現(xiàn)場提問：遠(yuǎn)洋最近推出了一個養(yǎng)老項目，但現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)有很多企業(yè)在進(jìn)入，遠(yuǎn)洋在這方面是不是有自己獨(dú)特的優(yōu)勢，它的盈利點(diǎn)哪兒？另外，遠(yuǎn)洋未來在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的布局是朝什么方向發(fā)展？

李明：其實(shí)我們看了很多材料，對養(yǎng)老地產(chǎn)也研究了很多年，不過今年才有了第一個小項目。我不愿意叫養(yǎng)老地產(chǎn)，我認(rèn)為應(yīng)該叫養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。中國有前景的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，不單單是養(yǎng)老地產(chǎn)�，F(xiàn)在國內(nèi)政府非常支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。各地支持的政策不少，錢也不少，但是我研究認(rèn)為純做養(yǎng)老的還沒有什么前途，做養(yǎng)老地產(chǎn)的都是打著養(yǎng)老的旗號做地產(chǎn)，或者是以做養(yǎng)老為名，然后去做這塊地產(chǎn)然后補(bǔ)貼到養(yǎng)老地產(chǎn)里，但真正就沒有人專心的研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，或者養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)里面的運(yùn)營模式。

通俗一點(diǎn)就是一定要做盈利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因為企業(yè)沒有盈利作為驅(qū)動，就沒有辦法提高效率，就沒有辦法提高質(zhì)量。無利不起早，這是規(guī)律。

我現(xiàn)在可以告訴大家，遠(yuǎn)洋的第一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)肯定是賺錢的。遠(yuǎn)洋在做的時候，我們也在探索哪些盈利模式是可以賺錢的。在北京申請執(zhí)照的時候，就出現(xiàn)一個問題，要做養(yǎng)老就是兩種渠道，一種是經(jīng)營執(zhí)照的，就是企業(yè)執(zhí)照，這種企業(yè)是要盈利的。另一種是非營利執(zhí)照，也就是民非機(jī)構(gòu)。但是這里邊有一個區(qū)別，如果要提供老人住宿一定是非營利機(jī)構(gòu)，不能盈利。那我們要做養(yǎng)老不可能不提供住宿服務(wù)，這樣執(zhí)照就辦不成，因為不知道辦哪個，辦哪個都不好。后來我就看別的城市是怎么搞的，我就去上海、江浙一帶看了看。我發(fā)現(xiàn)他們是有帶住宿可盈利的機(jī)構(gòu)，我跟領(lǐng)導(dǎo)講了，他們還是很重視，后來也給我們批準(zhǔn)了，遠(yuǎn)洋理論上是第一家拿到這種資質(zhì)批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)。

這里頭要解決盈利問題，而盈利的路上有很多的過程，我們研究了很多問題以后，我們現(xiàn)在主要做一件事，我們今年開業(yè)就是做半護(hù)理的養(yǎng)老，規(guī)模適度，然后靠網(wǎng)點(diǎn)布局，這樣一個養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。還有一種模式，就是CCIC模式，那個是帶有產(chǎn)權(quán)和交易模式，我們還沒做成，所以就不說這個。

對于養(yǎng)老，我們起碼是很嚴(yán)肅、很認(rèn)真的在對待這件事情。現(xiàn)在確實(shí)有點(diǎn)早，一講大家就會想知道我們做到多大規(guī)模，占主營的多少分量等等。

遠(yuǎn)洋的決心有多大呢？如果我們不是想做養(yǎng)老，就不會引進(jìn)中國人壽作為遠(yuǎn)洋的第一大股東。這個話題是放在遠(yuǎn)洋第四部分的戰(zhàn)略，我們希望在兩三年以后，能像今天看商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模看待養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

目前布局還談不上，我們現(xiàn)在是把基本功做好，盈利模式研究透，培訓(xùn)基地研究好，找到一批真正有愛心的人，真正對養(yǎng)老、對服務(wù)可以不因為待遇、不因為組織內(nèi)部的矛盾，不因為個人的情緒而影響自己愛心的表現(xiàn)，真正找到一批這樣的人，這是最難的事情。

盈利、收費(fèi)、客戶等等都不是問題，這些都是很簡單的事情，我希望明年說這個事的時候，底氣和信息量能夠更多一些。

現(xiàn)場提問：遠(yuǎn)洋進(jìn)入沈陽之后，發(fā)展了三個項目，今年別的企業(yè)拿地速度非�？�，但遠(yuǎn)洋突然慢下來了，這是遠(yuǎn)洋在東北地區(qū)發(fā)展的策略嗎？對東北的發(fā)展，遠(yuǎn)洋的戰(zhàn)略布局是什么？遠(yuǎn)洋將來在東北這一塊怎么進(jìn)行自己的布局？

李明：其實(shí)在環(huán)渤海特別是遼寧市場，我們在大連的項目很多，市場占有率一直是處在第一位，在大連的市場占有率能達(dá)到15%到20%的水平，應(yīng)當(dāng)說這個地方持續(xù)發(fā)展的勢頭這幾年還會繼續(xù)。

我上周開車去遼寧待了整整一周，從大連到莊河，到海城、營口、沈陽、撫順等地都轉(zhuǎn)了一圈。我們目前在沈陽還是要拿地，我去也看了幾塊地，在沈陽看了5塊地。因為沈陽這座城市也是不去不行的城市。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自身定義什么叫一線城市？一年銷售面積超過1000萬平米就叫一線城市，它不能按銷售額算。再換句話說，人口超過1000萬，也得算一線城市。從這個角度來說，沈陽是不能不去。我們在沈陽也建了一個本地化程度最高的團(tuán)隊，一個從北京去的員工都沒有，全部都是本地化。過去我們有一個崗位是不本地化的，就是財務(wù)總監(jiān)，沈陽是連財務(wù)總監(jiān)都是本地化的，而且物業(yè)管理方面沈陽公司也是在整個集團(tuán)中做在前面的。每次我們搞的客戶滿意度調(diào)查有個特點(diǎn)，越往北，客戶滿意度越高，越往南、往東，客戶滿意率越低。結(jié)果我們內(nèi)部品質(zhì)和服務(wù)檢查的時候，情況正好相反，我們越往東、往南，項目品質(zhì)越好，但是客戶的滿意度卻越低。所以我當(dāng)時就說，還是客戶因素，東北人爽快，不跟你計較這些事。但從另外一個角度，我們的物業(yè)也確實(shí)做得不錯。沈陽再往北可能就得要小心了，我們目前最北到長春，再往北就沒有了。

我們在沈陽的銷售量還沒問題，就是供應(yīng)量太大，而且會有一點(diǎn)擔(dān)心。我們到沈陽去看全是住宅，這也是一個很麻煩的事情。而且這時候誰要去干商業(yè)，一干一個死，誰要拿了稍微高一點(diǎn)的地，一干一個死，這一點(diǎn)也需要我們有耐心，就是在拿項目的時候要付出耐心，一定要堅持投資標(biāo)準(zhǔn)，要不然以后就形成財務(wù)上的壓力。

現(xiàn)場提問：遠(yuǎn)洋以后在沈陽拿地還是繼續(xù)做住宅？

李明：其實(shí)從我來說還是想拿商業(yè)地產(chǎn)，我不是不想拿購物中心這類的業(yè)態(tài)。但沈陽二環(huán)以內(nèi)商業(yè)鋪得也差不多了，沈陽的人均消費(fèi)水平和人均收入水平能不能支撐很好的項目，我還沒觀察好。至于寫字樓市場根本不行，還需要耐心研究。

現(xiàn)場提問：遠(yuǎn)洋目前在北京的大部分項目都是豪宅，而兩年之前做的是以剛需為主，這樣的轉(zhuǎn)變過程是不是意味著遠(yuǎn)洋未來豪宅產(chǎn)品會占很大的比例？如果是的話，豪宅在遠(yuǎn)洋未來可銷售物業(yè)的占比大概能達(dá)到多少？

您個人在轉(zhuǎn)型的過程當(dāng)中，在做豪宅的過程當(dāng)中，遇到的最大困惑和困難是什么？

遠(yuǎn)洋目前在北京拿地并沒有太多動作，我想問一下未來的發(fā)展布局是什么？

李明：其實(shí)在預(yù)售額或者結(jié)轉(zhuǎn)收入當(dāng)中高端產(chǎn)品占的比重比以往高了，這是兩方面的原因。一方面是階段性的原因，因為最近剛需產(chǎn)品推出節(jié)奏有變化，不是我們的戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)變了。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在住宅方面還是以兩大塊為主，一塊是剛需，一塊是豪宅，中端供應(yīng)是逐步減少了。還有一個原因，對于剛需產(chǎn)品我們不想降低品質(zhì)，但確實(shí)要拿到比較低的地價才能做出好的東西。我真的很難想，在北京市場上拿到17000、18000到20000的地價，還配上一些保障性住房、公租房，然后還賣一個限價房，或者有天花板價錢的東西，我覺得這個情況下交付出來的東西，可能會背上一個長久的包袱。

我們的房子雖然說保修期只有一年、兩年，但是客戶不會這么想，我這個70年產(chǎn)權(quán)的東西，買的時候也不分什么開發(fā)商、物業(yè)、建筑商，我就認(rèn)這個房子是誰賣給我的，那我就要依托你70年。當(dāng)企業(yè)盈利空間不足夠的時候，確確實(shí)實(shí)很難做到維系70年，我們也一直在等機(jī)會。

很多人很奇怪，遠(yuǎn)洋賬上一百七八十個億，為什么不買地？我們都經(jīng)歷過兩次金融危機(jī)了，完整的經(jīng)歷了行業(yè)的復(fù)蘇、衰退的過程，我們只能告誡自己，必須忍得住，必須堅持投資標(biāo)準(zhǔn)，必須堅持單個項目規(guī)模適度，必須堅持把資源配給有能力、本地化的團(tuán)隊，這是我們的四項投資標(biāo)準(zhǔn)。更何況在全國布局過程當(dāng)中，遠(yuǎn)洋作為一個戰(zhàn)略性很強(qiáng)的企業(yè)，我們想做的事情是把戰(zhàn)略放在第一位的。我們也拿過很多地王，現(xiàn)在還有一個青島的項目正在打造，其它的都已經(jīng)開發(fā)完成。我們在北京也在等機(jī)會，我覺得北京的土地總有下來的那一天。另外遠(yuǎn)洋也在做一些并購和其它方式來拿地，在這一點(diǎn)上，遠(yuǎn)洋還是有經(jīng)驗的。

現(xiàn)場提問：遠(yuǎn)洋之前跟南豐集團(tuán)一起拿下的CBD的Z6地塊，現(xiàn)在具體的開發(fā)進(jìn)展情況怎樣？大概會在哪一年入市？以及產(chǎn)品的具體形態(tài)，包括自持有的情況？遠(yuǎn)洋在商業(yè)自持的這一塊的占比希望在未來達(dá)到怎樣的比重？

陳潤福：其實(shí)這個項目是我們和南豐、還有匯豐三家聯(lián)合投標(biāo)得到的項目，這個項目是超高層項目，除了中信的Z15之外，Z6是第二高，要解決的技術(shù)問題也比較多，現(xiàn)在基本上方案成形，設(shè)計進(jìn)度上達(dá)到這種程度。預(yù)計今年的八九月份可以動工。

因為這個動工比較復(fù)雜一點(diǎn)，在CBD周邊都是高樓，然后一個樓挨著一個樓，一個樓單獨(dú)動工的可能性不大，因為只要是一動土的話，可能就會涉及到其它家的地塊，所以一定是要幾個地塊做聯(lián)合才能動工。

這個項目我們會持有10年，它是一個物業(yè)經(jīng)營的投資，所以我們和匯豐、南豐做了一個聯(lián)合，這個業(yè)態(tài)是酒店、寫字樓，還有部分跟CBD整理關(guān)聯(lián)的配套，業(yè)態(tài)也比較簡單。寫字樓的規(guī)模是13萬平方米左右。

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