2012年，調(diào)控依舊、銷售難行、融資受困、現(xiàn)金流承壓……樓市在這般語境中逼近歲末�；赝@一年，玄妙的宏觀語境折射著樓盤的豐富表情，這些表情，有的無奈，有的淡定；有的咄咄逼人，有的委曲求全；有的揭示了樓市的轉(zhuǎn)折和異變，有的反映了群體的努力和發(fā)展……在倒數(shù)2012的日子里，樓市“跌宕”淡去，專家、業(yè)界、廣大購房者需要借“2012（第三屆）云南地產(chǎn)‘影響力’總評榜”的平臺，將肯定與支持的暖意傳達(dá)本土樓市。

已于上周啟動的“影響力”總評榜，在2012年進(jìn)入第三屆。承襲前兩屆的精髓，今年的總評榜將繼續(xù)以“影響力”為評判標(biāo)準(zhǔn)，對全年市場表現(xiàn)中可圈可點的樓盤進(jìn)行全面展示和梳理。

2012年，誰在影響本土樓市？在本土房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中，有哪些不容忽視的力量？且看本報為您鉅制的2012云南樓市大賞。

影響力之

“剛需年”

如果說“調(diào)控”是2012年本土樓市最現(xiàn)實主題的話，那么“剛需”則是這一年地產(chǎn)最繞不開的話題。

今年，無論是從各樓盤推售的產(chǎn)品類型來看，還是銷售成績單上的優(yōu)秀樓盤來看，剛需對于2012年的樓市的確起到了非常關(guān)鍵的作用。于是，在剛需產(chǎn)品、剛需人群占據(jù)了主流市場的2012年，也被戲稱為“剛需年”。

從一定程度看，“剛需年”一方面讓市場的有效需求嚴(yán)重萎縮，另一方面，也使得市場上產(chǎn)品的供給更集中于滿足客戶需要的戶型，更注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及品質(zhì)的營造。如經(jīng)典雙城、海倫國際、歡樂城、中豪·螺螄灣國際商貿(mào)城等項目，均因更有效地滿足剛需而取得不錯的銷售業(yè)績。

“限購”的嚴(yán)格執(zhí)行將大量具備購買能力的消費者排除在了有效需求之外，購買資格被剝奪，令住宅投資行為受到遏制的同時，也波及到改善性需求；以貸款記錄為衡量依據(jù)的“限貸”則將置業(yè)門檻大大抬升；緊縮的貨幣政策逐步收緊開發(fā)商的資金鏈……調(diào)控政策的疊加，使得2012年的樓市諜影重重，也使得有“房票”的剛需們在這一年購房享受到不錯的禮遇。

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博弈

“要毫不動搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，促進(jìn)房價合理回歸，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣。”今年，中央對房地產(chǎn)調(diào)控數(shù)度表態(tài)，但與此對應(yīng)的是，全國有30余個城市通過“微調(diào)”方式打“擦邊球”，內(nèi)容涵蓋稅費優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼等多個方面。這樣的博弈在今年較為突出。

不僅如此，2012年樓市的博弈之勢還表現(xiàn)在多個方面。年初，市場陷入嚴(yán)冬時，開發(fā)商摸準(zhǔn)置業(yè)者看跌心態(tài)，競相搶跑，各樓盤爭降價、比優(yōu)惠、搏價格，以價換量；4月，市場未見回暖之際，開發(fā)商紛紛施展攻心之術(shù)，搏的是營銷手法和產(chǎn)品質(zhì)素，以獲得剛需的青睞；到了5、6月，市場顯現(xiàn)回暖跡象，置業(yè)者從觀望到大批入市，此時，置業(yè)者搏的是心態(tài)，買還是不買成為他們心中最糾結(jié)的問題；進(jìn)入“金九銀十”，開盤或加推的項目形成一波“供應(yīng)潮”，但實際成交情況仍讓不少人感覺到市場遺留的涼意。此時，大家搏的是誰對后市的預(yù)判更準(zhǔn)確。

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降價

降價，是2012年本土樓市較為顯著的現(xiàn)象。1月15日，金尚俊園以均價7600元/平方米的價格逆市開盤，開盤當(dāng)天所推房源全部售罄。此舉猶如一枚重磅炸彈，在昆明樓市炸開了鍋。此后一段時間的昆明房價猶如產(chǎn)生了多米諾骨牌效應(yīng)，在一片降價聲中，先有廣基·錦悅四季打出“7”字頭房價，又有禧瑞都突破“6”字底線。而后，東盟森林喊出“房價回到十年前，以3800元/平方米起拍價競拍”；南市區(qū)奧宸·中央廣場3980元/平方米、北市區(qū)山林洋房玉器城同樣是3980元/平方米……這些都強(qiáng)烈地?fù)軇淤彿空呙舾械纳窠?jīng)。

如果說2012年昆明房價破“4”足夠“驚艷”，那么可能有人站出來反對了。事實上，東盟森林的3800元是起拍價，成交價已經(jīng)在每平方米5500元以上；奧宸·中央廣場雖說是3980元，畢竟項目位置稍偏；而玉器城3980元/平方米的房源也不過10套。但必須承認(rèn)的是，這有虛有實的降價，著實給購房者的心理帶來不小的沖擊。畢竟，在購房者對房價的判斷中，房價是降下來了。

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并購整合

所謂“人無千日好，花無百日紅”，這句話用于曾經(jīng)風(fēng)光無限的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)身上，也頗有些韻味。

對于本土樓市而言，2012年無疑是一個洗牌之年。隨著調(diào)控步伐的推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的狀況在這一年發(fā)生著微妙的變化——房企分化之勢愈發(fā)明顯，一場“大魚吃小魚”的游戲正在房地產(chǎn)市場上演。就連偏居西南一隅的三線城市昆明，也被卷入了這場關(guān)于房企洗牌、整合并購的大潮之中。

今年4月18日，萬方地產(chǎn)股份有限公司董事會發(fā)布公告，宣布云南圓通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全部委托給萬方地產(chǎn)管理，并簽訂了《委托管理協(xié)議書》；此前，深圳中恒泰入主金坤世紀(jì)；中航國際接手尚居地產(chǎn)五甲塘項目；廣州廣電3.5億元收購云南偉佳地產(chǎn)上錦城項目；位于昆明學(xué)院對面的美城國際項目變身為保利美城國際；而后，萬科接盤云上城、啟鴻假日城市……這一系列的變化，無不折射著本土樓市前所未有的變革。或許，可以這樣說，歷經(jīng)數(shù)十年發(fā)展的昆明樓市從未這般跌宕起伏過。

有觀點認(rèn)為，此番并購潮的來臨反映了在未來房地產(chǎn)行業(yè)里，并購項目、股權(quán)、資產(chǎn)將成為一種大的趨勢。尤其對于昆明而言，以城中村改造為主導(dǎo)的市場格局，可能使這種趨勢加劇。

影響力之

營銷推廣

“這不是賽跑，是逃生！”2012年，由于資金的緊縮，被推到風(fēng)口浪尖的營銷就是那么殘酷。

自調(diào)控施行以來，全國樓市仿佛一夜走入冬天，成交出現(xiàn)量價齊跌。各家開發(fā)商也在高壓下探索出前進(jìn)的道路與方向，如同德·錦江嘉園買房送車的，華夏曦岸送購房大禮包的，俊發(fā)“8城25盤”品牌戰(zhàn)略聯(lián)動的�？傊�，有低折扣降價走量的，還有送面積送車位送物業(yè)費的，有出奇制勝創(chuàng)新營銷方式的，而不論是傳統(tǒng)的折扣還是新型的營銷，一波又一波的促銷高潮從未讓這個樓市冬天冷下來。

影響力之

州市樓盤離場

今年的云南樓市，州市樓盤鮮見身影，就連一貫熱鬧的秋季房交會，參展的州市樓盤也較去年大幅減少。

遙想去年，以州市樓盤集體昆明搶客為表征，州市項目紛紛上演了一場“欲與昆明樓盤試比高”的大戲。大理洱海國際生態(tài)城、五洲國際，西雙版納告莊西雙景、西雙拾貳城、濱江果園、濱港國際，騰沖世紀(jì)城，彌勒湖泉灣1號，就連以前從未進(jìn)入昆明購房者視野的文山、瑞麗項目，也開始嘗試拓展昆明客源。而今年，除萬達(dá)西雙版納國際度假區(qū)、濱江果園、告莊西雙景等幾個項目仍在推廣外，其他州市項目顯然已經(jīng)離場。

一位州市項目營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，“不是他們放棄了昆明市場，而是因為州市項目大多作為投資產(chǎn)品，要客戶一次性付款，壓力有點大；要按揭，客戶又被限貸了。否則，他們的項目早該清盤了”。如此看來，今年州市項目離場，還是受了調(diào)控的影響。（春城晚報曾佑南）

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