別墅：大溪地的“皇帝新裝”

“七層高的樓房，也能叫別墅嗎？”

…………一陣難堪的沉默之后，大溪地的售樓小姐終于開口：“嚴(yán)格地說，我們這個不叫別墅，是一種創(chuàng)新的別墅”。

讓售樓小姐底氣不足的這個樓盤叫大溪地，位于地處穿金路北端。

在大溪地推出的22棟住宅中，4棟為4層住宅，其余18棟為7層帶電梯住宅，因?yàn)閼粜屯庥^圓潤，大溪地把這22棟住宅稱為“22顆珍珠”，就是這史無前例的22顆圓形住宅群，因?yàn)樽苑Q是“中國原創(chuàng)圓形疊層別墅”、“昆明罕有電梯別墅，開創(chuàng)別墅豪華品質(zhì)新標(biāo)準(zhǔn)”，惹來業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑：7層帶電梯、三戶疊加，怎么看，都不是別墅，是個“四不像”。

多層變別墅：創(chuàng)新，還是變異？

7月22日，“大溪地”3間樣板房首度對外開放，7月29日開盤。7月中旬開始，“有電梯的疊層別墅”、“中國原創(chuàng)圓形疊層別墅”等廣告詞在昆明媒體上鋪天蓋地。

在今年4月8日，國土資源部土地利用司一位副司長在接受中央電視臺《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》采訪時表示，別墅是指“獨(dú)門獨(dú)院、占地面積大，容積率非常低的那種”。

盡管別墅的定義民間和官方各有說法，兩種觀點(diǎn)都把容積率作為衡量別墅的重要指標(biāo)：“別墅的容積率應(yīng)小于0.4，TOWNHOUSE的容積率則小于0.95，多層的最佳容積率應(yīng)在1.2-1.3之間，小高層的容積率則在2.1以下，高層的容積率應(yīng)不高于3.5”。如果以此對照，容積率1.4的大溪地已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不在別墅范疇。

一個通俗的說法是：別墅的特征是“有天有地有花園”，TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）是別墅的第一次變異，雖然不是獨(dú)門獨(dú)院，但是也符合“有天有地有花園”，于是迅速走紅，成為“中產(chǎn)”的別墅符號。

自從TOWNHOUSE以后，別墅的變異就越來越不靠譜，疊加和雙拼類型已經(jīng)不能同時兼顧“有天”和“有地”兩項指標(biāo)，有“魚目混珠”之嫌，疊加和雙拼歸為“別墅”已經(jīng)十分牽強(qiáng)，那么7層帶電梯、三戶疊加（中間一戶上不著天下不著地）的大溪地也叫“別墅”嗎？

真正的別墅是什么樣子的？同在穿金路北段的高天流云是個標(biāo)準(zhǔn)答案，其容積率只有0.3，綠化率62%。一位陳姓業(yè)內(nèi)人士說，嚴(yán)格意義的別墅應(yīng)該是獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，陳先生不客氣地說，即使把別墅放寬到聯(lián)排、疊加、雙拼，大溪地都不可能稱為別墅，“7層帶電梯別墅更是聞所未聞”。

大溪地銷售負(fù)責(zé)人說，“別墅的形態(tài)有很多種，大溪地只是疊加別墅的一種派生”。對此也有很多人不買大溪地的賬�！按笙氐膶痈叽蠖加�7層，在樓層上已大大超出別墅的范疇；此外，大溪地除少部分一樓住戶外，其它樓層住戶都不可能擁有私密花園，這也不符合別墅的特點(diǎn)”，陳先生總結(jié)說。滇池衛(wèi)城銷售部的黃經(jīng)理也認(rèn)為，別墅或聯(lián)排別墅應(yīng)該不超過三層，因?yàn)閯e墅追求的不是面積，而是品質(zhì)。

如果說疊加別墅是別墅的變異，那大溪地的“創(chuàng)新型別墅”稱得上是變種。

高端化誘惑：變異背后的利益驅(qū)動

“大溪地是在概念炒作，其樓盤建筑形態(tài)其實(shí)頂多只能算作花園洋房”，一黃姓業(yè)內(nèi)人士說。他分析說，自去年12月12日，國土資源部、國家改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<限制用地項目目錄（2006年本）>和<禁止用地項目目錄>（2006年本）的通知》。新版本《禁止用地項目目錄》明令禁止別墅、高爾夫球場用地。他說，“禁令使別墅項目更稀缺，很多項目為此都掛上別墅的招牌賣更高的價格”。

別墅叫停，造成了高端消費(fèi)市場的恐慌，一些項目開始買站臺票，準(zhǔn)備搭上別墅這趟順風(fēng)車。多層花園，有個像樣點(diǎn)的退臺，就叫美墅；窗前種兩棵樹，敢叫VILLA洋房。

在重慶還出現(xiàn)這樣的咄咄怪事，為了搭上別墅的車，開發(fā)商甚至不惜動刀子做整容手術(shù)：找一個花園洋房樓盤，每戶大概120平米，把1—4樓全打通，再在中間切一刀——就做成一種面寬只有6米，4層樓240平米的怪東西，再批一件歐美建筑風(fēng)格的外衣——就可以當(dāng)別墅賣了——比花園洋房每平米多賣2000元。這種多層改裝的“別墅”，品質(zhì)還不如普通的多層洋房，業(yè)主入住后，遲早會察覺這一點(diǎn)。

相比之下，昆明想達(dá)上別墅這班車的項目，大部分都還顯得羞羞答答，像大溪地公開宣稱是“創(chuàng)新別墅”的，還不多。

怎樣使一塊地的價值達(dá)到最大化，是房地產(chǎn)開發(fā)最初的產(chǎn)品研發(fā)階段就要考慮的問題，別墅是單價最高的樓市產(chǎn)品，按理說利潤最大，但是，由于別墅的建筑密度非常低，土地使用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于多層和高層，還是不能保證利潤的最大化，如果一種樓市產(chǎn)品既能賣成別墅的價格，又能建得比別墅密，就能使利潤最大。

項目定位的高端化定位，對于開發(fā)商來說是一個誘惑；住別墅，是大多數(shù)中國人的夢想，把大溪地貼上別墅的標(biāo)簽來賣，看起來是一件名利雙收的事。

然而事實(shí)并非如此。

貼不貼別墅標(biāo)簽，這是一個問題

大溪地貼上“別墅”標(biāo)簽以后，是不是得到了天大的好處？

其實(shí)不然。

大溪地的開盤均價為4500元/平方，同在世博板塊，別墅項目高天流云在10000—15000元/平方，茉莉唐朝20000元/平方，世博生態(tài)城的別墅價格也在1.4-2.4萬/平方，大溪地顯然沒有底氣賣別墅價格，賣的還是一個高品質(zhì)的多層洋房的價格。

與同地段的普通項目比，高層、小高層為主的云南映象均價3700元；同期銷售的北市區(qū)實(shí)力上筑的多層樓房均價3600元。貼上別墅標(biāo)簽的大溪地比普通住宅每平方米平均多賣了不到1000元。

貼個標(biāo)簽，每平方多賣近1000元，看起來很劃得來，其實(shí)不然，這個標(biāo)簽帶給大溪地的損失，可能是無法預(yù)估的。本來就是多層，賣的也是多層的價格，偏要貼上“別墅”的標(biāo)簽，這將給大溪地一方面帶來誠信危機(jī)，一方面落下口柄，真的是劃不來的買賣！

去年底到今年初，大溪地以“50萬的別墅”面目問世，得到購房者的追捧，追求生活品質(zhì)又無力購買別墅的人們把這個“經(jīng)濟(jì)型別墅”當(dāng)成一種福音。當(dāng)真正看到沙盤和模型的時候，很多人失望了，于是退認(rèn)購卡和購買認(rèn)購卡的場面一樣壯觀。

別墅標(biāo)簽是一把雙刃劍，吸引了一些沖著別墅去的購房者，也為以后的身份問題埋下了伏筆。住別墅，是一個具有等級色彩的標(biāo)志性物質(zhì)符號，買別墅，購房者圖的不僅僅是改善居住條件，還有精神層面的滿足，而大溪地的非別墅屬性將在日后入住后更加凸顯，這將給業(yè)主們帶來巨大的心理落差，進(jìn)一步影響口碑傳播。

其實(shí)，到底是選擇“別墅”作為主要賣點(diǎn)，還是選擇“性感圓形”作為賣點(diǎn)，大溪地是有過反復(fù)的，這反復(fù)之中，看得出大溪地的猶豫和掙扎。

同在穿金路，與大溪地緊挨的世博生態(tài)城·飛行的樹海的小高層部分，其均價也為4500元，幾乎一天就賣空，好評如潮。這也側(cè)面應(yīng)證了：在世博板塊這個炙手可熱的地塊，只要做出高品質(zhì)，不貼“別墅”標(biāo)簽也一樣會贏得市場。

平心而論，大溪地的建筑形態(tài)是一次有積極意義的創(chuàng)新，它的圓形和蝶形，以及戶戶端頭的設(shè)計，都讓人嘆為觀止，與同地段和同時期的樓盤比較，大溪地的價格也有競爭力，對于大溪地，我們應(yīng)該用這樣科學(xué)的語言來描述：容積率1.4，建筑密度28.5%，項目類型為普通住宅，樓層狀況為多層、小高層。

正確的樓市輿論可以引導(dǎo)民眾，失真的就會誤導(dǎo)民眾，大溪地的偽別墅，是昆明購房者重要的一堂課，也是整個昆明樓市需要認(rèn)真學(xué)習(xí)的一課.

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