專家點(diǎn)評(píng)

至祥置業(yè)（昆明）有限公司研究中心總監(jiān)田志余：高校地塊出讓關(guān)注度高，主要是來(lái)自于政府方面的集中組織出讓；但地塊成交的好壞，與其所屬高校無(wú)關(guān)，與其所屬區(qū)域成熟度有關(guān)。從成交情況來(lái)看，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)（南校區(qū)）地塊，雖處昆明二環(huán)外，但其是昆明傳統(tǒng)的成熟區(qū)域，隨著吳家壩片區(qū)的日漸成熟及限高取消，區(qū)域內(nèi)的地塊價(jià)值也將逐步顯現(xiàn)；而這樣的情況也同樣可以在幾批的溢價(jià)地塊中得到印證。

價(jià)格

廣電大學(xué)（世博校區(qū)）樓面地價(jià)高達(dá)5736元/平方米

“地塊單價(jià)普遍過(guò)高，是很多開(kāi)發(fā)商反映的共同問(wèn)題；而價(jià)格過(guò)高也就意味著未來(lái)所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大�！必�(fù)責(zé)8批高校校產(chǎn)地塊推介會(huì)的昆明星迪嘉拍賣有限公司副總經(jīng)理黃衛(wèi)向記者透露。從地塊資料也可以看到，廣電大學(xué)（世博校區(qū)）的交易起價(jià)樓面地塊在4000元/平方米左右；云南財(cái)經(jīng)大學(xué)（南校區(qū)）交易起價(jià)樓面地價(jià)也在2750元/平方米左右。但從實(shí)際成交的情況來(lái)，由于高校校產(chǎn)單宗地塊面積較小、地塊區(qū)域內(nèi)可供地塊越來(lái)越較少等因素，讓房企也并不畏懼其“高單價(jià)”。

從已成交的7批地塊成交來(lái)看，就廣電大學(xué)（世博校區(qū)）地塊拍出本輪高校校產(chǎn)的最高樓面地價(jià)5736元/平方米。10月19日，該地塊有3位買家現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，經(jīng)過(guò)39輪競(jìng)價(jià)，云南盛唐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將地塊收入囊中，成交金額27774.3萬(wàn)元，單價(jià)1750.78萬(wàn)元/畝，溢價(jià)7200萬(wàn)元，溢價(jià)率51%。目前，該區(qū)域內(nèi)多為高端地產(chǎn)產(chǎn)品匯集，地塊的整體區(qū)域價(jià)值亮點(diǎn)較多；而樓面地價(jià)位居第二的是云南財(cái)經(jīng)大學(xué)（南校區(qū)）地塊樓面地塊為5252元/平方米，拍賣當(dāng)天也同樣競(jìng)爭(zhēng)激烈。

但這并不表示，高校校產(chǎn)均能夠高價(jià)“出閣”。目前已經(jīng)成交的冶金專科學(xué)校（北校區(qū)）的樓面地價(jià)就在1574元/平方米左右；遭遇流拍命運(yùn)的交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院（王家營(yíng)校區(qū)）的樓面地價(jià)則在697元/平方米左右。

未來(lái)即將再入市的廣電大學(xué)（龍泉校區(qū)）地塊的命運(yùn)如何？據(jù)拍賣公司向記者透露，關(guān)注該地塊的企業(yè)較多；同時(shí)，地塊所在區(qū)域相對(duì)缺乏高端項(xiàng)目，未來(lái)以品質(zhì)取勝就是一條不錯(cuò)的路子；同時(shí)，項(xiàng)目周邊中、高校資源匯集，打造學(xué)區(qū)房也同樣不乏賣點(diǎn)。

專家點(diǎn)評(píng)

至祥置業(yè)（昆明）有限公司研究中心總監(jiān)田志余：就地塊定價(jià)來(lái)看，這些地塊的價(jià)格并不低。而地塊是否值這個(gè)價(jià)，主要還是看區(qū)域的成熟度。就拿交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院（王家營(yíng)校區(qū)）的地塊來(lái)看，未來(lái)區(qū)域成熟后，價(jià)值不可估量，但區(qū)域成熟的時(shí)間有多長(zhǎng)，這是一個(gè)有風(fēng)險(xiǎn)的選擇；同時(shí)，由于地塊面積較小，在配套及品質(zhì)方面也很難有提高。

企業(yè)/產(chǎn)品

地塊容積率偏高只能建成高層建筑

回看9月5日，云南高校處置地塊推介會(huì)上，有40余家開(kāi)發(fā)商云集會(huì)場(chǎng)，也并不乏看到昆明本土實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)身影。但從最終的成交結(jié)果來(lái)看，人們熟悉的開(kāi)發(fā)企業(yè)不多，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在市場(chǎng)上有小有名頭的企業(yè)也并不多見(jiàn)。

從拿地企業(yè)來(lái)看，云南紅河遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司、云南英茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、昆明優(yōu)盛投資有限公司、云南盛唐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、昆明版筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等幾家企業(yè)為本輪高校校產(chǎn)的所有者。

據(jù)知情人士透露，此次拿地企業(yè)多為州市地產(chǎn)企業(yè)，其欲進(jìn)軍昆明的野心很強(qiáng)，為的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)與產(chǎn)品在形象力與實(shí)力方面的提升。盡管地塊出讓已經(jīng)塵埃落定，但就產(chǎn)品規(guī)劃，幾家企業(yè)均表示，由于規(guī)劃并未通過(guò)，對(duì)于產(chǎn)品定位并不適于向外透露。但從地塊的用地性質(zhì)、容積率及地塊周邊的區(qū)域條件來(lái)看，推斷其未來(lái)可能出現(xiàn)什么的產(chǎn)品也就略知一二。

作為賣地方在產(chǎn)品呈現(xiàn)方面是否會(huì)有什么意見(jiàn)及建議？“作為昆明主城區(qū)域內(nèi)的高校舊址，它曾經(jīng)是培養(yǎng)過(guò)無(wú)數(shù)青年英才，希望它們的未來(lái)也不能太掉品質(zhì)�！耙晃桓咝Ｘ�(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示。但就從地塊的規(guī)劃條件及地塊周邊情況來(lái)看，7批地塊的容積率普遍偏高，未來(lái)產(chǎn)品類型就少不了主要以高層為主。就拿單個(gè)地塊來(lái)看，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)（南校區(qū)）地塊性質(zhì)為金融用地，容積率達(dá)最大值為5，結(jié)合其拍賣情況及周邊現(xiàn)在來(lái)看，成就高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品的可能性較大。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，預(yù)計(jì)未來(lái)8批高校校產(chǎn)將集中打造“高樓或品質(zhì)住宅/商業(yè)產(chǎn)品”。

專家點(diǎn)評(píng)

昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查研究咨詢機(jī)構(gòu)CEO石遠(yuǎn)：總體來(lái)說(shuō)，此次出讓的地塊，面積較小、體量不大，對(duì)于很多大型企業(yè)而言，可能不是很適合；而這樣的地塊及開(kāi)發(fā)體量比較適合單盤開(kāi)發(fā)盈利的中小企業(yè)；但從地塊的容積率及區(qū)域條件來(lái)看，小地塊、小批量，并不意味著小風(fēng)險(xiǎn)。

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