近年來(lái)，昆明大房企介入城改項(xiàng)目的情況越來(lái)越多，并且似乎都更偏愛(ài)原開(kāi)發(fā)商或社會(huì)投資人“啃”不動(dòng)但尚未退出的項(xiàng)目。另一方面，昆明政府層面對(duì)城改的態(tài)度很明確，二環(huán)內(nèi)原則上將不再新批城市更新改造項(xiàng)目，這就意味著昆明中心城區(qū)的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)將變得極度稀缺。而大量開(kāi)發(fā)價(jià)值較高的好地塊卻又因種種原因處于“休克”當(dāng)中，加上現(xiàn)在昆明拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企很難通過(guò)招拍掛市場(chǎng)獲得一手土地，“休克”的城改項(xiàng)目自然就為尋地的企業(yè)提供了機(jī)會(huì)。

萬(wàn)科收購(gòu)聯(lián)邦國(guó)際三期開(kāi)發(fā)萬(wàn)科云子（圖為項(xiàng)目售樓部）

“休克”城改項(xiàng)目成房企眼中搶手貨

房企要想獲得土地?zé)o非就只有三種方式，直接從招拍掛市場(chǎng)上拿地、收購(gòu)并購(gòu)以及合作開(kāi)發(fā)。而這幾年，想要通過(guò)昆明招拍掛市場(chǎng)拿到一手土地其實(shí)并不容易。所以一些實(shí)力房企在昆明的拿地邏輯早已轉(zhuǎn)變，收并購(gòu)和合作成為了他們拿地的主要手段。

梳理下來(lái)，萬(wàn)科、恒大、華潤(rùn)、碧桂園、俊發(fā)等實(shí)力房企在昆明都有過(guò)收并購(gòu)以及合作的舉動(dòng)，只不過(guò)有些并不拘泥于城改項(xiàng)目。

回顧一些經(jīng)典的案例，萬(wàn)科通過(guò)收購(gòu)萬(wàn)鑫地產(chǎn)股權(quán)，拿到了聯(lián)邦國(guó)際三期的開(kāi)發(fā)權(quán)，后開(kāi)發(fā)成了萬(wàn)科云子。啟動(dòng)八九年還未完成改造的下馬村城改項(xiàng)目也落入碧桂園手中，而事實(shí)上，碧桂園拿下的“休克”項(xiàng)目還不止這一個(gè)。華潤(rùn)置地以入股的方式對(duì)五里項(xiàng)目7個(gè)地塊208畝土地進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，華潤(rùn)置地和三聯(lián)置業(yè)成立新項(xiàng)目公司，華潤(rùn)占股60%�？“l(fā)聯(lián)手奧斯迪吃進(jìn)千畝大盤(pán)中望城。

恒大現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的恒大名都就是從本土一家開(kāi)發(fā)商手中接過(guò)來(lái)的。恒大名都屬于昆明市高新區(qū)大塘子村改造項(xiàng)目，原來(lái)的改造主體是開(kāi)發(fā)過(guò)傲云峰的昆明置富投資有限公司。但大塘子村在這家本土企業(yè)手上多年都沒(méi)有啟動(dòng)，后來(lái)恒大將其收至麾下，并通過(guò)全資子公司恒暢置業(yè)出面拿下了大塘子村的3宗地塊。恒大名都之外，恒大在昆明的新項(xiàng)目也有類似的情況。

以上提到的都是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，他們通過(guò)收并購(gòu)、合作的方式來(lái)壯大自己的規(guī)模。而近日云南房網(wǎng)了解到，由于房企對(duì)優(yōu)質(zhì)土地的饑渴，甚至一些資產(chǎn)管理公司也開(kāi)始在昆明尋找介入城改項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，意圖在一級(jí)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)獲取機(jī)會(huì)，他們的目標(biāo)獵物也同樣是已經(jīng)“休克”但原社會(huì)投資人還未退出的城改項(xiàng)目。

二環(huán)內(nèi)控制開(kāi)發(fā) 好地塊稀缺

潘家灣小新村一期地塊現(xiàn)狀

昆明政府現(xiàn)在對(duì)城改的態(tài)度很明確，最新的提法是二環(huán)內(nèi)原則上將不再新批城市更新改造項(xiàng)目。這表明昆明中心城區(qū)的可開(kāi)發(fā)用地將變得極度稀缺，而大量的好地塊卻又存在于“休克”的城中村項(xiàng)目中。這些項(xiàng)目絕大多數(shù)掌握在實(shí)力較弱的本土房企手中，由于他們的資金不足以支持城改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)導(dǎo)致項(xiàng)目長(zhǎng)期停工。雖然項(xiàng)目長(zhǎng)時(shí)間“休克”，但地理位置好的先天優(yōu)勢(shì)依然存在。

這樣的城改項(xiàng)目在昆明一抓一大把，栗樹(shù)頭村（大宥城），潘家灣小、新村，馬家營(yíng)，寶華寺，棕樹(shù)營(yíng)，螺螄灣中心二、三期、碧雞名城三期等，都是開(kāi)發(fā)價(jià)值較大卻又動(dòng)彈不得的城改項(xiàng)目。它們要么地處昆明中心城區(qū)，要么旁邊就規(guī)劃有地鐵站，比如今在土地市場(chǎng)上叫賣的絕大部分地塊位置要優(yōu)越得多，這對(duì)擴(kuò)張欲望強(qiáng)烈的房企無(wú)疑具有十足的誘惑力，導(dǎo)致很多項(xiàng)目收購(gòu)傳聞確實(shí)從未間斷。

“休克”的城改項(xiàng)目之所以成為搶手貨，除了二環(huán)內(nèi)控制開(kāi)發(fā)使得土地開(kāi)發(fā)價(jià)值更為明顯以外，還有一個(gè)重要的原因是，現(xiàn)在房企通過(guò)土地市場(chǎng)拿地并不容易，更何況地價(jià)和溢價(jià)率還在不斷攀升，這就導(dǎo)致房企要想通過(guò)傳統(tǒng)途徑拿地就必須付出更高的成本，土地成本增高隨之而來(lái)的就是銷售難度的增加。收并購(gòu)“休克”項(xiàng)目則不同，原社會(huì)投資人在這些項(xiàng)目上往往已經(jīng)有了一定的改造進(jìn)度，后期接手的房企可以節(jié)省很多手續(xù)，縮短開(kāi)發(fā)周期，讓項(xiàng)目盡快上市變現(xiàn)。

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