特色優(yōu)勢配套分析

葡萄街區(qū)以自身一環(huán)內(nèi)的區(qū)位優(yōu)勢和周邊成熟的配套，加之緊湊的戶型和相對的低價(jià)贏得了很多剛需置業(yè)者的親睞。葡萄街區(qū)項(xiàng)目周邊城市交通主干道眾多，萬華路、環(huán)城北路、北京路、白云路以及龍泉路等交通主干道。加之即將通車的地鐵2號、4號及5號線都將在火車北站交匯，這一片區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)更加完善，地段優(yōu)勢也更加明顯。家樂福、奧斯迪購物廣場、金格百貨等大型的商業(yè)配套，盤龍小學(xué)、云南大學(xué)等教育資源豐富了周邊的配套，這些都將成為葡萄街區(qū)最具有優(yōu)勢的賣點(diǎn)。另外，昆明樓市剛性需求大，在國家房產(chǎn)調(diào)控政策不放松的情況下，葡萄街區(qū)選擇了適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略，使得項(xiàng)目優(yōu)勢更為明顯，一環(huán)內(nèi)8500元/㎡左右的均價(jià)吸引了大批客戶，在當(dāng)前的市場情況下，取得了很不錯(cuò)的效果。

項(xiàng)目整體規(guī)劃布局描述與分析

項(xiàng)目沙盤

整個(gè)項(xiàng)目占地176畝，建筑面積560872.24平方米，為盤龍區(qū)小廠村城中村改造項(xiàng)目。項(xiàng)目由多個(gè)相對獨(dú)立的住宅以及商業(yè)組團(tuán)串聯(lián)而成的現(xiàn)代開放式街區(qū)，整個(gè)街區(qū)由5個(gè)組團(tuán)組成，包含18棟超高層及高層住宅，集公園、高檔住宅、星級酒店、商業(yè)中心、高檔寫字樓為一體。項(xiàng)目建成后將配建約5萬平方米的街區(qū)商業(yè)及4萬平方米的高端辦公物業(yè)。但從目前來看，項(xiàng)目地塊太多，而且都比較分散，雖然劃分為五個(gè)組團(tuán)來規(guī)劃，但景觀不好做，也不易成規(guī)模。

葡萄街區(qū)的容積率5.5%，綠化率42%，從項(xiàng)目現(xiàn)場來看，樓棟之間距離還是過密，而且一期臨街的都屬于41層的高層建筑，在采光上可能還是會有問題。從綠化率來看，似乎綠化做得很好，但是由于地塊的分散，整體的綠化景觀都不成規(guī)模。另外，由于是高層的點(diǎn)式住宅，從舒適度和采光角度來看，還是有所欠缺。

整個(gè)項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期住宅4棟45-46層高層住宅組成，其中地上2層為底商，二期住宅由2棟25層左右的小高層組成。而三期的住宅34層的高層和31層的寫字樓和獨(dú)立商業(yè)體組成，目前在售的為三期住宅，項(xiàng)目住宅都是屬于高層和小高層住宅，加之是點(diǎn)式房，部分的戶型的朝向比較差，通風(fēng)和采光都會有一定問題，而且公攤面積比板樓來說較大。電梯配比為2梯6戶到3梯7戶不等，從電梯配比來看，上下出行不會顯得擁擠。另外，還有5棟左右的城中村改造的回遷房，整個(gè)項(xiàng)目能容納3100戶居民，但是車位數(shù)是有大約4500個(gè)，因此，車位還是比較充分的。

另外，由于項(xiàng)目開發(fā)分散，靠近萬華路的一期項(xiàng)目整體環(huán)境要好一些，車輛不多，整個(gè)小區(qū)也顯得比較安靜。而靠近北京路一側(cè)，由于地鐵的修建和其他項(xiàng)目的施工，噪音比較大，而且揚(yáng)塵較多，環(huán)境問題有待改善。

建筑特點(diǎn)描述點(diǎn)評

整個(gè)項(xiàng)目是由5個(gè)組團(tuán)18棟超高層及高層住宅組成，住宅底層均為商鋪，還有寫字樓和部分獨(dú)立商業(yè)體，從整個(gè)項(xiàng)目目前交房的外立面來看，整個(gè)項(xiàng)目以淡黃淺色基調(diào)為主，小部分深色作為鋪墊，主題墻面通過面磚材質(zhì)顏色和拼貼方式和以暖色石材突出了質(zhì)感和顏色的變化，使得整個(gè)項(xiàng)目整體看起來柔和感比較強(qiáng)烈。

項(xiàng)目外立面

另外，小區(qū)的每層電梯比為2梯6戶到3梯7戶不等，電梯采用的是高速的三菱電梯，總體來說上下出行不會擁擠。項(xiàng)目的每戶供電采用的是密集式母線槽供電，不僅有利于供電線路的散熱，還確保了安全性。而獨(dú)立的暖通系統(tǒng)避免了集中通風(fēng)帶來的交叉疾病感染。全智能化的安保體系設(shè)計(jì)，將小區(qū)內(nèi)的周界防越子系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、巡更管理子系統(tǒng)以及辦公防盜安全報(bào)警系統(tǒng)保障了整個(gè)小區(qū)的安全性。

其他方面，小區(qū)還配備著地下停車場等設(shè)施，整個(gè)小區(qū)采用了人車分流的交通設(shè)計(jì)，將行人與機(jī)動車完全分流，避免互相干擾，緩解內(nèi)部交通壓力。

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