將海外業(yè)務(wù)確定為轉(zhuǎn)型的五大新業(yè)務(wù)后，萬科嘗試用一種更本土的方式落地——用金融方式操作地產(chǎn)項(xiàng)目。

6月2日有消息指出，美國當(dāng)?shù)貢r間1日下午，萬科和美國Brightstone CApital Partners聯(lián)合宣布在紐約建立一個全球地產(chǎn)投資管理平臺“Brightstone”。

Brightstone的成立是萬科投資策略的一個重要延伸，也是萬科海外投資從房地產(chǎn)開發(fā)擴(kuò)展到房地產(chǎn)投資管理的開端。

郁亮表示，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由高速增長的黃金時代過渡到白銀時代，萬科正在進(jìn)行積極轉(zhuǎn)型。國際化是萬科的長期發(fā)展方向之一，“Brightstone平臺的建立將增強(qiáng)萬科在海外的投資布局能力，有助于公司整合全球資源”。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場下行以及海外投資持續(xù)升溫，出海已經(jīng)成為潮流，無論是直接開發(fā)，還是投資管理，都已經(jīng)有先行者。不過，在業(yè)內(nèi)分析人士看來，目前國外房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入中后期，投資回報(bào)率未必有想象中那么高。

美國投下的Brightstone

僅僅從名字上看，“Brightstone”與投資界里無人不曉的“Blackstone”就有著九分相似，乍眼一看，甚至?xí)䦟烧呋煜?/p>

不單止名字相似，Brightstone要走的路也與Blackstone大同小異，即發(fā)起一只基金，然后投入一定比例的自有資金，再引入投資者，組建一個管理經(jīng)驗(yàn)較為豐富的本地團(tuán)隊(duì)，令地產(chǎn)項(xiàng)目能在短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)管理改善，再賣出獲利。

據(jù)Brightstone的新聞發(fā)言人法隆（Bill Fallon）透露，公司剛成立，雙方的投資金額尚未明確。但是有一點(diǎn)可以確定的就是，這次和萬科以往主要投資房地產(chǎn)開發(fā)不同，“這個平臺將專注于現(xiàn)有房產(chǎn)”。

Brightstone通過使用自有資金先鎖定項(xiàng)目，引進(jìn)投資者的策略，可以為第三方投資者提供不同的投資機(jī)會�！霸撈脚_擁有大型直接投資者的聚焦度和靈活度，以及資管經(jīng)理的高效和豐富資源�！�

法隆表示，此策略也有助于提升交易的快捷性和確定性。這種投資管理模式適用于多種物業(yè)類型、交易結(jié)構(gòu)和投資期限安排，增加了交易透明度，并確保和投資者的利益一致。

此外，萬科還找來了一幫本地團(tuán)隊(duì)“帶路”。美國地產(chǎn)資深人士鄧洱文（DennisR.Irvin）、李德（DouglasB.Lee）和江悅瀚（JohnA.Rivard）作為Brightstone共同合伙人管理，擁有美國證監(jiān)會注冊投資顧問資格。

據(jù)介紹，鄧洱文此前為洛克菲勒集團(tuán)投資管理公司的總裁兼首席執(zhí)行官；李德此前為大都會地產(chǎn)（Metropolitan Real Estate）的董事總經(jīng)理；江悅瀚此前則為洛克菲勒集團(tuán)投資管理公司的高級副總裁和投資收購負(fù)責(zé)人。洛克菲勒集團(tuán)排在美國十大財(cái)團(tuán)首位。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，萬科和三位共同合伙人的承諾資金將會用于購置全球主要市場的高品質(zhì)物業(yè)�！�

而萬科國內(nèi)龐大的業(yè)主資源或?qū)⒊蔀锽rightstone購置資產(chǎn)的重要資金來源�！叭f科可以藉此盤活旗下高凈值的業(yè)主，不僅僅是賣房子給他們，還可以幫他們做資產(chǎn)管理�！币晃毁Y本市場人士分析稱。

不過，該人士也指出，在美國做地產(chǎn)投資管理的公司非常多，而且經(jīng)驗(yàn)也很豐富，萬科要競爭并不容易，好的資產(chǎn)人人都想要，關(guān)鍵還是要看它的團(tuán)隊(duì)。

或許沒有看上去那么美

正如郁亮所言，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由高速增長的黃金時代過渡到白銀時代。再加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，復(fù)蘇緩慢等因素，越來越多房企開始出海淘金。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，包括萬達(dá)、綠地、碧桂園、當(dāng)代置業(yè)、金地、朗詩等房企紛紛在海外落子。開發(fā)商之外，財(cái)大氣粗的險(xiǎn)資更是其中不容忽視的一支隊(duì)伍。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，今年一季度投向境外地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中國資金已經(jīng)達(dá)到95億美元，占到整個亞太地區(qū)投向其他區(qū)域地產(chǎn)物業(yè)的近三分之二。去年同期，中國的資金規(guī)模僅為45億美元左右，占比不到四分之一。

從企業(yè)趨之如騖的情況看起來，出海投資是一筆相當(dāng)可觀的生意。不過，這在業(yè)內(nèi)人士看來并未必然。

上述資本市場人士表示，萬科此次進(jìn)入的美國房地產(chǎn)市場，開發(fā)周期已經(jīng)處于中后期，從資產(chǎn)收益角度來看，還是有一定壓力的。

第一太平戴維斯物業(yè)顧問（廣州）有限公司市場研究部高級經(jīng)理何凌也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)�！皣夥康禺a(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了成熟期，相對比較平穩(wěn)，不會大起大落，所以投資收益也是相對穩(wěn)定的。”

何凌表示，如果想獲得高收益，當(dāng)然是抓住抄底的機(jī)會，2009-2010這兩年是抄底海外資產(chǎn)的一個時機(jī)，當(dāng)時買房子的人現(xiàn)在都賺大錢了。但現(xiàn)在顯然不是，相比之前的上升期，現(xiàn)在的收益率肯定是有所下降的。

然而，盡管投資回報(bào)率沒有市場預(yù)想中的那么高，但何凌認(rèn)為，進(jìn)行海外投資是企業(yè)分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的一個手段�！昂Ｍ馐找媛氏鄬碚f還是比較穩(wěn)定一點(diǎn)�！�

在萬科推行國際化戰(zhàn)略時，王石曾如此表示，萬科會分配15%至20%的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向海外投資，以平衡內(nèi)地市場風(fēng)險(xiǎn)。拓展海外業(yè)務(wù)令萬科可以充分利用全球資源，強(qiáng)化專業(yè)競爭力和品牌知名度，同時也為越來越多的中國投資者提供了海外置業(yè)的渠道。

事實(shí)上，在分析人士看來，全球化配置也是自1991年開展地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)至今，黑石仍保持“零虧損”記錄的原因之一。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2013年黑石地產(chǎn)基金部門總計(jì)配置了97億美元的資本，其中44%投資于美國以外的國家地區(qū)；2014年公司又完成了112億美元的資本配置，其中海外投資比例上升到62%。

地球上不同的國家就代表不同的市場，一個市場中有經(jīng)濟(jì)繁榮的一面，自然也會有經(jīng)濟(jì)衰退的時候，不把雞蛋放在同一個籃子里顯然是應(yīng)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊的最好方法。只不過，萬科想要達(dá)到黑石的境界，定必任重而道遠(yuǎn)。

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