曲靖市2010年度房地產(chǎn)市場報(bào)告

 

1.房地產(chǎn)投資
  2010年，曲靖市房地產(chǎn)開發(fā)投資額首次突破百億元，達(dá)101.56億元，較2009年增長19.74%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資（701.47億元）比重為147.48%。與2009年相比，房地產(chǎn)投資總量增加16.74億元，但同比增幅下降4.94個(gè)百分點(diǎn)，占固定資產(chǎn)投資比重下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。
  從季度投資額來看，各季度投資額均同比大幅增長，二三四季度投資額均保持在25億元以上，其中二季度為全年投資高點(diǎn)，達(dá)29.29億元。與2009年相比，各季度投資額均保持同比增長態(tài)勢，同比增幅均在14%以上（見圖表1）。

  從各區(qū)縣投資情況來看，曲靖市房地產(chǎn)雖然仍呈現(xiàn)麒麟?yún)^(qū)一枝獨(dú)秀的局面，但大多數(shù)區(qū)縣房地產(chǎn)投資同比大幅增長，整體投資均衡性有所增強(qiáng)，但區(qū)縣投資仍存在較強(qiáng)的不穩(wěn)定性，熱點(diǎn)區(qū)縣變動(dòng)較大，區(qū)縣房地產(chǎn)發(fā)展的可持續(xù)性有待提高。
  2010年，曲靖市的房地產(chǎn)投資主要集中在麒麟?yún)^(qū)、宣威市和會(huì)澤縣，三區(qū)縣的投資額占全市投資總額的比重達(dá)74.77%。其中麒麟?yún)^(qū)仍然是全市房地產(chǎn)投資的核心地區(qū)，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資48.95億元，占全市投資總額的48.20%，但同比增速僅為5.4%，所占比重也下降了7.18個(gè)百分點(diǎn)。宣威市和會(huì)澤縣分別實(shí)現(xiàn)投資額14.77和12.21億元，占全市總投資額的比重分別為14.54%和12.03%，兩地同比增幅高達(dá)125.0%和230.2%（見圖表2）。

2.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
  2010年，曲靖市全年房屋施工面積1048.67萬平方米，比2009年增加了108.62萬平方米，增長11.55%；其中新開工面積456.01萬平方米，占43.48%，比上年增加18.65萬平方米，增長4.62%；房屋竣工面積189.96萬平方米，則比上年減少了25.32萬平方米，同比下降11.76%。
  從開發(fā)建設(shè)的進(jìn)程來看，房屋施工面積主要集中在上半年，下半年則大幅下降，尤其是四季度各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)指標(biāo)降幅明顯，而竣工面積則主要集中在下半年（見圖表3）。

  與2009年相比，曲靖市2010年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的進(jìn)程有類似之處，即房屋施工面積主要集中在上半年，且下半年施工面積主要以新開工面積為主，而竣工面積則主要集中在下半年。

 

3.新建商品房銷售
  2010年，曲靖全市新建商品房累計(jì)銷售面積354.55萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額93.97億元，銷售均價(jià)為2650.49元/平方米。與2009年相比，全市銷售面積同比增長36.84%。銷售金額同比增長33.78%，而銷售均價(jià)則同比下跌2.23%（見圖表4）。

  從中心城區(qū)銷售情況來看，2010年曲靖市中心城區(qū)新建商品房累計(jì)銷售23607套，309.92萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額70.98億元。與2009年相比，中心城區(qū)新建商品房銷量大幅增長，其中銷售套數(shù)、面積和金額分別增長58.22%、70.74%和58.11%，同比增速分別比2009年提高46、62和47個(gè)百分點(diǎn)。
  從年度內(nèi)的交易走勢看，受市場本身發(fā)展及房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響，2010年的市場銷售量呈現(xiàn)出明顯的“前高后低”的特點(diǎn)，上半年銷售量占全年銷售量的67.74%，而下半年銷量則急劇下降，環(huán)比跌幅達(dá)52.38%。值得注意的是，在9月末以“樓市新政”為代表的年內(nèi)第二輪調(diào)控施行后的四季度，市場成交量反而開始反彈。四季度的市場銷量達(dá)到53.4680萬平方米，雖尚不足一季度銷量的一半，也不及二季度的銷量，但卻與去年四季度的銷售量接近（見圖表5）。

 

4.新建商品房價(jià)格
  2010年，曲靖市中心城區(qū)商品房銷售均價(jià)為2290.35元/平方米，同比下跌7.42%。其中住宅均價(jià)為2091.05元/平方米，同比下跌2.38%；非住宅均價(jià)為4215.65元/平方米，同比下跌15.43%。
  雖然年度價(jià)格水平同比下跌，但從年內(nèi)價(jià)格走勢來看，與成交量不同的是，成交均價(jià)依然呈現(xiàn)出震蕩上行的趨勢，下半年價(jià)格水平達(dá)到2574.52元/平方米，較上半年環(huán)比增長19.44%，并超過去年2474元/平方米的年度價(jià)格水平，與去年下半年價(jià)格水平（2495.52元/平方米）基本持平（見圖表6、7）。

 

 

5.物業(yè)用途分析
  分物業(yè)用途來看，2010年曲靖市新建商品房市場交易在住宅市場繼續(xù)一家獨(dú)大的同時(shí)，市場交易進(jìn)一步向住宅市場集中；商業(yè)用房市場交易量同比增長12.08%，但受住宅交易進(jìn)一步集中的影響，所占比重有所下降。

    2010年，曲靖市新建商品房交易中，住宅商品房成交281.39萬平方米，占交易總量的90.97%，交易量同比增長75.48%，所占比重也提高2.63個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)用房市場本年度成交17.3822萬平方米，占交易總量的5.62%，交易量較上年增長了12.08%，但所占比重卻下降了2.92個(gè)百分點(diǎn)。而車庫類用房交易量則由上年的2萬余平方米大幅增加至近7萬平方米，占市場交易總量的比重也提高了1.04個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)2.26%。辦公用房則是曲靖市歷來的弱項(xiàng)，2010年全年沒有一宗辦公用房交易。
  價(jià)格方面，所有用途的新建商品房交易均價(jià)均出現(xiàn)同比下跌的現(xiàn)象。其中住宅均價(jià)同比下跌2.38%，跌幅最小，而商業(yè)用房同比跌幅最大，達(dá)到10.32%（見圖表8）。

  值得注意的是，在各類用途的商品房價(jià)格下跌過程中，各類用途新建商品房的平均單套成交面積卻均呈現(xiàn)增加的趨勢。其中住宅商品房的平均單套面積增長8.0%，商業(yè)用房的平均單套面積增長了28.7%。由于面積的增長幅度超過了價(jià)格的下跌幅度，導(dǎo)致各類用途的平均單套價(jià)格進(jìn)一步增加（見圖表9）。