4月份從中央到地方悄然推出一系列有利政策，涉及貸款、稅收及公積金等方面，力求解決剛需的實際購房困難。首先是貸款利率微調(diào)。自3月中旬開始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率下調(diào)到9折左右，部分銀行甚至推出8.5折優(yōu)惠。接著，武漢、南昌、鄭州等10幾個二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限。個別城市將最高貸款額度提至八成，兩成首付購房政策重新回歸市場。同時，北京、武漢、上海等城市相繼修改了“非普通住宅稅”標(biāo)準(zhǔn)，使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠，也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費負(fù)擔(dān)。

不過，樓市“微調(diào)”并非調(diào)控放松，對挽救樓市“起死回生”作用不大。從普通百姓到研究專家，再到開發(fā)商，大多對樓市調(diào)控政策的持續(xù)嚴(yán)厲堅信不疑。商品房的根本屬性在于解決居住需求，所以樓市的政策方向應(yīng)該是抑制投資投機，鼓勵自住消費。從這一點上來說，解決剛需購房困難，促進(jìn)剛需入市買房，是符合市場實際的，也是房地產(chǎn)調(diào)控朝著精細(xì)化科學(xué)化方向發(fā)展的表現(xiàn)。

未來中國房地產(chǎn)的調(diào)控手段可能從限購、限價等行政手段轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟手段，但抑制投資性需求的目標(biāo)不會變，控制房價上漲不動搖，同時加大保障性住房供給，滿足市場剛性需求。

重點政策解讀

（一）金融政策

1、《住房公積金管理條例》二次修訂——2012年04月10日住建部

政策要點：

4月9日，《住房公積金管理條例》的第二次修訂，住建部已啟動前期工作�！稐l例》修訂工作爭取在2013年6月前完成，并上報國務(wù)院法制辦。修訂內(nèi)容主要包括三個方面：一是住房公積金的用途和功能的調(diào)整；二是對覆蓋人群的重新梳理；三是對監(jiān)管的制度化約束。其中，公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點將繼續(xù)擴大。

政策評析：

住房公積金主要是針對來自政府機關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)的職工，這就意味著眾多來自民私營企業(yè)的職工沒有繳存住房公積金的權(quán)利，而從現(xiàn)實來看，這部分人群正是購房困難人群。因此此次二次修訂《住房公積金管理條例》的目的是要解決住房公積金大量閑置且面臨不斷貶值風(fēng)險和擴大其覆蓋范圍的問題。然而，從這兩年用住房公積金貸款支持保障房建設(shè)試點和目前調(diào)研的情況看，解決住房公積金閑置問題主要有兩種思路：一種是擴大住房公積金的使用范圍，放開個人提取公積金用于支付房租等事項的規(guī)定；另一種是擴大住房公積金的投資范圍，包括將公積金貸款用于支持保障房建設(shè)。

綜上，《條例》修改應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)“寬嚴(yán)相濟”的原則——對職工個人提取公積金的限制需要進(jìn)一步放寬，對用公積金貸款支持保障房建設(shè)則需要慎重研判、從嚴(yán)把握。

2、《昆明市住房公積金繳存管理實施細(xì)則》——2012年04月24日昆明市住房公積金管理中心

政策要點：

23日，從昆明市住房公積金管理中心了解到，根據(jù)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行建金管〔2005〕5號文件精神及《昆明市住房公積金繳存管理實施細(xì)則》的規(guī)定，將對今年昆明市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整。今年起，單位職工繳存住房公積金的工資基數(shù)上限為10410元；繳存工資基數(shù)下限分別為：一類區(qū)為950元/月，二類區(qū)為845元/月。據(jù)了解，此次住房公積金繳存基數(shù)上、下限調(diào)整的執(zhí)行期間為2012年1月1日至2012年12月31日。

政策評析：

近日，武漢、南昌、鄭州、沈陽、山東濱州等二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度。在此背景下，中央相關(guān)部委多次明確支持首套房購房需求，而上調(diào)公積金貸款額度正好是支持了剛性需求者的首套房購房需求。因此，雖然在北京、上海等一線城市，住房公積金上限仍未有松動，但此次部分二、三線城市上調(diào)公積金貸款額度，且上調(diào)幅度在15%至25%之間的消息，還是讓對數(shù)字斤斤計較的剛需群體大為歡呼。

再看昆明今年昆明市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整這件事。毋庸置疑，住房公積金制度是一項惠民政策，重點在于支持中低收入者及住房困難戶的住房需求，政策的調(diào)整主要是基于這部分人群的實際購房困難，最大限度滿足他們提取公積金和公積金貸款的需求。

（五）2012年4月重點事件：

1、4月6日，圍繞長水機場為核心發(fā)展起來的空港經(jīng)濟圈即將全面落地，并且，區(qū)域內(nèi)與航空運輸相關(guān)的產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)、酒店業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，也將隨著新機場的起飛步入一個新的發(fā)展節(jié)點。

2、4月9日，杭州余杭區(qū)法院已受理西城時代家園開發(fā)商金星房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案。因為這是本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策下杭州地區(qū)第一家因資金鏈問題申請破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司。房企破產(chǎn)的消息給本已寒冷的房地產(chǎn)市場又蒙上一層陰霾。

3、4月23日公布，4月昆明土地單月零成交，唯一一宗、原計劃于4月16日面市的1宗地塊，后“因故中止”交易。5月，昆明土地市場預(yù)計將有24宗地塊面市，供應(yīng)面積492630.62平方米，折合約738.94畝，同比下降29%；交易起價320358.01萬元，同比上漲20%。

4、4月25日，召開的“五華區(qū)2012年和諧社區(qū)建設(shè)暨社會民生改善年活動推進(jìn)會”上，發(fā)布的《五華區(qū)2012年民生改善行動計劃》通知成為會議一項重要內(nèi)容。根據(jù)《五華區(qū)2012年民生改善行動計劃》，明確“十件實事普惠民生”、“六項工程改善民生”的責(zé)任目標(biāo)。

來源：至祥置業(yè)

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