特色優(yōu)勢配套分析

葡萄街區(qū)以自身一環(huán)內的區(qū)位優(yōu)勢和周邊成熟的配套，加之緊湊的戶型和相對的低價贏得了很多剛需置業(yè)者的親睞。葡萄街區(qū)項目周邊城市交通主干道眾多，萬華路、環(huán)城北路、北京路、白云路以及龍泉路等交通主干道。加之即將通車的地鐵2號、4號及5號線都將在火車北站交匯，這一片區(qū)的交通網(wǎng)絡更加完善，地段優(yōu)勢也更加明顯。家樂福、奧斯迪購物廣場、金格百貨等大型的商業(yè)配套，盤龍小學、云南大學等教育資源豐富了周邊的配套，這些都將成為葡萄街區(qū)最具有優(yōu)勢的賣點。另外，昆明樓市剛性需求大，在國家房產調控政策不放松的情況下，葡萄街區(qū)選擇了適當?shù)膬r格策略，使得項目優(yōu)勢更為明顯，一環(huán)內8500元/㎡左右的均價吸引了大批客戶，在當前的市場情況下，取得了很不錯的效果。

項目整體規(guī)劃布局描述與分析

項目沙盤

整個項目占地176畝，建筑面積560872.24平方米，為盤龍區(qū)小廠村城中村改造項目。項目由多個相對獨立的住宅以及商業(yè)組團串聯(lián)而成的現(xiàn)代開放式街區(qū)，整個街區(qū)由5個組團組成，包含18棟超高層及高層住宅，集公園、高檔住宅、星級酒店、商業(yè)中心、高檔寫字樓為一體。項目建成后將配建約5萬平方米的街區(qū)商業(yè)及4萬平方米的高端辦公物業(yè)。但從目前來看，項目地塊太多，而且都比較分散，雖然劃分為五個組團來規(guī)劃，但景觀不好做，也不易成規(guī)模。

葡萄街區(qū)的容積率5.5%，綠化率42%，從項目現(xiàn)場來看，樓棟之間距離還是過密，而且一期臨街的都屬于41層的高層建筑，在采光上可能還是會有問題。從綠化率來看，似乎綠化做得很好，但是由于地塊的分散，整體的綠化景觀都不成規(guī)模。另外，由于是高層的點式住宅，從舒適度和采光角度來看，還是有所欠缺。

整個項目分三期開發(fā)，一期住宅4棟45-46層高層住宅組成，其中地上2層為底商，二期住宅由2棟25層左右的小高層組成。而三期的住宅34層的高層和31層的寫字樓和獨立商業(yè)體組成，目前在售的為三期住宅，項目住宅都是屬于高層和小高層住宅，加之是點式房，部分的戶型的朝向比較差，通風和采光都會有一定問題，而且公攤面積比板樓來說較大。電梯配比為2梯6戶到3梯7戶不等，從電梯配比來看，上下出行不會顯得擁擠。另外，還有5棟左右的城中村改造的回遷房，整個項目能容納3100戶居民，但是車位數(shù)是有大約4500個，因此，車位還是比較充分的。

另外，由于項目開發(fā)分散，靠近萬華路的一期項目整體環(huán)境要好一些，車輛不多，整個小區(qū)也顯得比較安靜。而靠近北京路一側，由于地鐵的修建和其他項目的施工，噪音比較大，而且揚塵較多，環(huán)境問題有待改善。

建筑特點描述點評

整個項目是由5個組團18棟超高層及高層住宅組成，住宅底層均為商鋪，還有寫字樓和部分獨立商業(yè)體，從整個項目目前交房的外立面來看，整個項目以淡黃淺色基調為主，小部分深色作為鋪墊，主題墻面通過面磚材質顏色和拼貼方式和以暖色石材突出了質感和顏色的變化，使得整個項目整體看起來柔和感比較強烈。

項目外立面

另外，小區(qū)的每層電梯比為2梯6戶到3梯7戶不等，電梯采用的是高速的三菱電梯，總體來說上下出行不會擁擠。項目的每戶供電采用的是密集式母線槽供電，不僅有利于供電線路的散熱，還確保了安全性。而獨立的暖通系統(tǒng)避免了集中通風帶來的交叉疾病感染。全智能化的安保體系設計，將小區(qū)內的周界防越子系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、巡更管理子系統(tǒng)以及辦公防盜安全報警系統(tǒng)保障了整個小區(qū)的安全性。

其他方面，小區(qū)還配備著地下停車場等設施，整個小區(qū)采用了人車分流的交通設計，將行人與機動車完全分流，避免互相干擾，緩解內部交通壓力。