據(jù)普華永道最新公布的并購報告數(shù)據(jù)顯示，2014年中國地區(qū)企業(yè)并購交易創(chuàng)歷史新高，交易量激增，達6899宗，金額達到4070億美元，交易量和金額環(huán)比均激增55%，創(chuàng)歷史新高。其中，2014年房地產(chǎn)并購交易金額達到44.4億美元，隨著房地產(chǎn)開發(fā)商不斷尋找新的資金來源，房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略投資者并購交易金額繼續(xù)位列第一。

而對于2015年房地產(chǎn)行業(yè)的展望，報告這樣寫道：“我們預期將有大量因素來驅(qū)動2015年的房地產(chǎn)行業(yè)并購交易活動，包括集團重組、借殼上市、資金交易以及房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增長需求等。房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨更具挑戰(zhàn)的資金流動性問題。我們認為，2015年將會出現(xiàn)更多不良資產(chǎn)，尤其集中在二、三線城市。”此論在昆明前4月樓市得到充分證明。4月19日，華信資產(chǎn)宣布正式入主經(jīng)典集團，與經(jīng)典集團簽訂重組協(xié)議。

此外,早在今年1月就有傳聞稱，云南物流集團將接盤西南海項目，經(jīng)過近4月個的等待，仍無音訊。直至4月29日，被稱為“云南省國企骨干”的云南物流產(chǎn)業(yè)集團官網(wǎng)發(fā)布消息稱，公司與云南中豪置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬戰(zhàn)略重組云南中豪置業(yè)。

在2015年前4個月時間里，昆明樓市三大房企相繼發(fā)生股權變動或傳出易主消息，引發(fā)各界的高度關注。

其實，種種跡象表明，經(jīng)歷了快速發(fā)展之后，房地產(chǎn)市場調(diào)整、洗牌已在所難免，可當收購、重組、入股真實在身邊頻頻發(fā)生時，我們?nèi)匀桓锌@涅槃的陣痛。

中大房企也易主更大限度發(fā)揮資源優(yōu)勢

回首昆明樓市，房企被收購或抱大腿已經(jīng)不是新鮮事。從2012年8月20日，保利云南置業(yè)子公司——云南美城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下原美城國際地塊（現(xiàn)保利六合），開始恒譽地產(chǎn)(金坤世紀)兩次異手，最終落戶金地，金成礦業(yè)收編了筑友地產(chǎn)(摩根道)，廣東廣電收編了偉佳地產(chǎn)(蘭亭上錦)，中航地產(chǎn)入主五甲塘地王(中航云璽大宅)，昆明萬科先后參股操盤浙聯(lián)地產(chǎn)(云上城)、啟鴻地產(chǎn)(金域國際)、俊發(fā)地產(chǎn)（魅力之城），星耀水鄉(xiāng)改姓中信等等�！鞍罂睢彼坪跻呀�(jīng)成為了中小房企生存的一大途徑。

而今年，仁澤地產(chǎn)旗下西南海項目占地約2000畝，雄踞昆明滇池國家旅游度假區(qū)核心腹地；經(jīng)典地產(chǎn)深耕昆明13年，旗下近十個經(jīng)典系樓盤在昆明深入人心；而中豪置業(yè)更是以計劃用地近12000畝，規(guī)劃總建筑面積1000萬平方米，總投資350億元的中國·昆明螺螄灣國際商貿(mào)城的西南旗艦商業(yè)航母之勢為載體，成為昆明當之無愧的商業(yè)第一大盤。這三家在別人眼中本就是“大款”的房企出現(xiàn)變動，自然與之前的“傍大款”有所區(qū)別。

“往年來說，大部分的主動權在賣方企業(yè)，就是賣方有選擇地退出，并非全盤抽離。但今年大部分要并購的企業(yè)，出發(fā)點是覺得在地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間不大了，所以選擇全面退出�！眱|翰智庫上市房企研究中心主任張化東認為。

“其實有些項目被收購是意料之中的事情，因為這些企業(yè)被收購或重組都有著自身的原因。”云南財經(jīng)大學MBA教育學院不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研分析，首先這些房企在從宏觀上對于房地產(chǎn)形勢判斷過于樂觀，以至于大規(guī)模高速擴張，但是公司無論是團隊亦或是資金實力都無法適應快速過快擴張的需求，從而導致被收購。這種現(xiàn)象特別容易發(fā)生在本土曾經(jīng)較有實力的開發(fā)商身上，過去由于樓市市場較好，使得企業(yè)信心膨脹，更容易發(fā)生此類現(xiàn)象。

對此，業(yè)內(nèi)專家分析，2012~2013年的昆明樓市，市場仍處于上行期，房企易主或?qū)で蠛献魍怯捎陂_發(fā)項目單一，所以一旦該項目在銷售或開發(fā)環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問題，如規(guī)劃設計上有硬傷、拆遷成本過高、運營能力不足或銷售不利等情況，就可能直接導致項目建設資金周轉(zhuǎn)困難，企業(yè)自身實力無法解決，便只有從經(jīng)驗更豐富、資質(zhì)更過硬、資金更充裕的企業(yè)處尋求幫助。而到去年，市場進入下行期，易主或?qū)で蠛献鞯姆科笸兂闪四切┯幸欢▽嵙�，在市場上行時擴張過快的企業(yè)。

他認為：“這些企業(yè)在市場好時大肆拿地，但突遇市場下行，融資和銷售普遍受阻，開發(fā)項目越多就意味著更大的資金缺口，尤其是不少項目在開發(fā)之初規(guī)劃了不少配套設施，尤其是大面積地主力商業(yè)配套，這些對資金要求高，又不能快速銷售變現(xiàn)的部分更是為房企資金鏈增添了不可承受的負擔。由此，配套起不來，影響住宅銷售，而住宅銷售不暢，就更沒錢做配套，很多開發(fā)企業(yè)由此進入一個死結，債臺高筑，只有尋求資金實力更強、運營能力更佳的企業(yè)接手�！�

不難發(fā)現(xiàn)，在此前北京建工與華信資產(chǎn)的簽約報道中，華信方面就表示他們已與華潤、世紀金源、華誼兄弟、成龍動漫影城、東方文華酒店管理集團等簽署了合作意向書，而與這些企業(yè)的合作都是為做好經(jīng)典雙城項目作準備，這也讓經(jīng)典雙城的百萬平方米商業(yè)配套恢復了生機。而在物流產(chǎn)業(yè)上優(yōu)勢明顯的云南物流集團入主中豪螺螄灣國際商貿(mào)城，則可更充分地發(fā)揮新螺螄灣板塊在綜合商業(yè)中心、工業(yè)園區(qū)、倉儲物流、電子商務為一體的四大業(yè)務模塊上的優(yōu)勢，所以，業(yè)界普遍把這次合作看成是一次升級。

據(jù)云南物流產(chǎn)業(yè)集團官網(wǎng)透露，公司與云南中豪置業(yè)戰(zhàn)略重組之后將整合各自優(yōu)勢資源，以穩(wěn)定繁榮商貿(mào)城為重點，進一步優(yōu)化市場業(yè)態(tài)布局，推進商貿(mào)城三期招商運營，著力拓展南亞、東南亞市場，努力將螺螄灣國際商貿(mào)城打造成為云南連接全國，面向南亞、東南亞的國際商貿(mào)、物流中心。

行業(yè)集中度再提升并購、合作促項目涅槃重生

其實，樓市洗牌的話題已經(jīng)說了多年，可直至今年，我們似乎才真正感受到了這次行業(yè)洗牌的力度。根據(jù)億翰智庫此前跟蹤地產(chǎn)行業(yè)銷售金額前十大上市公司的市場份額數(shù)據(jù)顯示，去年前11個月以來，行業(yè)集中度加速提升，前十大的銷售金額市場份額從2013年的13%提升到如今的18%，而該數(shù)據(jù)在2010~2012年期間一直位于10%~12%之間。市場行情下滑，大型開發(fā)商的業(yè)績卻保持增長，萬科和綠地更是雙雙突破2000億元，可見，并購整合不可避免。而Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，截至2014年年末，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購和正在籌劃并購的案例有203起，根據(jù)不完全統(tǒng)計，涉及交易金額達1886億元。而在2013年有200起籌劃并購的案例，涉及金額1083億元，2014年同比2013年并購金額增長八成。

從2014年昆明房企銷售面積排行榜也不難看出，2014年銷售面積前十強房企占到昆明總成交面積的51.28%，而2013年這一比例僅為40.16%。其中，2014年銷售面積前三甲房企（俊發(fā)、龍宇、萬科）銷售總面積更是占到了前十強房企銷售面積總和的64.02%。十強房企超過一半的市場份額及銷售前三甲房企超過六成的市場占有率，顯示了行業(yè)集中度的不斷提升，也從側(cè)面驗證了行業(yè)洗牌的加劇，為更多中小房企敲響了警鐘。

昆明某方房企相關負責人表示，今年房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入“去最大庫存化”周期，并仍處在“去杠桿化”周期，雙周期的影響將引致房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，其表現(xiàn)之一就是行業(yè)洗牌，強者恒強。因此，2015年或是眾多房企并購的最佳時機。

行業(yè)巨頭看好昆明樓市“好女”不愁嫁

“從目前昆明幾個并購的項目來說，積極的方面可以看出國內(nèi)大型的資本市場、一線房企、省級國企都還是看好昆明樓市�！敝艽笱姓f，他們積極收購具有價值的項目，利用自身優(yōu)勢促使項目朝更好的方向發(fā)展，這對城市發(fā)展亦或是購房者而言都是一件好事。

周大研表示，這種收購在今年會是一個開始，據(jù)他所知，目前至少有10~20個項目正在積極尋找買家。當然，周大研說：“其實我們應該看到項目被收購，說明了這個項目是具有價值的，我們也可以思考，其實只有好的項目才能被大型財團、房企收購，一些項目就是‘放血甩賣’也不見得有人愿意接收，這也就是我們所說的‘好女不愁嫁’�！�

周大研指出，未來2~3年中小企業(yè)并購、整合,甚至出逃將步入實質(zhì)性階段,中小企業(yè)要想活下去,最好的出路就是選擇與大企業(yè)合作。“房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè),其資源相對集中,大型房企較之中小房企具備品牌、資金以及土地儲備等諸多方面的優(yōu)勢,百強以外的中小企業(yè)未來發(fā)展空間很小。在這種形勢下,中小型房企或?qū)ふ遗c大型房企合作的機會,以此獲得新的發(fā)展空間；或走專業(yè)化與差異化道路,尋求藍海來實現(xiàn)價值創(chuàng)新。”

面對行業(yè)洗牌，有人歡喜有人憂，而對于購房者和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言，這無疑是市場回歸健康的一大信號�！笆袌龅陌l(fā)展就應該遵循市場規(guī)律，洗牌則是房地產(chǎn)發(fā)展過熱后的必經(jīng)之路，可喜的是，這正是一種市場調(diào)節(jié)的方式。而在這個過程中，收購、合作顯然是比倒閉、爛尾更優(yōu)的選擇�！�

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