昆明限購(gòu)令出臺(tái),是給力還是迷茫?

　　2011年剛才來(lái)臨第三周，就在昆明市“兩會(huì)”結(jié)束之際。1月18日，昆明市出臺(tái)調(diào)控樓市的“昆六條”，其中最引人注目的是昆明首次出臺(tái)“限購(gòu)令”，這個(gè)首次也是西南地區(qū)第一個(gè)出臺(tái)限購(gòu)令的省會(huì)城市。

    昆明限購(gòu)令即從18日起，在昆明市主城4區(qū)、3個(gè)開(kāi)發(fā)（度假）區(qū)及呈貢縣行政區(qū)域范圍內(nèi)，暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策。同時(shí)鼓勵(lì)建設(shè)中小套型住房、增加保障房等，試圖抑制昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)現(xiàn)象。

   挺巧的是，就在今天。一則新聞2010年第四季度，全國(guó)地價(jià)總體水平繼續(xù)攀升，其中，住宅地價(jià)為4245元/平方米，環(huán)比漲3.67%，同比漲11.02%，居各類(lèi)土地之首。

    這則新聞是新華社援引國(guó)土資源部土地利用管理司、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院監(jiān)測(cè)稱，2010年第四季，全國(guó)地價(jià)總體水平呈上升態(tài)勢(shì)。其中，綜合地價(jià)環(huán)比增幅加速回升，但增速略低于上一季度。居住地價(jià)同比漲幅超過(guò)20%的城市有11個(gè)，其中，北京以漲幅23.85%位列第七，首位昆明市的增幅高達(dá)94.51%。

　　　對(duì)于昆明這個(gè)很特殊的城市。一邊是城市要發(fā)展，發(fā)展就需要錢(qián)，而土地財(cái)政是昆明最重要的一塊；另一邊是國(guó)家三令五申的打壓調(diào)控房，昆明的房地產(chǎn)發(fā)展和房?jī)r(jià)總水平也必須得符合的調(diào)動(dòng)。這看起來(lái)本身是個(gè)矛盾，也是地方政府與中央政府之間存在的矛盾。所以，昆明的限購(gòu)令此時(shí)出來(lái)，對(duì)昆明的經(jīng)濟(jì)社會(huì)未來(lái)和昆明房地產(chǎn)發(fā)展都是一個(gè)挑戰(zhàn)，如何處理好房?jī)r(jià)與發(fā)展的問(wèn)題，我想沒(méi)有人能給出一個(gè)準(zhǔn)確可信的答案。
　　 對(duì)云南或者昆明來(lái)說(shuō)，在此次“限購(gòu)令”限購(gòu)區(qū)內(nèi)樓盤(pán) “一定很傷心”，限購(gòu)區(qū)外項(xiàng)目“則會(huì)偷著樂(lè)”　   但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)還是不買(mǎi)，又成了問(wèn)題。昆明限購(gòu)措施明確提出，自2011年1月18日起，昆明市各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非昆明市戶籍居民，各商業(yè)銀行將暫停發(fā)放貸款；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房實(shí)行首付比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不得低于50%、貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍的規(guī)定。公積金貸款方面，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套房且建筑面積在90平方米（含）以下的家庭，其住房公積金貸款首付不得低于20%；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且建筑面積在90平方米以上的家庭，首付不得低于30%；購(gòu)買(mǎi)第二套房首付不得低于50%，貸款利率不得低于公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍；暫停發(fā)放第三套及以上住房公積金貸款。

　　那么，作為各個(gè)群體的購(gòu)房者，又是如何看待“限購(gòu)”呢？當(dāng)然，很多人會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)降，“限購(gòu)令”到底能否對(duì)房?jī)r(jià)起到抑制的作用？限購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)行政手段抑制了需求量，但需求量的下降并不等于價(jià)格的下跌，只能治標(biāo)卻治不了本。但實(shí)際對(duì)昆明出臺(tái)的“限購(gòu)令”對(duì)房?jī)r(jià)的作用，我們只能試目以待。

    昆明實(shí)施“限購(gòu)令”，最好是向有需要的購(gòu)房者頒發(fā)準(zhǔn)入證，對(duì)于投機(jī)者，則頒布禁止令，可速為樓市降溫。在非常時(shí)期，采取非常手段來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，可根據(jù)實(shí)際情況將之法制化。

    從限購(gòu)令我們可以看到，針對(duì)昆明的住房投資需求是出臺(tái)限購(gòu)的初衷，政府是希望通過(guò)限購(gòu)減少需求，從而降低房產(chǎn)價(jià)格，維護(hù)大多數(shù)普通市民的利益。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，效果也應(yīng)該有。因?yàn)�，根�?jù)市場(chǎng)規(guī)律，在供給不變的情況下，需求減少，價(jià)格就會(huì)降低。
    去年4月以來(lái)，頻繁的國(guó)家宏觀調(diào)控之下，昆明樓市表現(xiàn)出了較強(qiáng)的區(qū)域特性，成交量表現(xiàn)穩(wěn)定甚至部分月份開(kāi)始大幅攀升，房?jī)r(jià)則一直堅(jiān)挺，未見(jiàn)松動(dòng)。基于之前昆明樓市的堅(jiān)挺表現(xiàn)，昆版“限購(gòu)令”是否能抑制昆明房?jī)r(jià)的高企態(tài)勢(shì)？那么，抑制昆明高房?jī)r(jià)的真正出路在哪里？

    所以，我對(duì)單純的房產(chǎn)限購(gòu)令的抑價(jià)效果并不樂(lè)觀。從這個(gè)角度講，發(fā)布限購(gòu)令，只是在樓市調(diào)控方面，長(zhǎng)期“無(wú)為”的政府因?yàn)橄Ｍ�“有為”，而在“無(wú)奈”的情況下采取的期待“有奈”的但卻沒(méi)把握的、旨在向老百姓彰顯調(diào)控樓市決心的權(quán)宜之舉，也是“聰明”之舉。限購(gòu)令無(wú)非只能做到暫緩房?jī)r(jià)上漲，是給老百姓更多的期待還是迷茫呢？而又有多少人剛性需求房子呢？如果不著力于改善供求關(guān)系，調(diào)控預(yù)期，一旦限購(gòu)政策放開(kāi)，市場(chǎng)只能報(bào)復(fù)性反彈。