昆明房價的非預(yù)期勃起以及如何確定有效突破

這里所說“昆明房價”，特指二環(huán)及周邊地區(qū)的房價。最近這2個月，似乎是忽然間“一頭子”就火暴起來。片區(qū)內(nèi)的幾個有代表性的樓盤，前面的有水晶俊園，上海沙龍，當前正在“熱賣”的時光俊園，還有年底就要推盤的順城，上東城，春城路上的百富琪，還有吳井路上百大的城市花園（這個案名是我胡謅滴）。從這些項目已知的價位，到市場上流傳的預(yù)期。都在證實和預(yù)示著昆明城市中心區(qū)域地產(chǎn)項目那一股股的興奮。當然，興奮這個詞也可以用更加挑逗性的詞匯來形容，比如“勃起”。

溫吞水性格，做什么事都是慢悠悠的，這是公認的昆明人的最大特征。但突然在之間，當人性還沒有發(fā)生改變的時候，房價卻如同吃了哥哥一樣興奮起來，而且市場反映居然還是“同意并愉快滴接受邀請”。記得本界房交會上大家都擁擠在順城模型旁仔細研究，我在后面大放厥詞，說這個項目起碼起價7000，當時前面的一位阿婆回頭滿臉驚恐萬狀的表情。害的我連聲說“一家之言，一家之言而已”，只差抽自己一記耳光以示罪該萬死�，F(xiàn)在仍然記得這位阿婆臉上的褶子都哆嗦起來。結(jié)果，現(xiàn)在滿市場傳說順城是6000起，8000的均價。

一的一切，都在清理之外，也在意料之中。

我是象這樣認為的：

這次房價的“意外”飚升，一個是市場本身因素�；蛘哒f明白一點，就是我們身處的這個環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化，是人們對城市本身定位的著眼點進行了重新調(diào)整。大家開始對城市的未來進行預(yù)支。這種行為，體現(xiàn)在地產(chǎn)項目本身價格體系上，就是價值開始向價格上限尋求新的支撐點，以至于原來大家已經(jīng)習(xí)以為常的價格體系發(fā)生了新的變化。另一個，由于前2年城市中心區(qū)無法向消費者提供有效供給，大家只能把消費預(yù)期向城市周邊轉(zhuǎn)移，在外圍尋求消費的釋放空間。但是，這種消費心理在市場本身發(fā)生變化的時候也發(fā)生同向變化，這樣一來勢必造成部分消費群體的回流。所以，從量變到質(zhì)變，再從質(zhì)變到量變。市場最終做出了自己的選擇。

最后一個因素，非常重要：資金面的變化。

研盤宏觀政策，第一點就必須要“因地制宜”，而不能用“大一統(tǒng)”進行分析。比如，對于已經(jīng)飽和（相對而言�。┑某鞘衼碚f，政策因素是負大于正，而對于尚未發(fā)達的二、三線城市來說，卻是正大于負（這是就資金面因素而言）。我們在知道，所謂“隔行如隔山”，資金也跟人一樣，照樣“一個蘿卜一個坑”。做地產(chǎn)的，一般極少去碰股票。做慣期貨的，對其他行業(yè)根本提不起興趣。要不然，巴老玩股票只玩“價值低估”，從不去碰什么“高科技”“網(wǎng)絡(luò)”一類的東東，是同樣道理。

所以，從一線城市被擠壓出來的資金，在向二、三線城市流動的過程中，只會繼續(xù)在熟悉的領(lǐng)域?qū)ふ倚碌臋C會和利益增長點。再者打一個比方，把上海2萬一平的房子，再做高50%到3萬恐怕是孫悟空來都耍不動。但是把3線城市的3000一平的房子做到4500，甚至5000簡直是易如反掌。所以從這一點看，順城的房子2年內(nèi)做到1萬以上是再簡單不過的事（再高我也不敢說了）。

再說一下如何確認這次房價突破的有效性

我是這樣來滴：

設(shè)定基本觀察點（就拿順城，俊園，上東城和百大城市花園）

確定價格區(qū)域（以這些樓盤的開盤價格為基準，然后計算成交量）

確定時間范圍（以開盤為起點，一直到現(xiàn)房交房）

以上三個方面確定后，只要在規(guī)定的價格區(qū)域和時間范圍內(nèi)，存在大量真實有效成交，最好是清盤。并且在現(xiàn)房交付使用后成交價格已經(jīng)較開盤價格上升5%~8%，甚至更高（這個可以從存量房和2手市場成交上進行驗證）。就可以視之為有效突破成立。另外，由于這幾個樣板可以帶動其周邊樓盤價格都有不同程度上漲的話，則可以視為整個市場價格突破的有效成立。

從時間上看，可以從我接受一家市調(diào)公司時的談話內(nèi)容上具體說明一下：

問：當前地產(chǎn)市場價格是怎樣評估其變化的？

答：大幅拉升

問：明年一季度如何評估：

答：保持平盤

問：明年二季度如何評估：

答：保持平盤

問：明年三季度如何評估：

答：保持平盤

問：一直平盤啊，那么明年年底如何評估：

答：再拉升

呵呵，看看能不能成立。要不然真成大仙了。