曲靖房價，到底多高才合理？

1000 元時代，早已遠(yuǎn)逝
    2001 年之前，曲靖的房地產(chǎn)市場以國有房地產(chǎn)開放為主，房地產(chǎn)開發(fā)主要按國家計劃進(jìn)行生產(chǎn)銷售，市場需求也僅僅停留在低層次解決“住”的需求滿足上。
    那時，曲靖還處于一個以福利分房為主的時代。那時，曲靖的房地產(chǎn)開發(fā)公司都是國有企業(yè)，如曲靖市房地產(chǎn)開發(fā)公司（金廈房地產(chǎn)）、曲靖東盛房地產(chǎn)開發(fā)公司等，他們開始了小規(guī)模、少量的商業(yè)樓盤開發(fā)，如南寧小區(qū)、梅苑小區(qū)，就是其中的典型。但是，隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，老百姓對房子的需求迅猛上升，一些外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和一批股份、民營房地產(chǎn)企業(yè)嗅到商機，陸續(xù)進(jìn)入或成立。之后，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展之勢。但，2001到2003 年之間，曲靖地產(chǎn)均價一直在700-800 元/ 平米間徘徊，均價尚未突破千元大關(guān)，買一套100 平米左右的房子，不足10 萬元。
    陳曉成為受益于低價房的最典型代表。1999 年，他曲靖某中專院校畢業(yè)后，進(jìn)入羅平某鄉(xiāng)鎮(zhèn)小學(xué)教書。然而，習(xí)慣了城市生活的陳曉，對平靜單調(diào)的鄉(xiāng)村生活似乎有些水土不服。2001 年，他毅然辭去教師職務(wù)。教育部門給予他2 萬多元的補貼費。正是帶著2 萬多元的現(xiàn)金，他只身來到曲靖，發(fā)現(xiàn)房價還很低，自己的錢剛好夠付一整套房子的首付款。2002 年，他以不足1000 元/ 平米的價格，買下西苑二期四樓1 套90 多平米的商品房。至今，提及此事，陳曉頗有幾分得意。陳曉說，如果提前1 年買，房價更便宜。他說，2001 年，同樣是西苑二期，每平米只要700 多……
    之后，覓到商機的云電陽光房地產(chǎn)股份有限公司強勢入駐曲靖，并在當(dāng)時曲靖市場均價僅維持在900 元/ 平米時，拋出1400 元/ 平米的“天價”。然而，就是這被稱為“天價”的房子，竟很快銷售一空，并觸發(fā)了一次“房價倍增事件”，迅速帶動曲靖房地產(chǎn)市場銷售均價沖破千元大關(guān)。之后，曲靖房價開始持續(xù)上漲，并逐漸步入均價2000 元/ 平米的關(guān)口。

2000 元時代，漸行漸遠(yuǎn)
    其實，曲靖的房價，從1000 到突破2000 的過程，比太多城市來得更晚一些。
    過去7、8 年，全國多數(shù)城市的房價都延續(xù)著一種近乎“瘋狂”的上漲態(tài)勢。然而，像曲靖這樣的大城（在中國，城市人口突破50 萬人的被稱為大城市），房價一直不溫不火，實屬難得。提到曲靖房價，多數(shù)媒體聲稱，從均價1000 元到2000 元，曲靖用了接近10 年的時間。
    2003 年，云電陽光的入駐雖然拉高了曲靖房價，但之后上漲態(tài)勢一直平緩。2004 年，張明在購買西苑二期一套130 平米的房子，總價不足16 萬，均價不過1200 元左右。而且張明買的樓層不錯，是5 樓，位置更好，就毗鄰別墅期。張明說，當(dāng)時的房子確實不貴，西苑小區(qū)的房子就是1200 左右，最貴的是陽光花園，不過1400 元左右。
    到了2006 年，房價略有攀升，不少地產(chǎn)公司開始陸續(xù)瞄準(zhǔn)小高層。當(dāng)時，比較有代表意義高層建筑位于南寧西路大轉(zhuǎn)彎附近的金穗花園。當(dāng)時，剛剛參加工作不久的李勝，在家人的支持下，以約每平米1600多元的房價買下1 套140 多平米的房子。李勝說，他買的房子雖然樓層不好，6 樓，但房子地段這么好，距離市中心阿詩瑪只有500 多米，確實物有所值。
    2007 年，房價上漲幅度依然不大。當(dāng)時，劉成文以1760/ 平米的價格在鳳凰水榭買了套房。據(jù)稱，當(dāng)年鮮有房價突破2000。
    然而，就在這個關(guān)口，一直關(guān)注曲靖房價的張林希似乎意識到曲靖房價即將變臉，提醒工作2 年多的弟弟留意房價，趕緊買房。2008 年初，張林希的弟弟開始四處打探房價，當(dāng)時麒麟地產(chǎn)在南片區(qū)有個樓盤，起價接近2000 元；而鳳凰水榭一期的房子，早已銷售一空，即將開盤的小高層，價格也在2000 元以上。2000 之上，超出張林希弟弟的心理底線。但還是有低于2000 元的房價。2009 年，張林希的弟弟打探到位于曲靖南片區(qū)靠近沿江鄉(xiāng)政府的教師小區(qū)，房價僅在1700 元/ 平米左右，但弟弟覺得太遠(yuǎn)了。弟弟說，離城中心都10 多公里，太遠(yuǎn)了。
    張林希的弟弟說，地段、樓層好的房子都是2000多，甚至接近3000，便宜的則太遠(yuǎn)。他想，再等等看，觀望一段時間，盼望能遇到好房子。然而觀望的結(jié)果是失意，如今張林希的弟弟依然是那些無法叩開住房之門的失意者之一。根據(jù)有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)，2008年，曲靖主城區(qū)住宅商品房銷售均價已2000 出頭，想購買2000 以下的房子，且要求地段、樓層不錯，很難。
    2000 元時代，已漸行漸遠(yuǎn)……

3000 元時代，悄然來臨
    張林希的弟弟說，2006 年至2008 年期間，他身邊購房者購買的房屋幾乎沒發(fā)現(xiàn)每平米價格
超過2000 元的，為何自己去地產(chǎn)公司詢問，就沒有呢？
    這個問題，張林希的弟弟一直感到納悶。其實，多年來，團購團建房對拉低曲靖房價起到極其重要的作用。有媒體稱，曲靖房地產(chǎn)市場有七成是團購團建房，這些房源成為曲靖房地產(chǎn)市場上的主力軍，這也是曲靖房價始終在低位徘徊的主要原因。2010 年之前，特別是2009 年之前，記者對很多在政府部門、企事業(yè)單位就職的市民進(jìn)行采訪，幾乎沒人認(rèn)為曲靖房價過高、增長過快；省市兩級媒體也以“大城房賤”、“曲靖房價三年不見大漲”、“房地產(chǎn)界的‘局外人’”等不同詞匯描述曲靖房價……
    然而，彈指間，曲靖住宅類商品房均價卻已突破2000 的瓶頸，并迅速跨入3000 元時代。下面一組數(shù)據(jù)源自記者日前以購房者身份咨詢曲靖部分在售樓盤得來的：
    麒麟?yún)^(qū)教師小區(qū)靠近麒麟?yún)^(qū)沿江鄉(xiāng)政府所在地，目前仍有不少在售樓房，起價2000 元以上；
    天然居位于曲靖市平安路，在售樓房只有146.7 平米以上戶型，均價約2600 元左右；
    吉象園四期，1 套3 樓的住房約2400 元/ 平米，起價2000 以上；
    位于曲靖卷煙廠斜對面的江東福苑，住宅商品房于今年3 月已銷售一空，銷售均價為2400 元；
    即將開盤的龍城國際（曲靖紡織廠附近），預(yù)計四月底開盤，估計均價約3500 元；
    天瑞花園·東城一號位于三江大道與紫云路交匯處，房屋面積在90-180 平米之間，均價約3500 元；
    位于珠江源大道的櫻花佳園，均價約2500 元；
    同樣位于珠江源大道的瑞達(dá)麒麟東郡，均價約2900 元；
    世紀(jì)濤岸二期單元房，即將開盤，均價不低于3000 元；
    麒麟嘉城，房屋面積在80-124 平米不等，均價約3500 元；
    位于麒麟西路的人和苑，開盤價3700；
    在咨詢中，距離市中心最遠(yuǎn)的麒麟?yún)^(qū)教師小區(qū)、吉象園四期，都報出2000 以上的售價，距離稍遠(yuǎn)的天然居，售價接近3000，更何況區(qū)位優(yōu)勢明顯的麒麟嘉城、龍城國際等。

5000 元時代，獨孤求敗
    數(shù)據(jù)是蒼白的，然而數(shù)據(jù)又最具說服力。
    面對數(shù)據(jù)，關(guān)于房子、關(guān)于房價的話題，引發(fā)熱議。熱議最為明顯地體現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上：
    3月11日，于新浪樂居論壇上，某網(wǎng)友發(fā)表了“龍澤園開盤，會帶動曲靖城區(qū)房價均價新高度？ 3700 元的價格，將把曲靖房價帶入三千時代”的帖子，十余人跟帖。回帖的網(wǎng)友中，有驚訝者，亦有淡然者；有人歡喜，亦有人憂愁。驚訝者回復(fù)，“房價真是3700 了嗎”，淡然者回復(fù)，“曲靖市中心房價早突破4000，直逼5000，而東方明城更有望進(jìn)入6000 時代”；歡喜者回復(fù)，“房價普漲，房主同慶”，回復(fù)“曲靖房價只不過是北京的十分之一，還是曲靖好”，憂愁者如樓主一般，擔(dān)心房價持續(xù)上漲。
    數(shù)據(jù)和言論似乎都給出同樣的答案，就是房價上漲了，這個消息得到多數(shù)市民、眾多業(yè)內(nèi)人士的肯定。然而，這個消息也讓很多即將購房的市民無所適從。是當(dāng)機立斷，立即購房，卻擔(dān)心房價下跌；倘若繼續(xù)觀望，又怕房價持續(xù)上漲，到時追悔莫及。多高的價位，多大的數(shù)據(jù)，才能真正反映出目前乃至未來曲靖的房價，誰都難以預(yù)料，正如之前誰也沒想到從1000 到2000，需要將近10 年的漫長過度；正如之前，又有多少市民想過，2010 年房交會過后，曲靖房價開始較之前比較明顯的上漲；正如之前，誰也沒想過，3000 已經(jīng)如此迫近，更有住宅商品房最高售價于今年年初就直奔5000 的個案？
    今年1 月8 日，位于阿詩瑪天橋附近的華盛國際開盤，開盤創(chuàng)下曲靖住宅商品房最高價，起價達(dá)4800/ 平米，最高價達(dá)5080/ 平米。就是這樣的高價，僅開盤兩個多小時，現(xiàn)有房源竟罄售一空，創(chuàng)造了“日光盤”的奇跡。對習(xí)慣了低價房的曲靖人而言，很多人不禁感嘆，曲靖房價還低嗎？禁不住發(fā)出疑問，誰推高了曲靖的房價？
    采訪中，有人認(rèn)為是物價的持續(xù)上漲，各種原材料的上漲、土地價格的上漲引發(fā)了房價的上漲；也有人認(rèn)為，是一些城市核心地區(qū)的精品樓盤高價定位，帶動全市的房價上漲；還有人說，雖然曲靖的房價在短時間內(nèi)有了大幅上漲，然而于昆明相比，曲靖房價還是處于低位，使限購令下的許多昆明人以及一些外來人口爭相到曲靖購房，這些外來消費者一定程度也助推了曲靖房價的上漲。也有人認(rèn)為，核心城區(qū)房價突破5000，甚至6000，是可以接受的。
    6000 元，也許一切皆有可能。

6000 元時代，何時來臨
    如果真突破6000，到底多少消費者能夠接受？談到這個問題，曲靖城區(qū)某地產(chǎn)項目經(jīng)理朱濤說，“大家沒必要驚慌，總的來說房價并不算高，突破4000甚至5000 的房子，畢竟是少數(shù)，不具備代表性”。朱濤說，曲靖的房價，十余年來雖然漲幅不大，但也出現(xiàn)兩次相對明顯的上漲幅度。第一次明顯上漲出現(xiàn)在2004 年，當(dāng)時云電陽光以每平米高出市場價約400 元的價格高調(diào)
問世，之后迅速帶動了整個曲靖房價的上漲，當(dāng)時整體上漲幅度約300 元左右；第二次明顯上漲，源自去年年底和今年年初，主要的帶動因素來自華盛國際的開盤。
    朱濤說，4800 元的開盤價，對曲靖房價而言，可說石破天驚，此前別說是4800，接近5000，而最高價一直尚未突破4000。這個拉動作用肯定不小，近幾個月，無論市中心還是城郊地區(qū)，樓價均出現(xiàn)一個較大的上漲過程，平均漲幅大約在400-500 左右。但是，這兩次明顯的上漲都有一個共同的特點，就是低價房已持續(xù)了很長時間，這個上漲是經(jīng)過很長時間的市場蓄積的結(jié)果。
    采訪中，另外有業(yè)內(nèi)人士也表示，5000 元的房價，在曲靖不具代表性，只是個案。對目前的曲靖而言，5000 的房子，似乎有獨孤求敗的味道。阿詩瑪天橋附近的樓盤能賣到5000，是因為無可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢。誠如開發(fā)商打出的廣告，華盛國際，居阿詩瑪之上，俯瞰一城繁華。
    說到個案，采訪中，熟悉曲靖地產(chǎn)行業(yè)的市民陳先生也預(yù)測，到今年年底、最遲明年年初，曲靖部分樓盤的商品住宅房最高價有望突破6000/ 平米，而最有可能突破6000 開盤價的可能是東方明珠城和位于水務(wù)賓館背后的樓盤。屆時，有可能引發(fā)新的地產(chǎn)上漲。
    “一平米突破6000，誰會買得起？”月薪4000 元左右，在這個三線城市尚算可觀的俊文聽聞后，吃驚不小�？∥氖冀K認(rèn)為，未來曲靖房價大漲的可能不大，“脫離曲靖消費能力的樓房終究會‘有價無市’”。
    房地產(chǎn)從來都是一個對立雙方觀點如此背離的市場，既得利益者向左，無房者向右。
    而這在房價走勢似乎并不明朗的曲靖，這種對立顯現(xiàn)得就更為淋漓盡致——樂觀與失望并行，執(zhí)著與彷徨交錯。（