從工業(yè)重鎮(zhèn)到城市開發(fā)洼地 春雨路的前世今生

昆明發(fā)展觀·一條路改變一座城

昆明成長記錄系列報道之——被低估的春雨路②

隨著地鐵3號線的逐步建成,貫穿全程的春雨路再次走入人們的視線。春雨路可以說是一條英雄之路,其始建于1926年,至今已有90年的歷史,這條曾經(jīng)氣勢恢宏的英雄之路在戰(zhàn)爭硝煙里誕生,在建國之后迎來興盛,風(fēng)光一時,卻又隨著工業(yè)退二進(jìn)三的實(shí)施戰(zhàn)略走向沒落。曾經(jīng)的工業(yè)重鎮(zhèn)現(xiàn)在恰如一個被削兵奪權(quán)的暮年老將,在昆明的城市開發(fā)熱潮里被慢慢遺忘,回望西邊故壘,已成往日風(fēng)物。

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滇緬公路紀(jì)念雕塑碑記

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在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)剛開始興盛的前幾年,對于昆明的城市開發(fā)格局形容最為貼切詼諧的莫過于“東邪西毒,南帝北丐”幾個字。南市區(qū)是富人聚集區(qū)、北市區(qū)是早期的公租房建設(shè)區(qū),東市區(qū)有精神病院,西市區(qū)則是工廠林立,污染嚴(yán)重。如今,這樣一個格局已經(jīng)慢慢被打破,地產(chǎn)開發(fā)幾乎遍及整個昆明城市,可曾經(jīng)工廠林立的西市區(qū),卻儼然處于整個開發(fā)行業(yè)的蕭索之地,曾經(jīng)承擔(dān)昆明抗戰(zhàn)大后方之重任的春雨路更是偏安西市一隅,被漸漸遺忘。

春雨路舊工廠——昆明發(fā)電廠

春雨路舊工廠——昆明發(fā)電廠

英雄之路的輝煌過去

春雨路誕生于戰(zhàn)爭的硝煙中,注定充滿著傳奇色彩,曾經(jīng)的春雨路即西郊滇緬公路迎來過不少大放異彩的工廠,昆明電纜廠在戰(zhàn)火的亂世年代里生產(chǎn)出中國第一根電纜、昆明冶煉廠煉出遷昆后的第一爐精銅……一時之間,西郊滇緬路成為了一道亮麗的風(fēng)景線,大半個世紀(jì)中,昆明西郊林立的大煙囪和源源不斷濃煙勾勒出西邊的天際,春雨路的輝煌過去全部書寫在了那些成就它半個世紀(jì)輝煌的老工廠里。

始建于1956年的昆明發(fā)電廠坐落在碧雞鎮(zhèn)車家壁,一直是云南電網(wǎng)昆明負(fù)荷中心的一個骨干電源點(diǎn),歷經(jīng)46載輝煌,在2003年劃入中國華電集團(tuán)公司。如今,在春雨路上已經(jīng)只留昆明發(fā)電廠的舊廠址,而舊廠址也面臨著新的改造,據(jù)悉,昆明發(fā)電廠舊廠址將被改造成昆明的“798”藝術(shù)區(qū)。

昆明水泥廠坐落于春雨路碧雞鎮(zhèn)普坪村,前身是中國第一家水泥廠“湖北水泥廠”,始建于1907年,是清政府以官招商辦的方式創(chuàng)辦的,多次改組后,于1939年因倭寇入侵被迫南遷,與1937年成立昆明水泥公司,1943年與華中公司合并改組為華新水泥股份有限公司,1950年解放后被政府接收成為后來的昆明水泥廠。

春雨路舊工廠——昆明電纜廠

春雨路舊工廠——昆明電纜廠

昆明電纜廠始建于1936年,原廠址是春雨路615號,是中國第一根導(dǎo)線的誕生之地,也是中國民族企業(yè)中第一家電線電纜生產(chǎn)企業(yè),素有“中國電線電纜工業(yè)的搖籃”的美譽(yù)。1996年,昆明電纜廠歷經(jīng)現(xiàn)代企業(yè)制度建立,組建成為昆明電纜有限責(zé)任公司。2016年4月,昆明電纜集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告,生產(chǎn)廠區(qū)更改為云南省昆明新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地魁星街(呈貢馬金鋪),原廠址停用。

昆明制藥廠成立于1951年,是云南省第一家國有制藥廠,1995年改為股份制企業(yè)昆明制藥集團(tuán)股份有限公司,2000年在上海交易所上市。原廠址是春雨路141號,現(xiàn)已搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科醫(yī)路。

春雨路舊工廠——昆明制藥廠宿舍

春雨路舊工廠——昆明制藥廠宿舍

昆明電機(jī)廠坐落在春雨路電機(jī)路上,始建于1936年,素有“中國電機(jī)工業(yè)搖籃”之稱,1996年經(jīng)過分立式改制成為昆明電機(jī)廠有限公司,2011年,哈電集團(tuán)完成了對昆明電機(jī)廠有限公司的并購工作,昆明電機(jī)廠正式成為哈電集團(tuán)的控股子公司,并更名為“哈爾濱電機(jī)廠(昆明)有限責(zé)任公司”。

昆明冶煉廠位于春雨路馬街,始建于1937年,是云南國有綜合性有色金屬冶煉大一型企業(yè),曾煉出了遷昆后的第一爐精銅,也曾輝煌一時。由于歷史變遷和體制改革等種種因素,在1999年被列入全國破產(chǎn)計劃,并順利破產(chǎn),破產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行了拍賣,國有資產(chǎn)進(jìn)行全面重組。

春雨路舊工廠——昆明電機(jī)廠

春雨路舊工廠——昆明電機(jī)廠

從工業(yè)重鎮(zhèn)到城市開發(fā)空白區(qū)

細(xì)數(shù)春雨路的過去,一個個歷史悠久,在工業(yè)史上占據(jù)一席之地的老工廠熠熠生輝,但隨著城市變遷,工業(yè)退二進(jìn)三的戰(zhàn)略實(shí)施,春雨路上輝煌一時的老工廠或破產(chǎn)重組,或遷往工業(yè)園區(qū),春雨路也在昆明城市發(fā)展舞臺中慢慢退場,漸漸被遺忘。

盡管昆明城市地產(chǎn)開發(fā)的格局早已打破“東邪西毒、南帝北丐”的模式,大量的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分散到各個區(qū)域,但曾經(jīng)紅極一時的春雨路卻仍然被遺忘,地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目寥寥無幾,F(xiàn)在看來,春雨路的過去和現(xiàn)在是緊密相關(guān)的,工廠之于春雨路,可謂“成也蕭何敗蕭何”,半個多世紀(jì)的工業(yè)生產(chǎn),春雨路的空氣和環(huán)境嚴(yán)重污染,長期的煙囪林立,濃煙四溢,讓西市區(qū)的天空很長一段時間里都是灰蒙蒙的一片。這樣的生態(tài)環(huán)境,對于地產(chǎn)開發(fā)來說,是大大不利的。

 春雨路煙囪林立

春雨路煙囪林立

再者,春雨路偏安西市一隅,交通實(shí)在差強(qiáng)人意。交通素來是區(qū)位發(fā)展的重要因素,春雨路連接華苑路與碧雞路,位于三環(huán)路段,本就與市區(qū)偏離,且沒有主干道通往市中心,周邊發(fā)展速度十分遲緩,致使春雨路在經(jīng)歷產(chǎn)業(yè)調(diào)整和工業(yè)遷移之后,陷入了開發(fā)空白期。曾經(jīng)的工業(yè)重鎮(zhèn),如今的待開發(fā)城市西部空白,春雨路的前世今生讓人唏噓。但城市格局不會永遠(yuǎn)一成不變,地鐵3號線的出現(xiàn)為春雨路帶來了新一輪的發(fā)展契機(jī),占據(jù)地鐵沿線的區(qū)位無疑會成為新的高價值地段,飽經(jīng)滄桑的春雨路能否借此機(jī)會再次新生,重回昆明城市發(fā)展的巨幕臺前?讓我們拭目以待。

 

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    來源:深圳經(jīng)濟(jì)觀察 作者:悅濤 樓市的信號越來越明確,沒有回旋余地。兩個月來中央意志+市場邊際共同形成的合力,效果不止是調(diào)整,而是爆倉。 宏觀層面,權(quán)威人士定調(diào),否定加杠桿去庫存,銀行的天量放水將收閘,民間金融今年將持續(xù)整頓。供給側(cè)的“三去一降”是長期戰(zhàn)略,需求側(cè)將由公共投資填補(bǔ)。 微觀層面,兩大龍頭滬深的成交量直線下降。“退房潮”、“出租難”、百強(qiáng)房企奧宸地產(chǎn)資金鏈斷裂……部分二線城市炒得正歡。 跟以往的形勢不同,此次調(diào)控的政策面并不強(qiáng),相比2010年的調(diào)控政策,僅是做做樣子。但資金面的影響超過任何一次調(diào)控。 樓市上漲時的杠桿力度,是以往從未出現(xiàn)過的。專業(yè)炒家成為主力。那么接下來的將是一次暴力的去杠桿。 一季度杠桿比去年還暴力:單季房貸1萬億 中央喊打也是無奈。今年一季度的杠桿比去年還要暴力,炒家想拉升出貨,但被凍住了。 悅濤曾給深圳去年的樓市杠桿算過賬: 深圳歷史上除了出臺“4萬億”的2009年,房貸增量從沒超過500億。 2014年:深圳房貸增量452億元,余額5299億元。 2015年:深圳房貸增量2151億元,余額7420億元。 2015年的房貸增量幾乎是上一年的5倍,比“4萬億”背景下的2009年還高出1倍多! 這不是大媽的力量,而是專業(yè)炒家成為主導(dǎo)力量的體現(xiàn)。 深圳樓市以前的推動主體:丈母娘(剛需)、大戶(配置)、港人、二奶和炒家。力量分散,打法粗糙,沒有明確預(yù)期,持有期長。 現(xiàn)在,丈母娘再急,剛需也入不了場;大戶手頭囤貨已多,目標(biāo)是海外。 炒家的打法:連續(xù)兩次政策確認(rèn)(930、330),迅速推漲、拉高、概念炒作,集中力量攻一線城市。而且是一線城市中風(fēng)險偏好最高、概念最強(qiáng)(直轄)的深圳。 前面的數(shù)據(jù)只是表內(nèi)信貸,實(shí)際入市的杠桿資金和操作手法也超出了銀行體系,無法估算。鏈家、世聯(lián),實(shí)際上都早開始了金融類業(yè)務(wù)。小散戶都在做眾籌炒房。 今年一季度的杠桿程度超過2015年。一季度個人房貸就新增了1萬億。而2015年全年也不過是2.66萬億。 去年的強(qiáng)刺激,和2009年有一比 炒家的特征是做短期、炒預(yù)期、高杠桿。所以最后一波入場的已經(jīng)有相當(dāng)程度的接盤俠了。就像去年這個時間入場的股民一樣。拉高出貨的手法,也很像股市里的主力資金。但是被“權(quán)威人士”打亂了節(jié)奏,憋在了山崗上。 近兩個月的縮量,根本不足以讓杠桿資金出逃。接下來的信貸緊縮和預(yù)期確認(rèn),才會迎來真正的調(diào)整,然后是連環(huán)式的爆倉。 為什么不可持續(xù)?中央要的是量,而你做出來的是價 1、中央對金融的寬松,是為了托市,不是為了搞事。幾十萬億的股市,玩過頭了都會嚴(yán)控,何況幾百萬億體量的樓市。銀行會面臨巨大風(fēng)險。 2、中央希望的是量,不是價。一線城市起漲是手段,不是目的。真正關(guān)心的是房地產(chǎn)背后的實(shí)體產(chǎn)能去庫存。能帶動家居建材電器的,必須把占比90%的三四線城市盤活。 現(xiàn)在證明盤不活。錢只會逃進(jìn)一線城市,制造一個高高在上的泡沫。三四線城市在這種氛圍下反而消化不動。這點(diǎn)與股市的龍頭帶動效應(yīng)差異顯著。 3、中國最好的實(shí)體產(chǎn)業(yè),還是在一線城市。再這樣炒下去,不要說工廠,連高大上的辦公樓經(jīng)濟(jì)也玩不下去了。最后不但沒能先進(jìn)帶動后進(jìn),反而把先進(jìn)也搞殘了。 這一點(diǎn),任正非、馬化騰、華大基因的汪建,已經(jīng)先后代表高端產(chǎn)業(yè)嗆聲房價。 4、最近各媒體轉(zhuǎn)發(fā)劉鶴的一篇文章《將制造業(yè)提升到國家戰(zhàn)略高度》。分析了發(fā)達(dá)國家再制造業(yè)化戰(zhàn)略將加劇國際投資競爭,在建議中提及“抑制部分地區(qū)房地產(chǎn)價格過快上漲的勢頭,降低生產(chǎn)成本和職工生活成本”。 結(jié)合工信部長苗圩一再強(qiáng)調(diào)的“中國成為制造強(qiáng)國至少要努力30年”,高層對產(chǎn)業(yè)形勢還是有清醒認(rèn)知。允許資本投機(jī),但不能影響到實(shí)業(yè)根基。 5、要清醒認(rèn)識當(dāng)前杠桿資金的特質(zhì):絕不戀戰(zhàn)。從美林生物鐘被炒成電風(fēng)扇就能感受得到當(dāng)前的資金完全是游資打法。而且在資本全球化的背景下,投機(jī)資金不止盯著國內(nèi),內(nèi)外資產(chǎn)的收益對比越來越成為影響因素。水位太高,就會往低處流。 6、在瑞信全球財富報告中,全球最富1%的門檻也就是深圳一套普通房:500萬元人民幣。中國入圍1%的有160萬人,在深圳,500萬的房也有160萬套了。購買力和資產(chǎn)價格的巨大背離。高盛開始下調(diào)中國房地產(chǎn)的評級。 外資正在從中國房地產(chǎn)上決絕地撤離 樓市的爆倉窗口預(yù)計在未來兩月內(nèi)開啟。這一波爆倉之后的政策和資金回暖,至少要等到2018年換屆之后。
    2016-05-22 14:48