樓市供過(guò)于求供求比為1.7

在樓市成交量平穩(wěn)中上升的同時(shí)，新盤(pán)入市的體量同樣大幅上揚(yáng)，而由此造成的供過(guò)于求局面卻讓開(kāi)發(fā)商后市壓力巨大。從云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，1月份，成交量較獲批預(yù)售量多13392.66平米，2月份由于傳統(tǒng)的春節(jié)，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售證的熱情有所降低，成交量較獲批預(yù)售量多164102.29平米，此后10個(gè)月，新增預(yù)售面積均大于當(dāng)月銷(xiāo)售面積。

供求關(guān)系圖

據(jù)昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1-12月，銷(xiāo)售面積為10238518.11㎡，新增預(yù)售面積17382119.78平米，供求比為1.7，銷(xiāo)售面積與預(yù)售面積相差7143601.67平米，若按2013年每個(gè)月平均成交853209.84平米來(lái)計(jì)算，剩余預(yù)售面積至少夠市場(chǎng)消化8個(gè)月，若按2013年最高成交1438258.81平米計(jì)算，也夠市場(chǎng)消化5個(gè)月。而若在加上此前2010年-2012年剩余預(yù)售面積8980300平米，昆明樓市只消化存量也夠賣(mài)至少一年。隨著新項(xiàng)目的不斷面市，未來(lái)昆明樓市供應(yīng)量充足。

均價(jià)“抑揚(yáng)頓挫”或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅下降

據(jù)中指院公布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2013年1-12月，昆明房?jī)r(jià)走勢(shì)可用“抑揚(yáng)頓挫”來(lái)形容，整年走勢(shì)為先跌后漲再下跌，但總體波動(dòng)不大。其中1月-6月上半年為連續(xù)下跌趨勢(shì)，進(jìn)入下半年7月-10月為連續(xù)上漲，到了11月、12月又出現(xiàn)連續(xù)下跌。

均價(jià)走勢(shì)

1月份昆明新建商品房住宅均價(jià)為8412元/平米，價(jià)格中位數(shù)為8500元/平米，環(huán)比2012年12月住宅均價(jià)下跌1.2%。隨后5個(gè)月里，每個(gè)月以不足1%的跌幅連續(xù)下跌，到了6月份住宅均價(jià)為8215元/平米，與年初8412元/平米相比，下跌了197元/平米。7月份開(kāi)始到10月份，住宅均價(jià)連續(xù)上漲，其中8月份環(huán)比漲幅最大，為3.18%，當(dāng)月住宅均價(jià)為8573元/平米，但價(jià)格中位數(shù)與7月份一樣，都為8500元/平米；到了10月份，住宅均價(jià)達(dá)全年最高值，為8609元/平米，此后兩個(gè)月價(jià)格環(huán)比連續(xù)下跌。

從2013年新建住宅價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，均價(jià)起伏不定，年末微跌，但值得一提的是，住宅價(jià)格中位數(shù)企穩(wěn)，約8500元/平米，2014年樓市價(jià)格和銷(xiāo)售走勢(shì)或?qū)⒃诜€(wěn)中出現(xiàn)小幅下降。

地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)平穩(wěn)外來(lái)房企1號(hào)作品紛紛上市

2012年，昆滇樓市遭遇了五種力量角逐：一線(xiàn)大鱷、本土國(guó)企、本土民企、國(guó)內(nèi)二線(xiàn)房企以及外資滲透，房企“高帥富”聚首昆滇樓市，中小“屌絲”房企面臨四面楚歌。外來(lái)房企扎堆昆滇樓市，給本土房企帶來(lái)了挑戰(zhàn)，同時(shí)也帶來(lái)了機(jī)遇。2013年，昆明形成了外來(lái)房企與本土房企的競(jìng)技場(chǎng)，外來(lái)房企創(chuàng)新發(fā)展樹(shù)品牌，本土房企改革突圍。在外來(lái)房企與本土房企互為競(jìng)爭(zhēng)，互為協(xié)作的同時(shí)，昆明樓市掀起了新的人居的生活理念觀。

截至2013年，昆明樓市聚集了萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、保利、中海、綠地、恒大、龍湖等40余家外來(lái)全國(guó)一線(xiàn)品牌房企，外來(lái)房企的到來(lái)為昆滇樓市所帶來(lái)的新鮮人居觀念在其在昆1號(hào)作品中得以呈現(xiàn)。

2013年是外來(lái)房企產(chǎn)品首秀的舞臺(tái)，并在面市后贏得了市場(chǎng)熱烈的掌聲。除去2012年已經(jīng)面市的中航云璽大宅和萬(wàn)達(dá)西山廣場(chǎng)，2013年新亮相的首號(hào)作品就有近10個(gè)。藍(lán)光COCO蜜城3月6日正式亮相，高贈(zèng)送面積贏得了青睞，雖然均價(jià)高達(dá)11961元/平米，但首次開(kāi)盤(pán)仍收獲了銷(xiāo)售率95.2%的好成績(jī)；聯(lián)想科技城融科云熙5月18日正式發(fā)布，其全新的科技社區(qū)理念吸引了購(gòu)房者，6月29日首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率超95%；而以景觀和物業(yè)著稱(chēng)的龍湖地產(chǎn)，其1號(hào)作品龍湖水晶酈城將綠意最大化，良好的景觀規(guī)劃為昆明樹(shù)立起生態(tài)住宅標(biāo)桿，首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售超80%；此外，以文化地產(chǎn)為主打的保利地產(chǎn)1號(hào)作品保利六合、以區(qū)位優(yōu)勢(shì)為首選的中海1號(hào)作品學(xué)府路8號(hào)、以集中式中庭地中海園林景觀刷新北市區(qū)園林風(fēng)格體系的德潤(rùn)朗悅灣面市后均收獲了不菲的銷(xiāo)售成績(jī)。此外，綠地1號(hào)作品綠地云都會(huì)和綠地香樹(shù)花城和招商地產(chǎn)的招商海公館也在2013年亮相，預(yù)計(jì)2014年開(kāi)盤(pán)。由此不難想見(jiàn)，接下來(lái)的昆滇樓市或許還會(huì)有多個(gè)大鱷房企“1號(hào)”作品面市，屆時(shí)昆明的產(chǎn)品線(xiàn)將更加豐富，選擇的余地也更大。

在外來(lái)房企紛紛推出1號(hào)作品吸金的同時(shí)，本土房企也在不斷總結(jié)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，不斷革新突圍。其中最為突出的當(dāng)屬俊發(fā)地產(chǎn)，2013年，俊發(fā)地產(chǎn)俊發(fā)城、俊發(fā)空港城、滇池ONE、金尚俊園等20盤(pán)聯(lián)動(dòng)，產(chǎn)品線(xiàn)涵蓋精品城市住宅、高端住宅、綜合體等，2013年以181億元的銷(xiāo)售成績(jī)二度闖進(jìn)百億榜單，身居41位。在本土企業(yè)中，經(jīng)典地產(chǎn)、官房地產(chǎn)、神州天宇、實(shí)力地產(chǎn)、銀海地產(chǎn)也紛紛以多盤(pán)聯(lián)動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)模式在市場(chǎng)中角逐、搏殺，并在2013年各項(xiàng)目平穩(wěn)推進(jìn)。

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