房企再融資已經(jīng)從個案迅速演變?yōu)橐粓龃蟪薄?/P>

根據(jù)《第一財經(jīng)日報》記者統(tǒng)計，截至8月11日，已有至少8家上市房企公布了再融資方案，總額達181.84億元。與此同時，房企們也正“挖空心思”為各自的再融資方案貼上符合政策導(dǎo)向的標簽——從舊城改造、保障房建設(shè)到中小戶型剛需住宅、綠色低碳建筑。

“現(xiàn)在交易所已經(jīng)同意接收材料，過去幾年是連材料都不收的�！币晃灰竽涿拈_發(fā)商代表對本報記者表示，“房企再融資實際上已經(jīng)定向放開，但主要是針對舊城改造、保障房以及一些符合國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的領(lǐng)域�！�

證監(jiān)會新聞發(fā)言人近日稱，針對房企再融資目前證監(jiān)會的口徑?jīng)]有變化�！白C監(jiān)會將在公司自查、中介機構(gòu)核查的基礎(chǔ)上，依據(jù)國土部出具的意見做決定�！�

“踩著政策導(dǎo)向”定方案

三湘股份于8月9日公布了規(guī)模為12.5億元的再融資方案，投向為三湘海尚名邸、虹橋三湘廣場兩個項目及補充流動資金。在其再融資方案中，三湘股份特別強調(diào)了公司在綠色建筑領(lǐng)域的諸多建樹，并稱將把各種綠色建筑手段用于上述兩個項目的建設(shè)中。

三湘股份一名內(nèi)部人士對記者稱，目前房企再融資的放開是定向的�！拔覀冋J為公司一直堅持建設(shè)的全裝修、綠色低碳住宅符合國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向�！�

記者注意到，絕大多數(shù)房企都正在給自己的再融資方案貼上符合政策導(dǎo)向的標簽。

新湖中寶，為其再融資引入了城鎮(zhèn)化及舊城改造的概念。新湖中寶于8月1日公告稱，公司把握國家政策導(dǎo)向，積極推進棚戶區(qū)改造項目，擬募資不超過55億元用于上海普陀區(qū)及閘北區(qū)的棚戶區(qū)改造項目。

據(jù)接近新湖中寶人士透露，新湖中寶的非公開發(fā)行預(yù)案之前并未提過，是在6月底國務(wù)院支持棚戶區(qū)改造政策出來之后，才確定準備實施。

新湖中寶上海公司一位負責人也向記者證實，兩個棚戶區(qū)改造項目此前在資金及動拆遷方面碰到不少困難，此次想借國家對于棚戶區(qū)改造項目的支持，借用社會力量解決這些問題。

對于新湖中寶的再融資計劃，市場多解讀為棚戶區(qū)改造的“綠色通道”。緊接著推出再融資方案的宋都股份的募資投向則明確為商品房，不過，公司仍強調(diào)募資建設(shè)的項目將聚焦90平方米以下的中小戶型，這符合國家增加中小套型普通商品住房項目的相關(guān)政策和發(fā)展方向。

此外，擬非公開發(fā)行融資39億元的北京城建強調(diào)，將在其募投項目中大量配建保障房；擬發(fā)行6億元債券的臥龍地產(chǎn)則明確，資金投向為保障房代建和城中村改造項目。

“等了這么多年了，現(xiàn)在大家確實是一哄而上，但符合國家政策導(dǎo)向的項目顯然‘更靠譜’�！鄙鲜鲆竽涿拈_發(fā)商代表對記者稱，管理層的調(diào)控思路已經(jīng)發(fā)生改變，此前A股房企的再融資渠道幾乎被堵死，房企不得不通過信托等渠道高成本融資，在房價依然居高不下的背景下，還不如有條件地放開直接融資，引導(dǎo)社會資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，帶動上下游產(chǎn)業(yè)，拉動消費，增加供給。

或成中小房企救命稻草

“關(guān)閉房企再融資渠道，從過去的經(jīng)驗來看，其實是完全沒有效果的，甚至有可能危害到行業(yè)健康發(fā)展�！比A泰聯(lián)合證券發(fā)布的研報認為，企業(yè)完全可以通過其他渠道獲得資金，但是，更高的資金成本自然要求更高的回報率，進而助漲房價；另一方面，較高的資金利率加大了中小企業(yè)的負擔，增加其償債風險，也不利于整個行業(yè)的發(fā)展。

其實，由于過去幾年房企的再融資渠道幾乎被堵死，加之持續(xù)的嚴厲調(diào)控，不少中小房企的經(jīng)營已是步履維艱，如若不及時引入社會資金“解渴”，一些項目甚至面臨爛尾的風險。

以新湖中寶此次擬募資建設(shè)的上海青藍國際項目為例，該項目拿地時間為2002年，但直到去年下半年才正式動工。本報記者日前在項目現(xiàn)場看到，該項目一期僅完成地下部分施工，項目二期依舊是眾多破舊低矮的瓦房，而這樣的情況在過去11年并無改變。

上述新湖中寶上海公司負責人向記者坦言：“我們一期已經(jīng)拆遷完成了，現(xiàn)在正在建設(shè)中。因為這幾年的宏觀調(diào)控，我們也沒有大的資金可以進來投資，二期拆遷要求的資金量非常大�！�

此外，多家中小房企也在其再融資公告中陳述了公司面臨負債率過高的困境。

三湘股份方面就表示，2013年6月末和2012年末公司資產(chǎn)負債率分別為76.56%和73.33%，在目前負債水平較高、財務(wù)風險和財務(wù)成本存在壓力的情況下，公司難以通過債務(wù)融資和自身留存收益的積累滿足擴大經(jīng)營規(guī)模、持續(xù)快速提升業(yè)績水平的需要。通過此次非公開發(fā)行募集資金，將緩解公司的資金緊張，促進公司經(jīng)營發(fā)展。

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