國慶過后，上證綜指創(chuàng)出新高。但是前期走勢強勁的房地產(chǎn)股卻開始集體下跌。那么是到了看空房地產(chǎn)股的時候了嗎？
近期公布的各地住房建設(shè)“十一五”規(guī)劃，都把建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房，放到一個比較重要的地位。我們認為，這將有助于解決應(yīng)由政府提供的公共產(chǎn)品缺失的問題以及對經(jīng)濟適用房回購的思路，我們認為不會沖擊由開發(fā)商提供的商品住宅的需求。今年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅回落。反映了宏觀調(diào)控中抑制房價漲幅的政策意圖已有所實現(xiàn)。對房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展應(yīng)更加樂觀。
土地制度變革促行業(yè)競爭透明
今年以來，國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。梳理這些土地政策的脈絡(luò)，我們認為：首先，我國土地資源的極度稀缺，導(dǎo)致土地的開發(fā)利用一定要走集約化的道路；其次，嚴格保護耕地的政策，將使土地的供給，尤其是增量土地的供給更加緊張。因此政府會更加注重對存量土地的盤活；第三，土地的供給將更加制度化，規(guī)范化和透明化。開發(fā)商能否獲得土地，將更多的取決于資金實力；第四，土地市場的規(guī)范，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)的競爭更加專業(yè)化，將有助于將行業(yè)競爭帶入一個更高的層次。
房地產(chǎn)行業(yè)需求仍將穩(wěn)步增長
我國目前正處于快速城市化的階段。從2000年以來，城市化率就基本以每年1.55個百分點的速度增長。到2005年城市化率已達到43%。而根據(jù)一些專家學(xué)者的預(yù)測，今后的十五年，我國的城市化率的增長率每年都不會低于1個百分點�？焖僭鲩L的城市化率，一定會帶來對房地產(chǎn)，尤其是住宅需求的積累和釋放。
我們認為，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)90年代末期以來的快速發(fā)展，核心的動力來自國內(nèi)住房消費的升級換代。住房消費的升級換代從區(qū)域的角度，首先以沿海經(jīng)濟發(fā)達城市為起點，然后逐步向內(nèi)陸二、三線城市擴散。
有一些媒體報道，“金九銀十”不再存在，國慶黃金周房地產(chǎn)市場銷售不佳。但是根據(jù)我們的跟蹤，我們重點推薦的上市公司，如萬科(資訊行情論壇)、金地及中華企業(yè)(資訊行情論壇)等，在國慶黃金周的銷售情況都非常好。我們認為，相同的市場，不同的銷售業(yè)績，反映了企業(yè)在品牌和專業(yè)性上的差距。隨著行業(yè)的發(fā)展更加健康，優(yōu)秀企業(yè)的品牌效益及專業(yè)性優(yōu)勢將進一步突出，優(yōu)勝劣汰的法則也將進一步體現(xiàn)。
行業(yè)進入理性發(fā)展階段
有一種觀點認為隨著地價的上升，而房價漲幅的回落，開發(fā)商高利潤率的時代將被終結(jié)。我們認為，從趨勢上看，地價與房價之間的差額是在縮小，因此開發(fā)商的利潤率是存在下降的長期趨勢。不過，行業(yè)利潤率的下降，也只是相對以前的高額利潤而言回歸到一個相對正常的區(qū)域。相對于傳統(tǒng)的制造業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率仍將具有較大吸引力。另外利潤率的下降，同時也會降低房地產(chǎn)行業(yè)對行業(yè)外資金的吸引力，一些資金會選擇從地產(chǎn)行業(yè)撤退，從而有利于降低行業(yè)的競爭度三類選股思路
首先，強者恒強。房地產(chǎn)行業(yè)已進入理性發(fā)展階段，優(yōu)勝劣汰將加快。上市公司中萬科、金地、招商地產(chǎn)(資訊行情論壇)、中華企業(yè)以及華僑城(資訊行情論壇)都是現(xiàn)有行業(yè)的強者，投資于這類公司，將分享行業(yè)的穩(wěn)健成長。其次，應(yīng)留意出現(xiàn)拐點的公司。我們不會用靜態(tài)的眼光去選擇公司。
隨著公司治理結(jié)構(gòu)的改善，以及管理效率的提升，或者其他積極因素的存在，公司的業(yè)績即使在行業(yè)的不景氣周期也會出現(xiàn)改善。對房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個利潤率極具吸引力的行業(yè)，企業(yè)的業(yè)績更容易出現(xiàn)拐點。這類公司包括深天健(資訊行情論壇)、深振業(yè)(資訊行情論壇)以及深寶安(資訊行情論壇)。
第三，關(guān)注資產(chǎn)富余的公司。所謂資產(chǎn)富余，是我們借用了彼得林奇對公司的分類方法，指公司的實際資產(chǎn)價值遠遠超過市值的一類公司。投資于這類公司，其資產(chǎn)的實際價值與市值之間的差額，將給我們的投資提供比較好的安全邊際。深寶安即為此類公司之一。
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