萬科，全國的企業(yè)公民卻充當(dāng)昆明的暴利先鋒

    萬科，一直以企業(yè)公民的姿態(tài)混跡于中國房地產(chǎn)界，并以老大的身份一直宣揚(yáng)著自己的社會(huì)責(zé)任。
    然而，在眼下全國房地產(chǎn)市場日漸下行，萬科在多地降價(jià)兩三成銷售的情況下，昆明萬科還在以快速開發(fā)的模式，急急不斷地把產(chǎn)品推向市場，在昆明市場還在高位運(yùn)行的背景下，不斷以高價(jià)開盤銷售它的金域緹香和白沙潤園項(xiàng)目。
    金域緹香，一個(gè)三環(huán)外很遠(yuǎn)的項(xiàng)目，均價(jià)10800元每平米；白沙潤園11月19日開盤，均價(jià)10300元每平米。
    萬科開發(fā)產(chǎn)品的理念是以開發(fā)普通人購買的普通住宅為主，這一塊業(yè)務(wù)在萬科的很多公告里面，都以70%的數(shù)量，高姿態(tài)傲視群雄。
    然而，昆明市2011年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況報(bào)告里面，上半年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅10925.65元，這還包含著物價(jià)因素。也就是說，昆明上半年人均可支配收入全部用來購買房子，僅能買到萬科的1個(gè)平米。
    其實(shí)，和萬科金域緹香、白沙潤園相比，同價(jià)位甚至更高房價(jià)的項(xiàng)目，比比皆是，并非萬科一家獨(dú)自抬高昆明的房價(jià)。只是把這個(gè)價(jià)格放在萬科所宣揚(yáng)的社會(huì)語境里面，就顯得格格不入，更何況，萬科在全國其他城市（比如上海）已經(jīng)大幅降價(jià)，幅度高達(dá)30%。

    我說昆明萬科的金域緹香、白沙潤園的房價(jià)高，還有一個(gè)背景，就是昆明萬科在取得這兩個(gè)項(xiàng)目的用地成本上，極其低廉。我們分別來了解一下，這兩個(gè)項(xiàng)目用地的來龍去脈——

 

萬科金域緹香：
    金棫緹香的地塊，原來是省殘聯(lián)承擔(dān)第七屆殘疾人運(yùn)動(dòng)會(huì)游泳館及配套開發(fā)項(xiàng)目，2004年11月云南省殘疾人聯(lián)合會(huì)委托國信招標(biāo)有限責(zé)任公司為招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，在省發(fā)展和改革委員會(huì)、昆明市土地交易中心的全程監(jiān)督下，通過招標(biāo)方式確定昆明市新河民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為“云南省第七屆全國殘疾人運(yùn)動(dòng)會(huì)游泳館配套開發(fā)項(xiàng)目”建設(shè)的項(xiàng)目法人（國信中[2004]（05）253號《中標(biāo)通知書》），該項(xiàng)目開發(fā)用地170畝由項(xiàng)目中標(biāo)單位成立項(xiàng)目公司，“昆明新河民房地產(chǎn)北市區(qū)有限公司”獨(dú)立投資開發(fā)經(jīng)營。
　　2007年4月，昆明市新河民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)辦理了其中130畝開發(fā)用地的相關(guān)土地手續(xù)，用于住宅開發(fā)建設(shè)。2009年7月該公司申請將原項(xiàng)目合同明確給中標(biāo)單位開發(fā)的170畝土地中剩余的38.5畝（凈用地17591.75m2）土地提供給中標(biāo)單位使用。
　　當(dāng)時(shí)政府的公示文件稱，經(jīng)審核，擬以招標(biāo)出讓方式提供上述17591.75平方米國有土地使用權(quán)給昆明市新河民房地產(chǎn)北市區(qū)有限公司，作為第七屆殘運(yùn)會(huì)游泳館配套開發(fā)建設(shè)用地，出讓用途為住宅用地，出讓年限為70年，按照第七屆全國殘運(yùn)會(huì)籌委會(huì)2006年4月19日第二期會(huì)議紀(jì)要和昆國土資函[2006]159號文件，出讓價(jià)格為684.5元/平方米，其中出讓金按出讓價(jià)684.5元/平方米的10%核計(jì)，共計(jì)120.4155萬元。
    2010年2月26日，萬科以現(xiàn)金對價(jià)33578萬元收購昆明市新河民房地產(chǎn)北市區(qū)有限公司100%的股權(quán)。需支付地價(jià)款3.2 億元。
    也就是說，新河民拿下這些地，只合45萬多元一畝的價(jià)格。那么萬科收購新河民，并支付地價(jià)款3.2億，折合每畝203.8528萬元。
    金域緹香總用地面積 156.976畝，地上建筑面積 274640.72平米。
    按地上建筑面積計(jì)算的樓面地價(jià)1165.1586元/平米。
    僅僅1165元每平米，加上開發(fā)成本中高昂的建安成本就算2000元，以及其他各種成本費(fèi)用，金域緹香的每平米成本價(jià)應(yīng)該是多少？
    而金域緹香面市的均價(jià)高達(dá)10800元！其利潤程度可想而知！

    這里補(bǔ)充一點(diǎn)，萬科金域緹香整個(gè)項(xiàng)目大約有500套是以5000元的單價(jià)賣給省殘聯(lián)的職工，我相信這個(gè)價(jià)格一定不會(huì)低于其成本價(jià)，還會(huì)有相對逐利空間可言。

 

萬科白沙潤園
    萬科白沙潤園項(xiàng)目用地，最早是由上海匯成（集團(tuán)）有限公司屬下匯成房產(chǎn)經(jīng)營公司于2008年2月20日取得，地塊土地面積192104.256平方米（合計(jì)為288畝），使用期限70年，出讓總金額2.305億元。當(dāng)年6月26日，成立昆明申城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具體實(shí)施對該地塊的開發(fā)建設(shè)。
    2010年11月20日，云南城投發(fā)布公告稱，公司與申城公司唯一股東上海匯成房產(chǎn)經(jīng)營有限公司就申城公司100%股權(quán)及247,203,721.80 元債權(quán)的轉(zhuǎn)讓事宜簽訂了《產(chǎn)權(quán)交易合同》,以人民幣肆億叁仟零柒拾萬元（RMB:430,700,000.00 元）的價(jià)格競買成功，其中申城公司100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為183,496,278.20 元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為247,203,721.80元�！懂a(chǎn)權(quán)交易合同》已于2010 年11 月17 日經(jīng)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所審核通過。
    僅僅過了17天，2010年12月7日，云南城投就發(fā)布了關(guān)于轉(zhuǎn)讓昆明申城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及債權(quán)的公告，公告稱，公司擬對外轉(zhuǎn)讓所持有申城公司100%股權(quán)及24,720.37 萬元債權(quán)。根據(jù)申城公司的評估、審計(jì)結(jié)果，公司擬定以不低于人民幣62,142.05 萬元的評估價(jià)對外轉(zhuǎn)讓申城公司100%股權(quán)及24,720.37 萬元債權(quán)。
    18天后，云南城投再次發(fā)布公告，公告內(nèi)容是關(guān)于轉(zhuǎn)讓昆明申城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及債權(quán)的結(jié)果。公告稱，經(jīng)公司與昆明萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)商，現(xiàn)將申城公司100%股權(quán)及24,720.37 萬元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給昆明萬科。轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣648,337,500 元。
    35天，云南城投在昆明申城的買進(jìn)賣出中，獲利2.176億元。
    而在萬科關(guān)于此事的公告中，我們獲知，萬科需要支付此地塊地價(jià)款為6.5億元。
    按此地價(jià)款計(jì)算，白沙潤園項(xiàng)目總用地面積288畝，折合單價(jià)225.694萬元/畝，按容積率計(jì)算的地上總建筑面積 23.1萬平米，樓面地價(jià)2813.8528元/平米。
    樓面價(jià)格2800元，首期開盤均價(jià)10300元。其價(jià)格雖然比金域緹香略低，但金域緹香是精裝修，而白沙潤園是毛坯房，因此，其樓面價(jià)格雖然比金域緹香高了200%多，但利潤也很可觀。

 

    都說開發(fā)商利潤一般不會(huì)低于30%，但我相信昆明萬科在這兩個(gè)項(xiàng)目上的利潤，絕不會(huì)低于50%。
    企業(yè)公民就是這樣在昆明獲取著暴利，開發(fā)普通人買得起的普通住宅的宣言，在昆明這個(gè)上半年人均可支配收入僅能買下萬科1平米房子的城市，萬科就是暴利的代言人。