng)目中個(gè)別樓棟是四代宅，相反，傳統(tǒng)三代宅倒是很多，比如建投軒楹學(xué)府、春城洪府、春城瑞府，萬(wàn)科棠月東方、映月灣、保利天珺二期、龍湖天境、義承金川翠嶼、東航巫家壩項(xiàng)目等，都是傳統(tǒng)三代住宅。

雖然上述項(xiàng)目中大多數(shù)都宣傳自己是3.5代宅，但其實(shí)所謂的3.5代宅只是采用新規(guī)設(shè)計(jì)的三代宅，比傳統(tǒng)三代宅有創(chuàng)新，但還不足以與三代宅拉開(kāi)代差，所以歸入第三代住宅也沒(méi)有問(wèn)題。

為什么昆明四代宅開(kāi)發(fā)在短暫熱鬧之后并未出現(xiàn)大批跟進(jìn)的現(xiàn)象呢？主要有三個(gè)原因。

一是四代宅對(duì)地塊條件有比較高的要求，比如容積率不能太高，如今昆明四代宅中容積率最高的就是丹霞翠嶼，達(dá)到4.75，已經(jīng)頂天了，其余都在3.3之下。再就是建筑高度不宜太高，太高的話空中花園有安全風(fēng)險(xiǎn)，所以丹霞翠嶼和邦泰觀云的樓高都只有24層-26層，中通聯(lián)大書(shū)山最高才10層。

昆明容積率最高的四代宅項(xiàng)目丹霞翠嶼，樓高也只有25層

另外，四代宅因?yàn)橛写罅客馓艚Y(jié)構(gòu)，建筑外立面不容易規(guī)整，也很難進(jìn)行公建化設(shè)計(jì)，后期又存在難維護(hù)的問(wèn)題，所以在城市主干道等對(duì)建筑外觀有要求的區(qū)域，四代宅的設(shè)計(jì)也很難獲批。

其次是四代宅開(kāi)發(fā)成本高，戶型設(shè)計(jì)有局限。四代宅的最顯著特征是大尺度的懸挑空中花園，建造成本超過(guò)傳統(tǒng)陽(yáng)臺(tái)，但在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，卻由于其外挑和半開(kāi)放特征，限制了戶型布局的靈活性。

相反，按新規(guī)設(shè)計(jì)的三代宅受益于放寬的規(guī)劃條件，贈(zèng)送面積更加靈活，比如飄窗在理論上每個(gè)房間都可以布置，帶來(lái)的好處是每個(gè)房間都有贈(zèng)送面積，戶型更合理，不像有些四代宅只是客餐廳超大。而且新規(guī)三代宅的贈(zèng)送面積更具實(shí)用性，而四代宅的贈(zèng)送面積主要集中在空中花園。

邦泰璟和雖不是四代宅，但通過(guò)增加飄窗、陽(yáng)臺(tái)等手段，仍能做到高得房率

第三，表面上看，四代宅的吸引力是空中花園，但實(shí)際上，空中花園帶來(lái)的生活情趣只是錦上添花，四代宅最開(kāi)始真正吸引人的地方還是高贈(zèng)送，可是當(dāng)新規(guī)三代宅出現(xiàn)后，四代宅的高贈(zèng)送優(yōu)勢(shì)沒(méi)那么大了，一些3.5代宅的贈(zèng)送面積并不亞于四代宅，得房率也能達(dá)到90%以上，戶型還更加實(shí)用。如果換作你，有一套三代宅和一套四代宅，贈(zèng)送面積差不多，但三代宅是全封閉陽(yáng)臺(tái)更實(shí)用，四代宅空中花園雖大但功能單一，不好打理，你選哪個(gè)？

正因?yàn)楦叩梅柯实男乱?guī)三代宅市場(chǎng)表現(xiàn)并不差，賣(mài)得也很好，房企當(dāng)然就沒(méi)必要非開(kāi)發(fā)四代宅。邦泰就是很好的例子，去年邦泰在呈貢有兩個(gè)新項(xiàng)目，只有一個(gè)是四代宅，但兩個(gè)項(xiàng)目銷售都不錯(cuò)。去年昆明銷冠樓盤(pán)邦泰觀云雖然是第四代住宅，可是排名第三的邦泰璟和就不是四代宅。

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