曲靖市2010年度房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告（二）

6.消費(fèi)群體分析
  從消費(fèi)群體來看，2010年曲靖市新建商品房市場(chǎng)消費(fèi)群體在繼續(xù)保持本地人為主的同時(shí)，消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)繼續(xù)有所調(diào)整：曲靖本地購(gòu)房者的占比有所下降，外省市消費(fèi)者群體增長(zhǎng)快于省內(nèi)其它地州人群。
  從不同人群購(gòu)買的物業(yè)類型來看，各類人群的消費(fèi)選擇均呈現(xiàn)出首選住宅、其次車庫(kù)、再次商品房的特點(diǎn)。其中外地人群選擇住宅的集中度更高，其住宅購(gòu)買比重均在90%以上，本地人群的這一比重只有84%。
  從不同物業(yè)類型所對(duì)應(yīng)的消費(fèi)人群來看，所有物業(yè)類型均以本地消費(fèi)人群為主，其次是外省人群，再次是省內(nèi)其它地州人群。但與2009年相比，本地人群在各類物業(yè)的購(gòu)買比重上都呈下降趨勢(shì)。

 

  2010年，曲靖市中心城區(qū)累計(jì)銷售新建住宅20214套，281.39萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額58.84億元，住宅商品房銷售均價(jià)2091.05元/平方米。與2009年相比，新建住宅銷售量實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，其中銷售面積同比增長(zhǎng)75.48%，但銷售均價(jià)則同比下跌2.38%（見圖表10）。

 

1.銷量分析
  從曲靖市住宅商品房月度成交情況來看，總體呈現(xiàn)持續(xù)萎縮趨勢(shì)。上半年在3月份出現(xiàn)了4558套，78.04萬(wàn)平方米的最高點(diǎn)之后，月度成交量持續(xù)走低，6月份成交量下滑至上半年最低點(diǎn)1258套；下半年月度成交量持續(xù)萎縮，9月份出現(xiàn)全年度最低值，僅999套，11.85萬(wàn)平方米。

2.價(jià)格分析
  從交易價(jià)格的分布區(qū)間來看，2010年新建住宅商品房的成交均價(jià)仍然主要集中在1500-2000元/平方米的范圍內(nèi)，該價(jià)位段有6989套的銷售記錄，占總銷量的34.7%。其次是2000-2500元/平方米的價(jià)位段，有4761套的銷售記錄，占總銷量的23.6%，另外，1000-1500元/平方米價(jià)位段、2500-3000元/平方米價(jià)位段內(nèi)分別售出3175套、3936套住宅，占比分別為15.8%、19.5%。在1000-3000的范圍內(nèi)集中了93.6%的銷量，共計(jì)18861套（見圖表11）。

  從2010年度曲靖市中心城區(qū)新建住宅商品房月度的銷售均價(jià)來看，住宅商品房市場(chǎng)均價(jià)總體仍然保持穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，大多數(shù)月份的市場(chǎng)均價(jià)在去年的年度均價(jià)水平（2142元/平方米）以上運(yùn)行，年末市場(chǎng)均價(jià)達(dá)2400元/平方米以上的水平，超過去年年度均價(jià)13.77%。

 

3.面積套型分析
  從面積套型來看，本年度成交量最多的住宅商品房仍然是90-144平方米套型的住宅房，其銷售套數(shù)和面積占比分別為53.88%和45.2%。其次是60-90平方米和220平方米以上的住宅，其銷售套數(shù)占比分別為16.07%和14.22%，成交量最少的是180-220平方米的戶型，銷售套數(shù)僅為2.43%。

 

4.樓層結(jié)構(gòu)分析
  2010年，多層住宅仍然是住宅房產(chǎn)的主力戶型，多層住宅累計(jì)銷售10793套，占總銷量的53.5%，其次是高層住宅，銷售7137套，占總銷量的35.4%，二者占據(jù)了曲靖住宅商品房88.9%的市場(chǎng)份額。小高層和低層住宅的銷量非常小，僅占比1.2%和9.9%。與2009年相比，多層住宅所占比重有所下降，而高層住宅的比重進(jìn)一步提高。

 

  2010年，曲靖市中心城區(qū)累計(jì)銷售新建非住宅3443套，27.92萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額11.77億元，銷售均價(jià)4213.89元/平方米。與2009年相比，與新建住宅銷售狀況類似，新建非住宅同樣呈現(xiàn)銷售量大幅增長(zhǎng)，但均價(jià)下跌的現(xiàn)象。其中，銷售面積同比增長(zhǎng)31.88%，而銷售均價(jià)則同比下跌15.47%。
  新建非住宅同樣呈現(xiàn)出與整體市場(chǎng)類似的銷售走勢(shì)，上半年銷售火爆，而下半年銷售量大幅萎縮，但銷售均價(jià)卻逆市上揚(yáng)（主要數(shù)據(jù)見圖表12）。

 

1.銷量、價(jià)格走勢(shì)分析
  非住宅商品房市場(chǎng)銷售套數(shù)和銷售面積指標(biāo)波動(dòng)情況大致相似，但套數(shù)波動(dòng)幅度明顯大于面積波動(dòng)幅度。1-3月銷售套數(shù)持續(xù)上升，到3月份升至年度最高點(diǎn)，當(dāng)月銷售1127套，475.04萬(wàn)平方米；之后的4月份銷量迅速回落，但2季度的月度成交量較先前仍有一定增加，直至9月份銷量下滑至本年度最低點(diǎn)，僅成交95套，但從4季度的發(fā)展趨勢(shì)看，非住宅成交量則持續(xù)走高，成交面積回升較大，具備良好的發(fā)展勢(shì)頭。
  價(jià)格方面，2010年非住宅商品房月度成交均價(jià)起伏波動(dòng)幅度較大。1-4月，非住宅商品房市場(chǎng)成交價(jià)一直低迷，5月份成交均價(jià)雖有較大幅度的反彈，但都隨即在6月份出現(xiàn)大幅回落，7月份之后非住宅成交均價(jià)一直處于震蕩下行趨勢(shì)。

2.商業(yè)用房分析
  我們重點(diǎn)對(duì)占比大、對(duì)非住宅商品房市場(chǎng)影響較大的商業(yè)用房進(jìn)行分析。
  從2010年度商業(yè)用房銷售情況來看，成交量最多的是單價(jià)為5000元/平方米以下的低檔商業(yè)用房，成交量占比45.1%，僅次之的是單價(jià)5000-10000元的中檔商業(yè)用房，共計(jì)成交408套，成交量占比42.0%，單價(jià)10000元以上的高檔商業(yè)用房銷量占比12.9%。成交面積最大的也是低檔商業(yè)用房，為10.81萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為2919.99元/平方米。

 

  2010年，曲靖市二手房市場(chǎng)累計(jì)成交3914套，51.39萬(wàn)平方米，其中住宅3558套，39.93萬(wàn)平方米，占全部交易量的77.70%；非住宅356套，11.46萬(wàn)平方米，占22.30%。
  與2009年相比，二手房市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)出交易量大幅增加的趨勢(shì)。全年交易套數(shù)比2009年增加1504套，同比增長(zhǎng)62.41%；交易面積增加21.21萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)70.28%。
  從年度內(nèi)交易運(yùn)行情況來看，受二手非住宅交易面積下半年大幅下挫的影響，下半年二手房交易面積總量較上半年有所下降，但二手住宅下半年交易量則較上半年明顯增長(zhǎng)（見圖表13）。

 

一、二手住宅市場(chǎng)分析
  2010年下半年度，曲靖市共計(jì)銷售住宅類二手房1958套，成交面積22.07萬(wàn)平方米。與上半年度相比，套數(shù)增加358套，增長(zhǎng)22.4%；面積增加4.22萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23.6%。
  從住宅類商品房套型銷售情況來看，本年度住宅類二手房市場(chǎng)銷售最好的仍是90-144平方米的套型，其次是60-90平方米的套型，再次是60平米一下的套型，180平方米以上的二手住宅銷量很�。ㄒ妶D表14）。

 

二、二手非住宅市場(chǎng)分析
  從二手房交易情況來看，本年度曲靖市非住宅成交量為356套，成交面積11.46萬(wàn)平方米。分用途來看，交易量最大的是沒有明確登記用途的“其他”類用房，共成交172套，成交量占比48.9%，成交面積最多的也是此類用房，成交面積占比85.7%。車庫(kù)類房產(chǎn)成交113套，成交量占比32.1%，成交面積占比3.5%。商業(yè)用房成交63套。成交量占比17.9%，成交面積占比10.8%。

 

一、年度市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)
  從曲靖市全年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)來看，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)明顯特點(diǎn)：
1.地產(chǎn)投資保持高位運(yùn)行、快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，投資均衡性有所增強(qiáng)，但穩(wěn)定性有待提高。
  2.市場(chǎng)交易仍然實(shí)現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)，雖然受宏觀調(diào)控的影響，下半年市場(chǎng)交易大幅下挫，觀望氣氛濃厚，但年末出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，未來發(fā)展可期。
  3.年度均價(jià)雖然有所下挫，但年內(nèi)呈現(xiàn)震蕩上行態(tài)勢(shì)，且量?jī)r(jià)配合情況較好，市場(chǎng)價(jià)格依然處于可承受區(qū)間內(nèi)。
  4.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)仍然以住宅交易為主，且集中度進(jìn)一度增加，商業(yè)房產(chǎn)交易總量進(jìn)一步擴(kuò)大，但所占比重仍然很低，同時(shí)一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)交易量的差距進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任重道遠(yuǎn)。

 

二、未來面臨的市場(chǎng)形勢(shì)
  基于2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行和政府對(duì)市場(chǎng)調(diào)控的決心和力度，結(jié)合曲靖市的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)于未來面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，我們有以下基本判斷：
  1.國(guó)家宏觀調(diào)控的決心和力度進(jìn)一步有所增強(qiáng)，房地產(chǎn)投資向二三線城市轉(zhuǎn)移的可能性進(jìn)一步加大，考慮到曲靖市在云南省內(nèi)的地位，可以預(yù)期未來曲靖市房地產(chǎn)投資很有可能會(huì)承接更多的來自一線城市的投資，房地產(chǎn)投資額會(huì)進(jìn)一步增加。
  2.市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚，市場(chǎng)需求的釋放過程變緩，市場(chǎng)交易可能再次存在反復(fù)，市場(chǎng)價(jià)格存在二次探底的可能。
  3.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整出現(xiàn)良好機(jī)遇，商業(yè)房產(chǎn)比重有望增加。