2000億回款是什么？在郁亮致員工信首度披露萬科已完成年度回款2000億目標(biāo)后，萬科另一位明星高管毛大慶在日前出席公開活動時再度為此站臺。

在12月24日舉行的五和萬科長陽天地與雅詩閣集團(tuán)旗下馨樂庭品牌服務(wù)公寓簽約儀式上，幾乎是頂著北京萬科總經(jīng)理頭銜最后一次亮相的毛大慶，面對諸多媒體的追問談及了這個話題。

“回款是衡量房地產(chǎn)公司經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)，將來無論從事經(jīng)營服務(wù)還是不動產(chǎn)銷售，回款是安全保證，是經(jīng)營的前提。沒有回款的公司，談其他話題，都是空中樓閣�！�

作為萬科商業(yè)地產(chǎn)試驗的先頭部隊，北京萬科今年以來在該領(lǐng)域的探索有目共睹。毛大慶稱，在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，每個房企都在探討房地產(chǎn)行業(yè)何去何從。到目前為止，萬科還沒有百分百的答案，但是已經(jīng)有了大致方向。

“萬科在朝著城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變，萬科的核心業(yè)務(wù)是住宅，而現(xiàn)在要做的就是學(xué)會把服務(wù)內(nèi)涵裝進(jìn)不動產(chǎn)的瓶子里�！�

站在這個角度來理解毛大慶關(guān)于2000億回款的解答，就尋到了一條明顯而合理的邏輯：對于大談特談白銀時代以及轉(zhuǎn)型的萬科來說，2000億回款就是其探尋“可持續(xù)增長風(fēng)口模式”的底氣。

不過，毛大慶簡短回應(yīng)的話外之音似乎并不止于此。如果聯(lián)系此前一直被媒體熱炒的綠萬之爭，毛氏的言論也可以理解為對于綠地超過萬科成為行業(yè)第一的另一種回應(yīng)：沒有合理回款作為支撐的公司，談?wù)撘?guī)模、利潤、模式等等皆是浮云。

2000億回款是什么？

繼白銀時代、互聯(lián)網(wǎng)思維等概念之后，郁亮在年關(guān)將近之時又以知天命的年紀(jì)，帶領(lǐng)而立之年的萬科向行業(yè)發(fā)出了“獲得回款才是真正的銷售”的宣言。

“當(dāng)我們的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)入白銀時代，尤其當(dāng)市場處于調(diào)整期的時候，我們需要加倍重視經(jīng)營性現(xiàn)金流的健康，需要用更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某叨葋頊y度我們?nèi)〉玫匿N售業(yè)績”，郁亮稱這才是萬科今年設(shè)定2000億回款目標(biāo)的真實用意。

不過郁亮透露未來萬科將不再設(shè)定回款數(shù)字的目標(biāo)，但對回款率的要求將進(jìn)一步提高�！盎乜盥手笜�(biāo)，實際上對銷售規(guī)模數(shù)字會有一定抑制作用，這是簡明的道理。我們不斷提高對回款率的要求，也正是基于在一個新的時期，我們對規(guī)模數(shù)字新的理解�！�

從2008年開始，萬科確立了從速度規(guī)模型增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型增長的方針，規(guī)模不再是目標(biāo)，而只是一個自然的結(jié)果。而從今年開始，萬科對于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)模數(shù)字的擴(kuò)張，甚至要保持警惕的態(tài)度。

郁亮警告規(guī)模是一把雙刃劍。“它意味著行業(yè)地位，意味著規(guī)模效應(yīng)帶來的好處。但它往往也意味著更大的資源占用，意味著形成更多存貨的可能。而在白銀時代，過多的存貨將不是財富而是負(fù)擔(dān)；魯莽的投資，將不是機(jī)會而是風(fēng)險�！�

于是借風(fēng)口，找尋可持續(xù)發(fā)展的新模式、拿到下個時代入場券，成為成年萬科著重思考和探索的方向。郁亮認(rèn)為萬科需要為“城市配套服務(wù)商”充實內(nèi)涵，需要找尋城市演進(jìn)過程中居民生活的痛點，必須在消費地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域拓寬視野。

毛大慶也表示，2015年非常關(guān)鍵，為了成長，萬科一定要找到可以持續(xù)的東西，要在三年內(nèi)找到可以復(fù)制的有風(fēng)口的模式，“找到一個風(fēng)口，豬就能飛了。”

而保持可持續(xù)的、健康的回款，毫無疑問將成為這一切的基礎(chǔ)。

綠萬之爭的波瀾

不過相比萬科給出的“官方”理由，好事者應(yīng)該更愿意相信，萬科于此時發(fā)布2000億回款的消息，顯示的是對于追擊者綠地的睥睨之姿。

2014年只剩寥寥數(shù)日，作為地產(chǎn)圈最關(guān)心的問題之一，“誰是老大”的爭奪在媒體和機(jī)構(gòu)的渲染下也日趨呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)。

多年以來，房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模第一之爭一直以萬科的穩(wěn)健蟬聯(lián)而稍顯乏味。不過，不想當(dāng)將軍的士兵不是好士兵。近年來以綠地為首的多家房企也從未放棄“圍攻光明頂”。

早前12月1日就有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，綠地集團(tuán)11月的銷售額為380億元，環(huán)比增長81%。至此，綠地今年前十一月的銷售已達(dá)1918億元，超越萬科1911億元的銷售額，排名位列房企銷售榜的首位。

該數(shù)據(jù)的發(fā)布者聲稱，其排行榜數(shù)據(jù)是通過公開資料估算出來的，“如果萬科不發(fā)力，那么到2014年年底，綠地肯定會超越萬科，成為中國第一。”

要知道在已經(jīng)寫進(jìn)歷史的2013年，這家頗有野心的綜合性企業(yè)，堪堪以落后80億的1625億，遺憾位居榜眼之位。這樣的差額，在綠地集團(tuán)董事長張玉良看來“只是兩個項目的差距”。

就在這個關(guān)鍵時刻，郁亮于圣誕前夕的該封公開信，可謂給一直以規(guī)模論英雄的各大榜單，提供了一種新的標(biāo)準(zhǔn)——回款。

億翰智庫研究中心主任張化東對觀點地產(chǎn)新媒體表示，回款主要是影響企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流，是企業(yè)財務(wù)是否穩(wěn)健的一個標(biāo)準(zhǔn)。目前行業(yè)內(nèi)普遍的回款率是時間的概念，做得好的企業(yè)，半年的回款率在80%左右。

張化東還透露，有幾個因素決定了企業(yè)回款率。首先是企業(yè)信用，銀行肯定更愿意把錢貸給規(guī)模大信用有保證的企業(yè)；其次是銀行方面，在流動性比較好、利差比較高、信貸額度充足的時候，銀行才愿意放款；另外項目類型也會影響回款情況，高端項目相比改善型項目回款會慢一些。

如此看來，在普遍認(rèn)為流動性以及市場行情都顯露頹勢的“白銀時代”，高質(zhì)量的回款確實有相當(dāng)積極的意義。

至于到底是銷售說了算，還是回款更有說服力，張化東解釋稱：“銷售是面向未來，而回款則更實際，反應(yīng)的是當(dāng)下的現(xiàn)金流�！憋@然，因為不是一個標(biāo)準(zhǔn)，二者比較起來有一定困難。

但不可忽視的是，在這一招一式之間，萬科和綠地這兩位龍頭房企的第一之爭，已經(jīng)可以嗅到火藥味。

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