十大經(jīng)濟(jì)學(xué)家“論劍”：密集調(diào)控房價(jià)會下降

昨天下午，由本報(bào)主辦、世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會協(xié)辦、中國主流媒體房地產(chǎn)聯(lián)盟特別協(xié)辦、發(fā)現(xiàn)傳媒承辦的“經(jīng)濟(jì)學(xué)家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇”在杭州黃龍飯店如期上演，來自世界華人不動(dòng)產(chǎn)業(yè)界、金融界和學(xué)術(shù)界的100多位精英參加了此次論壇，現(xiàn)場座無虛席，盛況空前。

作為本報(bào)的品牌活動(dòng)，此次論壇延續(xù)了以往的權(quán)威性和影響力，十位在經(jīng)濟(jì)學(xué)界享有盛譽(yù)的專家和來自全球華人不動(dòng)產(chǎn)界的研究者共聚一堂，為中國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展出謀劃策，精彩的觀點(diǎn)贏得了現(xiàn)場嘉賓的陣陣掌聲。此次論壇的圓滿舉行也拉開了為期三天的世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會2011年年會的序幕。

揚(yáng)子晚報(bào)副總編輯王文堅(jiān)在開場致辭中指出，長期以來，揚(yáng)子晚報(bào)一直堅(jiān)持忠實(shí)記錄房地產(chǎn)市場的成長，認(rèn)真思考這個(gè)行業(yè)存在的問題并努力尋求解決方案，主辦“經(jīng)濟(jì)學(xué)家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇”的目的即在于此。這一高峰論壇已經(jīng)成為揚(yáng)子晚報(bào)的品牌活動(dòng)，近年來在北京、上海、南京等地已舉辦過多次。

而此次杭州論壇是在調(diào)控力度不斷加大、市場走勢撲朔迷離的背景下召開的。經(jīng)歷了2010年多輪調(diào)控政策重重考驗(yàn)的中國房地產(chǎn)市場，在2011年第一季度的調(diào)控力度不減反增，新國八條、房產(chǎn)稅、全面限購、保障房等史無前例的政策組合拳已經(jīng)悉數(shù)出臺，房地產(chǎn)調(diào)控“越來越有力，針對性越來越強(qiáng)”。

這樣一個(gè)復(fù)雜的開局，讓今年的樓市走勢變得非常撲朔迷離。這一次，中國房地產(chǎn)業(yè)將會何去何從？王文堅(jiān)表示，“希望今天的高峰論壇，能夠給調(diào)控語境下的中國樓市尋找答案、指引方向。”

作為本報(bào)的品牌活動(dòng)，此次論壇的最大亮點(diǎn)是云集了眾多重量級的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，專家陣容堪稱豪華。

據(jù)了解，出席本報(bào)杭州論壇的專家包括了中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長裴長洪、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉、江蘇省社會科學(xué)院院長劉志彪、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華、南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長范從來、南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波、華東理工大學(xué)商學(xué)院院長吳柏鈞、浙江大學(xué)社會科學(xué)學(xué)部主任史晉川等在國內(nèi)享有盛譽(yù)的知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，而且還吸引了來自美國的兩位學(xué)術(shù)權(quán)威參與，分別是有“地產(chǎn)巴菲特”之稱的加州大學(xué)伯克利分校羅伯特·艾特斯坦教授以及美國紐約大學(xué)巴魯克分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)系的主任王訶教授。

作為傳統(tǒng)，本報(bào)地產(chǎn)高峰論壇從不缺少思想的交鋒、觀點(diǎn)的爭鳴，這一次也不例外。“房價(jià)調(diào)控目標(biāo)”會不會成為“漲價(jià)目標(biāo)”？進(jìn)入加息通道之后，房地產(chǎn)市場面臨怎樣的轉(zhuǎn)型？誰會是下一個(gè)房產(chǎn)稅征收的城市？高鐵時(shí)代會給長三角區(qū)域的房地產(chǎn)市場帶來哪些機(jī)遇？在城市化和工業(yè)化的背景之下，中國房地產(chǎn)業(yè)該怎樣前行？十二五時(shí)期，中國的房地產(chǎn)樓市將走向何方……針對這些中國房地產(chǎn)的重大熱點(diǎn)、焦點(diǎn)、難點(diǎn)問題，十位經(jīng)濟(jì)學(xué)家暢所欲言，妙語連珠，為到場的聽眾獻(xiàn)上了一場思想盛宴。

出席昨天論壇的還有來自廣州日報(bào)、北京晚報(bào)、解放日報(bào)、新民晚報(bào)、錢江晚報(bào)、成都商報(bào)、齊魯晚報(bào)、青島日報(bào)、大河報(bào)、福州晚報(bào)、廈門日報(bào)等全國十多家主流媒體的地產(chǎn)負(fù)責(zé)人，他們對本報(bào)的地產(chǎn)高峰論壇給予了高度評價(jià)。

“不同于一般論壇的表象化交流，揚(yáng)子晚報(bào)舉辦的這次地產(chǎn)高峰論壇是中國房地產(chǎn)界一次真正高規(guī)格、戰(zhàn)略性、宏觀性、專業(yè)性和前瞻性的盛會”，京報(bào)傳媒經(jīng)營有限公司副總經(jīng)理王玉晶對此次論壇的高端陣容和全球視野非常肯定。在她看來，2011年中國樓市一開局即顯露出嚴(yán)峻的味道，此時(shí)舉辦這樣一場大型論壇活動(dòng)很有意義，這是“十二五”開局之年中國房地產(chǎn)界的首場盛會，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的真知灼見為未來五年乃至更長時(shí)間中國房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有價(jià)值的思考和啟迪，“希望揚(yáng)子晚報(bào)能把這個(gè)品牌活動(dòng)發(fā)揚(yáng)光大！”

浙江當(dāng)?shù)氐囊患颐襟w則慨嘆，揚(yáng)子晚報(bào)邀請的十大經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)缀醵际钱?dāng)下媒體追逐的關(guān)鍵人物，他們在國內(nèi)乃至國際經(jīng)濟(jì)學(xué)界都具有相當(dāng)高的人氣和地位，“主流媒體舉辦的活動(dòng)就是不一般！”

劉莉

縱論房價(jià)

這一輪調(diào)控，房價(jià)

真的會降嗎

在3月末的最后時(shí)限，各城市房價(jià)控制目標(biāo)紛紛出臺，可房價(jià)控制目標(biāo)為何多成了“漲價(jià)目標(biāo)”？2011年首輪宏觀調(diào)控“國八條”1月26日發(fā)布以來已整整兩月，為何房價(jià)還是居高不下？啥時(shí)候出手買房才合適？昨天，由揚(yáng)子晚報(bào)主辦的經(jīng)濟(jì)學(xué)家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇在杭州舉行。十位來自國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)學(xué)家圍繞宏觀調(diào)控、加息、房產(chǎn)稅、“十二五規(guī)劃”與房地產(chǎn)發(fā)展等話題，細(xì)說樓市那些百姓關(guān)注的事，其中多個(gè)專家支持房價(jià)將下降的說法。

密集調(diào)控下房價(jià)會降嗎

有可能，降房價(jià)有利于市場健康

王訶教授指出，不僅是中國，包括香港、日本、美國，當(dāng)房地產(chǎn)市場看起來很火熱的時(shí)候，過一陣降價(jià)會發(fā)生，“你要問我什么時(shí)候掉我不知道，但你要問我會不會掉，一定會掉的，只是不知道在什么時(shí)候。而且房價(jià)掉，對市場的健康理性發(fā)展有好處，可以讓市場走得更平穩(wěn)一些�！辟Z生華教授認(rèn)為前兩年房價(jià)上漲過快的城市，特別是一線城市，房價(jià)會回穩(wěn)，部分城市還會出現(xiàn)回落。

劉洪玉教授從房價(jià)和租金的懸殊差異分析了房價(jià)下行的可能性。他談到，國務(wù)院要求研究合理價(jià)格，“什么叫合理價(jià)格，跟CPI比，跟GDP比，還是跟人均收入比，還是看房價(jià)收入比？合理價(jià)格我覺得一是要看住房的可支付性，另外還要和市場上租金來比較，如果房價(jià)和租金比值太過懸殊，房價(jià)肯定是異常的，向下調(diào)整的概率會增加�！�

但也有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)不僅僅是一個(gè)行業(yè)的問題，其實(shí)質(zhì)是宏觀經(jīng)濟(jì)的問題。由于種種因素的牽扯，房價(jià)的下降有一定難度。有著“地產(chǎn)巴菲特”之稱的羅伯特·艾特斯坦說，“從我在上海一下飛機(jī)開始，每個(gè)人都在問我同樣的問題，什么時(shí)候房價(jià)會下降？這是一個(gè)錯(cuò)誤的問題。在中國房子不僅是經(jīng)濟(jì)問題，還是政治問題。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，想讓房價(jià)跌下來很容易，不提供貸款，加重稅收等等手段就可以做到，那樣房價(jià)會像石頭一樣應(yīng)聲落地。但目前政府既想縮小房價(jià)泡沫，同時(shí)又擔(dān)心經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，調(diào)控就變得更加困難。”

房價(jià)控制目標(biāo)為何成“漲價(jià)目標(biāo)”

因?yàn)榈胤秸�府既是調(diào)控者也是被調(diào)控者

根據(jù)國務(wù)院的規(guī)定，各城市人民政府應(yīng)于3月底前公布房價(jià)控制目標(biāo)。為何除了北京之外，大多數(shù)城市的房價(jià)控制目標(biāo)成了“漲價(jià)目標(biāo)”？經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為，這是城市政府心存疑慮，沒有足夠的勇氣說降價(jià)。

劉志彪教授提出了一個(gè)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書上不曾提過的利益主體：地方政府。他說，我們現(xiàn)在的宏觀調(diào)控手段是需求方面做減法，供給方面做加法，這是從西方學(xué)過來的，教科書里也都是這樣寫的。

但這種方法目前在國內(nèi)遇到一個(gè)很大的問題，在調(diào)控過程中有一個(gè)反作用力的點(diǎn)，就是地方政府。西方的地方政府沒有這么強(qiáng)大的力量，因此他們的宏觀調(diào)控?zé)o論是提高存款準(zhǔn)備金、加息，或用其他的需求控制手段，可以不考慮或是很少考慮地方政府。

但在我國，地方政府既是調(diào)控者，也是被調(diào)控者。比如這次中央的調(diào)控，要地方制定目標(biāo)，一些地方政府就要考慮對自己有利，有利就是漲，變相的變成漲價(jià)目標(biāo)。

史晉川教授也認(rèn)為，由于前幾年的房價(jià)漲得過快，一些地方政府把GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入作為房價(jià)上漲控制的目標(biāo)，某種程度上不太合理，但是由此可以看出房價(jià)下降難度比較大，因?yàn)榈胤秸�府不太支持降價(jià)。

由于各城市目標(biāo)相對保守，經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，達(dá)成目標(biāo)不成問題。“我的判斷是今年到明年受限購和限貸比較嚴(yán)厲的城市，房價(jià)會有一定程度的回落，如果這些城市定在10%，或不高于人均可支配收入，這個(gè)目標(biāo)是完全可以達(dá)到的，因?yàn)榍皫啄甑膬r(jià)格已經(jīng)高高在上，甚至不漲都是有可能的，目標(biāo)是10%、11%肯定能達(dá)到，”賈生華教授指出。

房產(chǎn)稅能夠降房價(jià)嗎

錯(cuò)，本來就不是降價(jià)招數(shù)

上海、重慶房產(chǎn)稅實(shí)施已有數(shù)月，但對房價(jià)的影響并不太大。為何這個(gè)老百姓期盼的降價(jià)手段作用不明顯？經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為，指望房產(chǎn)稅降房價(jià)本來就是一個(gè)誤解。

王訶教授從美國的例子說到，美國的房產(chǎn)稅就不是拿來抑制房價(jià)的，房產(chǎn)稅是地方財(cái)政的重要來源，修馬路、電燈、水電，建學(xué)校、公園都靠它，“房產(chǎn)稅該不該征？我覺得遲早要征，房產(chǎn)稅是地方政府手上的資源，能夠做點(diǎn)地方政府該做的事情�！辈贿^，王訶教授認(rèn)為，把它當(dāng)成調(diào)控的手段并不高明，尤其把這種長期的方法拿來當(dāng)作一個(gè)短期抑房價(jià)的工具不見得是件好事，也不見得會有效。“你現(xiàn)在要打壓房價(jià)，就是說房地產(chǎn)市場有人投機(jī)了，投機(jī)起碼有20%、30%的收益，你只征收1%、2%的比例有效嗎？”

來自上海的吳柏鈞教授也認(rèn)為，上海的房價(jià)短期可能會受一點(diǎn)影響，長期則不會有影響�！暗揭欢ǔ潭纫粋�(gè)國家必須征收房產(chǎn)稅，但過早的征收房產(chǎn)稅解決不了問題�！�

一千萬套保障房作用有多大

難，怎么分比建多少更關(guān)鍵

目前國家正通過商品房和保障房兩個(gè)體系均衡發(fā)展來平抑房價(jià)。對此，范從來教授表示，調(diào)控從單邊向雙邊轉(zhuǎn)型有深遠(yuǎn)的意義�！氨Ｕ戏康耐瞥觯瑢�(shí)際上是住房屬性的回歸。住房既是一般的商品，也有金融屬性，還有社會屬性，它的金融屬性和商品屬性可以通過市場化來解決，但是社會屬性完全市場化可能達(dá)不到。1998年啟動(dòng)了住房商品化以后，到目前為止是一個(gè)完全的商品化過程。在商品房之外啟動(dòng)了大規(guī)模保障房的建設(shè)，實(shí)際上意味著市場本身要重新定位�！�

而對于保障房，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們在支持的同時(shí)，也提出了更深層次的問題，在明、后年保障房大批量上市之時(shí)，如何保證分配的公平？

裴長洪教授指出，保障性住房去年全國建了500多萬套，現(xiàn)在還沒有進(jìn)入分配階段。今年計(jì)劃還要建一千萬套，明、后年陸續(xù)上市供應(yīng)。但實(shí)際上保障性住房建設(shè)還有很多問題，建并不難，關(guān)鍵是分配以及未來的維持運(yùn)營，這都是大問題，都需要研究。如果實(shí)施的不好，人們對保障房分配的不滿甚至要超過對房價(jià)的不滿。

史晉川教授也表示，這兩天他發(fā)了兩條微博，第一個(gè)微博就是關(guān)于保障房，“有人問我建保障房是不是一定比不建好，我說不一定，如果分配不好還不如不建。”他建議不要等建好之后再說如何分配，現(xiàn)在趕緊制定保障房的分配制度。政府應(yīng)該聯(lián)合社區(qū)、銀行等機(jī)構(gòu)，較早地掌握潛在申請人群的信息。高波教授也建議盡早建立保障性住房分配和退出機(jī)制。保障性住房上市的條件是什么？上市之后的收益如何分配？廉租房承租人三到五年后收入提高了，還能不能繼續(xù)租，怎么退出？都需要建立健全制度。

一句話點(diǎn)評樓市發(fā)展

劉志彪：房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會更多地在商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是支撐內(nèi)需擴(kuò)大的基礎(chǔ)設(shè)施。

史晉川：過去政府拿了富人的錢，沒有給窮人蓋房子�，F(xiàn)在是不要富人的錢，又要給窮人蓋房子。正確的方法應(yīng)該是一邊拿富人的錢，一邊給窮人蓋房子。

吳柏鈞：長期的房地產(chǎn)發(fā)展非常不確定，因?yàn)檎�府到底�?jiān)決到什么程度并不確定，但是短期來說已是“水落石出”。

裴長洪：平穩(wěn)過渡，包括價(jià)格和交易。

王訶：房價(jià)不上漲就會下降，不下降就會上漲。

高波：保障房的建設(shè)將會改變整個(gè)市場格局，盡管保障房本身不完全是市場。

劉洪玉：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要蓋更好的房子，因?yàn)榉孔酉�耗了大量的資源，希望能看到更多低碳環(huán)保住宅。

范從來：在商品房和保障房的雙贏體系下，地產(chǎn)商應(yīng)該重新構(gòu)造商業(yè)模式來求得穩(wěn)定發(fā)展。

賈生華：2011年一線城市的房地產(chǎn)市場將是成交明顯回落，價(jià)格回穩(wěn)，部分城市回落，三四線城市價(jià)格還會上漲。

羅伯特·艾特斯坦：今后五年中國經(jīng)濟(jì)如果還是持續(xù)快速發(fā)展的話，房價(jià)還會漲。

■論壇花絮

“地產(chǎn)巴菲特”

與本報(bào)再度結(jié)緣

美國經(jīng)濟(jì)界權(quán)威，有著“地產(chǎn)巴菲特”之稱的美國加州大學(xué)伯克利分校金融學(xué)教授Robert Edelstein，繼去年7月參加本報(bào)在上海舉辦的“經(jīng)濟(jì)學(xué)家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇”之后，再次助陣本報(bào)論壇。

羅伯特·艾特斯坦是有史以來第一位依次擔(dān)任美國房地產(chǎn)與都市經(jīng)濟(jì)協(xié)會、亞洲房地產(chǎn)學(xué)會、世界房地產(chǎn)協(xié)會三大頂尖研究機(jī)構(gòu)領(lǐng)頭人的美國人，為通用、黑石、高盛、LTV鋼鐵、萬豪、蘭德等世界級企業(yè)進(jìn)行市場前景預(yù)測、