昆明市房產(chǎn)管理局日前披露，今年1月昆明市審核發(fā)放商品房預(yù)售許可證6個(gè)，預(yù)售面積約89萬平方米。而去年同期，昆明市僅有1個(gè)預(yù)售證發(fā)放。在目前處于銷售淡季的樓市，如此規(guī)模的審核發(fā)放，引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。

加劇“二環(huán)之爭(zhēng)”

根據(jù)公示，此次審核發(fā)放了順城、百大城市理想花園、東驤神駿·萬泰住宅小區(qū)（一期）、銀海領(lǐng)域小區(qū)、滇池半島小區(qū)和昆明老街6個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，將為昆明樓市提供預(yù)售房面積約89.3萬平方米，其中住宅項(xiàng)目面積達(dá)到了64.8萬平方米。

值得關(guān)注的是，除順城、昆明老街處于一環(huán)路內(nèi)，其余4個(gè)項(xiàng)目均位于二環(huán)路周邊，無疑將對(duì)二環(huán)現(xiàn)售項(xiàng)目形成不小的沖擊，令“二環(huán)之爭(zhēng)”愈加激烈。

“每年昆明市住宅商品房的銷售面積約為500萬平方米。咋一看量放得過大，但考慮到樓市的審核投放不是均衡的狀態(tài)，所以可說還是比較正常�！痹颇县�(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研表示。

云南風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理陸韜認(rèn)為，包括萬泰、銀海領(lǐng)域、順城等都已提前開始項(xiàng)目推廣，市場(chǎng)預(yù)期已被釋放，剩下的住宅項(xiàng)目只有14.3萬平方米的面積，完全在市場(chǎng)可容納的范圍內(nèi)。另外，如果遇到市場(chǎng)銷售條件不好，開發(fā)商也可選擇在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)再發(fā)售。

據(jù)了解，百大城市理想花園于1月8日取得預(yù)售證后，1月13日開盤即形成熱賣，300余套住宅在短短幾小時(shí)內(nèi)銷售量接近90%。

或?yàn)樵黾庸⿷?yīng)信號(hào)

“增加投放量也可以理解為政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一種舉措�！痹颇县�(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地政策研究中心主任張洪表示，經(jīng)歷了2007年出現(xiàn)的房?jī)r(jià)快速上漲后，在年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，國務(wù)院、建設(shè)部要求今年要增加房屋供應(yīng)投入，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。本次新批89萬平方米預(yù)售房可以理解為昆明響應(yīng)該政策的具體舉措。

“因?yàn)槿ツ攴績(jī)r(jià)的快速上漲是結(jié)構(gòu)性供應(yīng)缺口所致。昆明宣布今年將新建180萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，再加上本次意在增加商品房供應(yīng)的舉措，這些都是政策調(diào)控措施的逐步落實(shí)到位。如果政府持之以恒地增加房屋供給，加上貨幣政策適當(dāng)控制房屋的投資需求，今年昆明房?jī)r(jià)運(yùn)行將更為平穩(wěn)�！睆埡檎J(rèn)為。

而陸韜也表示，如果今年政府在規(guī)劃審批方面的速度正常，保持市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)均衡，將使今年昆明房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定。

考驗(yàn)開發(fā)商的判斷

“新批89萬平方米預(yù)售房，這只是一個(gè)正常的審批程序完成后推出的情況。但管理層要注意到，市場(chǎng)的波動(dòng)與供應(yīng)節(jié)奏有一定關(guān)系，即房屋價(jià)格的上漲，與土地、規(guī)劃、審批速度有關(guān)。管理層應(yīng)該考慮到供求關(guān)系，研究變化規(guī)律，從而使供應(yīng)保持均衡性，在‘金九銀十’時(shí)提高效率，增加市場(chǎng)供給。而在目前這種淡季時(shí)則應(yīng)減少供給，防止房?jī)r(jià)的大幅度波動(dòng)�！敝艽笱兄赋觥�

一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷總監(jiān)表示，包括萬科在一線城市降價(jià)等因素的影響下，目前購房者持幣待購的心理嚴(yán)重，開發(fā)商拿到商品房預(yù)售許可證后，肯定將根據(jù)市場(chǎng)情況分時(shí)段、分批次地進(jìn)行銷售。

“眾所周知，開發(fā)商的投資資金絕不全是自有資金，融資的比例比較大。因此，在遇到市場(chǎng)銷售不利的時(shí)候，一些資金壓力比較大的企業(yè)會(huì)選擇盡早降價(jià)促銷、快速回籠資金的方式，形成邊際遞減效應(yīng)（如果樓市出現(xiàn)明顯降價(jià)跡象，則越早降價(jià)銷售越有利），這也是一種上佳選擇�！�

但周大研同時(shí)認(rèn)為，是否可以此預(yù)測(cè)昆明房?jī)r(jià)將下跌目前尚不能一概而論——開發(fā)商除了采取降價(jià)快賣外，還可以采取維持現(xiàn)價(jià)慢慢賣。

“除了資金壓力的因素外，采取不同的措施還跟開發(fā)商獲得信息、專業(yè)化管理、決策眼光等有很大關(guān)系。就像其他行業(yè)一樣，經(jīng)歷了前期的快速發(fā)展，保持在高位徘徊后，是下降還是繼續(xù)上漲、拐點(diǎn)是否真正到來，目前還很難判斷。”外圍調(diào)查

二環(huán)新盤靜待銷售高峰

“今天是周一，再加上目前仍是傳統(tǒng)的淡季，來看房的人并不多�！睎|二環(huán)附近一新開樓盤的銷售人員昨天說，上周一到上周五，每天只有十來個(gè)市民前往咨詢看房

售樓大廳公布的售樓信息顯示，套內(nèi)面積在75平方米左右的戶型售價(jià)約為48萬元，面積在85平方米左右的戶型售價(jià)多在60萬元以上。銷售人員說，東二環(huán)交通比較便利，環(huán)境美化后的地理優(yōu)勢(shì)將更加明顯。雖然目前看房的人不多，但從去年底開盤到現(xiàn)在的2個(gè)多月時(shí)間，一期900多套住房已預(yù)售了400多套。

東二環(huán)附近另一新開樓盤的售樓人員介紹說，目前位于二環(huán)路附近的新房多在5100元-5300元/平方米，相對(duì)去年高開高走的情況，今年開年的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。現(xiàn)在很多想買房的市民還在持觀望態(tài)度，看房買房的人都不多。但房?jī)r(jià)如果長(zhǎng)期穩(wěn)定，準(zhǔn)備買房自己居住的消費(fèi)者就會(huì)出手，預(yù)計(jì)到3月份看房購房的人會(huì)有所增加，新房銷售也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小高峰。

鋼價(jià)漲100元房?jī)r(jià)漲10元

“從20日到今天，鋼材是一天一個(gè)價(jià)，已連續(xù)漲了5天�！蔽魃戒摬氖袌�(chǎng)內(nèi)的經(jīng)銷商陳先生說，當(dāng)前的鋼材價(jià)格延續(xù)了春節(jié)前的上漲態(tài)勢(shì)，漲幅為100-200元/噸。由于市場(chǎng)需求加大，經(jīng)銷商們都在忙著組織貨源。

“12#-14#的二級(jí)螺紋鋼昨天都還賣5350元/噸，今天可能就要5370元/噸�！崩ッ鹘瘃R鋼材市場(chǎng)的一位商家說，建筑鋼管節(jié)前每噸均價(jià)為4300元左右，現(xiàn)已漲到4800元/噸。昆鋼集團(tuán)2月20日的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：昆鋼產(chǎn)的12#-14#螺紋鋼為5104元/噸，而昨天就漲到了5194元/噸，其他產(chǎn)品也有2%-5%的漲幅。

據(jù)中房指數(shù)專家介紹：“磚混結(jié)構(gòu)房屋用鋼量較小，每平方米用鋼量在10-30公斤；框架結(jié)構(gòu)房屋用鋼量則較大，每平方米在40-50公斤。”按照此比例折算，每噸鋼材上漲100元，相應(yīng)的每平方米房屋建設(shè)成本將上漲10元�！颁摬某杀菊伎偨ㄖ杀镜�15%-20%。而現(xiàn)在新建的商品房絕大多數(shù)為框架結(jié)構(gòu)，因此，鋼材漲價(jià)必然推高建筑成本，而這些成本肯定是要購房者埋單的�！�

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