一、2006年上半年房地產(chǎn)板塊整體業(yè)績有所提升

在公布中報的76家房地產(chǎn)上市公司中，凈利潤增長的有47家，凈利潤增幅在30%以上的有34家。其中龍頭公司萬科、金融街、泛海建設(shè)、棲霞等凈利潤增幅更在50％以上。仔細分析公司利潤增長原因主要有：

1、房價或租金上漲導(dǎo)致的毛利率上升：如深振業(yè)、新湖創(chuàng)業(yè)、G中企、G金橋、G張江。

2、項目進入收獲期，銷售收入增加：如G萬業(yè)、金融街、G津濱、G渝開發(fā)、G天房。

3、各項指標(biāo)均穩(wěn)定增長：如萬科、G棲霞、保利地產(chǎn)

4、股權(quán)出讓使投資收益大幅增加：如：上實發(fā)展

5、資產(chǎn)重組：如GST環(huán)球、中糧地、G大龍

在我們關(guān)注的公司中，億城股份、先鋒股份和G天鴻寶由于項目未滿足結(jié)算條件，上半年出現(xiàn)虧損。金地集團基本維持去年的利潤水平。此外，招商地產(chǎn)、G陽光、泛海、G華業(yè)、新梅由于上半年項目未進入結(jié)算的原因，造成主營收入和利潤較去年同期有所下降，目前招商地產(chǎn)、G華業(yè)、億城股份、先鋒股份的賬面預(yù)收賬款均在10億元以上。預(yù)計，隨著項目陸續(xù)進入結(jié)算，這些公司年底業(yè)績將比去年同期增長。

二、今年的調(diào)控政策主要集中在信貸、土地、稅收和住房結(jié)構(gòu)調(diào)整四方面

今年二季度以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪新的調(diào)控，國家頒布了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，主要包括：2006年5月17日的"國六條"、5月29日的"國十五條"、7月14日建設(shè)部的《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》、7月19日《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》、7月26日國稅總局發(fā)布的《征收個人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅通知》、人民銀行繼2006年4月28日全面上調(diào)各檔次貸款利率27個百分點后，再次于8月19日宣布全面上調(diào)人民幣各檔次存貸款基準(zhǔn)利率、9月4日中國國家外匯管理局、建設(shè)部正式發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》、9月5日國務(wù)院《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。密集的宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，反映了政府通過調(diào)控保持房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展的決心。這些政策主要集中在信貸、土地、稅收和住房結(jié)構(gòu)調(diào)整四方面：

信貸方面：繼續(xù)實施信貸緊縮政策，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。包括一年內(nèi)實施兩次加息；要求商業(yè)銀行不得對項目資本金比例低于35%的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。同時，對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。兩次上調(diào)貸款利率，尤其是長期貸款利率上調(diào)幅度大于短期貸款利率。

土地方面：優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。

加大對閑置土地的處置力度。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

稅收方面：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。2006年8月1日起，對個人二手房轉(zhuǎn)讓征收所得稅。

住房結(jié)構(gòu)調(diào)整：明確指出"十一五"時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。

三、調(diào)控政策將會有效抑制和打擊投資和投機需求；房價漲幅下降，成本上升將使行業(yè)利潤率趨于下降；行業(yè)整合速度加快，優(yōu)勝劣汰加劇上述的調(diào)控措施綜合運用了稅收、信貸和土地政策以及規(guī)定新建住房結(jié)構(gòu)比例等經(jīng)濟手段和行政手段，分別從增加供給和抑制需求兩方面對房地產(chǎn)進行調(diào)控，將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻的影響：

1、房地產(chǎn)調(diào)控政策有效抑制了投資和投機需求，自住需求進入觀望期，房地產(chǎn)市場交易量萎縮，房價漲幅趨緩

供給方面，首先是通過制定"70，90"的新建住房比例規(guī)定，調(diào)整新增住房結(jié)構(gòu)，增加了商品房的有效供給量，其次通過征收土地閑置費、收回土地使用權(quán)等措施加大對存量土地進入市場的擠壓力度。同時，要求各地方政府優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)。

需求方面，通過增加首付款比例，提高住房按揭貸款利率，征收營業(yè)稅和二手房所得稅，限制境外機構(gòu)和個人購買非自用房地產(chǎn)等抑制和打擊投資和投機需求，自住需求通過引導(dǎo)回歸理性。

2、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)毛利率水平將呈現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利模式將發(fā)生改變

首先由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負債水平普遍較高，因此兩次加息直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本。

其次，最近國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》及國務(wù)院駁回國土資源部上報的《全國土地利用總體綱要》均說明我國土地緊縮政策將長期持續(xù)存在。針對土地的調(diào)控政策的實施一方面是從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，使將來的土地供應(yīng)趨緊，土地資源更加稀缺。另一方面還通過提高新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格控制減免稅、建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度等手段，提高土地征用成本。土地供應(yīng)的長期趨緊，土地征用成本的提高，土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)為公開轉(zhuǎn)讓、地價必須在短期內(nèi)全額支付使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地的成本趨于上升。

再次，"70,90"的住房結(jié)構(gòu)的規(guī)定使房地產(chǎn)的建安成本和配套成本增加。

最后，由于國家關(guān)于稅收和信貸緊縮的政策有效打擊了對房地產(chǎn)的投資和投機需求，結(jié)合政府調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價位，中小戶型商品房供應(yīng)對房價的過快上漲進行了有效抑制，使開發(fā)商難以通過漲價轉(zhuǎn)嫁成本。因此房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率水平趨于下降。

在行業(yè)毛利率趨于下降的趨勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持較高的業(yè)績增長，將依賴于公司資本杠桿的有效利用和資本使用效率和項目開發(fā)效率的提高，通過提高資本杠桿和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來彌補行業(yè)毛利率水平下降，保障公司業(yè)績的提高。許多龍頭公司已在這些方面采取確實的行動，如萬科正在積極推進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化，收購浙江南都和北京朝開，和中糧、華潤合作并收取管理費等提高資本使用效率。金地則明確將公司今年主題定位為"效率·執(zhí)行"。

3、行業(yè)整合速度加快，優(yōu)勝劣汰加劇

土地、信貸的收縮直接帶來房地產(chǎn)行業(yè)資金門檻的抬高，造成資源向有資金實力的龍頭公司集中。利潤率下降，宏觀調(diào)控帶來的銷售速度放緩以及信貸的收縮將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大，從而形成一個自動淘汰機制，小型的經(jīng)營業(yè)績不好的房地產(chǎn)公司將會被兼并或破產(chǎn)，有實力的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)正通過并購和重組逐步擴大市場份額。如萬科并購南都，中糧地與長沙中聯(lián)重科科技發(fā)展股份有限公司合作，金地以股權(quán)收購的方式獲取西安市紫荊花園項目等充分說明有實力的房地產(chǎn)上市公司正在加快整合房地產(chǎn)資源。龍頭企業(yè)憑借良好的融資能力、豐富的土地儲備、優(yōu)秀的管理能力和產(chǎn)品開發(fā)能力等綜合優(yōu)勢將會在房地產(chǎn)調(diào)控下的激烈競爭中勝出，贏得更大的市場份額。這些龍頭地產(chǎn)公司將能通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的實施和較高的管理水平控制成本來提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，通過公司的并購和重組迅速擴大市場份額等手段彌補行業(yè)利潤率下降的不利，繼續(xù)保持其業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定增長。

四、房地產(chǎn)行業(yè)目前運行狀況

今年1-8月份房地產(chǎn)投資增速明顯反彈，開發(fā)企業(yè)資金緊張，對貸款依賴程度加大。住宅銷售增速加快，市場供求趨向偏緊，空置面積指數(shù)持續(xù)下降。房價總水平維持在高位，部分城市房價增幅較高。

8月份，"國房景氣指數(shù)"為103.31，比7月份回落0.20點，比去年同月上升1.55點，是自今年以來的首次回落，但仍處于景氣區(qū)間。

1-8月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11063億元，同比增長24.0%。今年二季度以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速又逐步攀升，與固定資產(chǎn)投資增速差距縮小。

1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16285億元，同比增長28.1%。其中，國內(nèi)貸款3584億元，增長51%；增速較去年有所提高，國內(nèi)貸款在資金來源中比重由去年的18%上升到22%以上，而來自于定金和預(yù)收款的比重降低，由去年同期的38%下降至今年的不足28%。說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，對貸款的依賴程度加大。

今年1-7月份全國土地的購置面積持續(xù)下降，而土地開發(fā)面積卻保持較高的上升，說明針對土地的調(diào)控較有成效，閑置土地正在被擠入市場。先行指標(biāo)新開工面積、施工面積較長時間低于竣工面積增速，說明今后商品房新增供應(yīng)量有限。長期來看，今后商品房供應(yīng)增加主要看閑置土地的清理和擠壓力度。

今年4月份以來，空置面積指數(shù)較去年同期一直處于回落狀態(tài)，8月份商品房空置面積分類指數(shù)為100.67，比7月份上升0.42，比去年同月回落1.82點。

2006年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，漲幅比上月低0.2個百分點；環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月低0.1個百分點。漲幅較大的主要城市包括：深圳12.8%,北京11.4%,廈門11.4；下降的城市只有上海，降幅為2.2%。

四季度投資建議：繼續(xù)增持行業(yè)龍頭公司

由于四季度針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施有限，再次加息可能性較小，物業(yè)稅征收尚不具可操作性，而目前隨著城市化進程加快，人均收入水平提高帶來的消費升級，人口結(jié)構(gòu)變化，人民幣長期升值趨勢等因素帶來的對住房的剛性需求繼續(xù)增加，此外，中低價位、中小戶型商品房供應(yīng)量增加將進一步增加有限需求，房價趨于穩(wěn)定的狀況也促使部分觀望者進入市場，傳統(tǒng)的9、10月份銷售旺季來臨有可能使交易量趨于回升。

土地、信貸的收縮直接帶來房地產(chǎn)行業(yè)資金門檻的抬高，造成資源向有資金實力的龍頭公司集中。同時行業(yè)利潤率水平的下降更彰顯公司管理能力、開發(fā)能力的重要性。實力地產(chǎn)公司有望一方面通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化等技術(shù)手段加快房地產(chǎn)產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)速度，另一方面加快合并有資源的房地產(chǎn)項目公司加大市場份額以彌補行業(yè)毛利率水平。因此，在經(jīng)過房地產(chǎn)的調(diào)控后，一批有實力，管理能力和開發(fā)能力高的公司將會繼續(xù)保持其業(yè)績的增長。

四季度我們建議增持盈利增長速度較快的房地產(chǎn)行業(yè)龍頭公司：萬科、金融街、金地集團。

萬科

公司是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，在土地儲備、融資、管理能力、跨區(qū)域方面占據(jù)優(yōu)勢。截止上半年末，按權(quán)益計算的公司規(guī)劃項目面積總計1565萬平米。8月4日公司又以17.66億元再次增持南都，公司一次性獲得項目資源269.2萬平米。行業(yè)宏觀調(diào)控，加速了地產(chǎn)行業(yè)的整合，為龍頭企業(yè)加速發(fā)展提供機遇。收購浙江南都和北京朝開即是萬科加快整合行業(yè)資源的開始。萬科還在積極輸出管理優(yōu)勢，如和中糧、華潤合作并收取管理費等提高資本使用效率。今年1-8月公司的銷售額較去年同期增長了47%。1-9月份公司盈利預(yù)增50%-60%。公司未來將保持快速增長。預(yù)計2006年和2007年的EPS分別為0.50元和0.67元。建議："推薦"。

保利地產(chǎn)

公司是保利集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運作平臺，背靠實力雄厚的大股東。公司在土地儲備、管理能力和資源整合能力方面擁有優(yōu)勢。公司目前已經(jīng)基本完成了板塊廣州、北京、上海、武漢等在內(nèi)的十個城市的戰(zhàn)略布局。截至2006年8月，公司在建項目和土地儲備已經(jīng)達到1291萬平米，其中土地儲備905萬平米，且土地獲取成本低廉，可以滿足未來5年快速發(fā)展的需要，預(yù)計未來3年收入和利潤的年均增長率在50％以上。具有極高的成長性。預(yù)計2006年和2007年的EPS分別為1.25元和1.9元。評級："謹慎推薦"。

金融街

公司將面臨業(yè)務(wù)的第二次轉(zhuǎn)型，即由金融街區(qū)域內(nèi)土地和房產(chǎn)開發(fā)為主轉(zhuǎn)向金融街區(qū)域內(nèi)物業(yè)經(jīng)營、租賃和金融街區(qū)域外的房產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。這種業(yè)務(wù)架構(gòu)兼具穩(wěn)定和增長的優(yōu)勢。公司所在的金融街區(qū)域具有明顯區(qū)域優(yōu)勢，目前金融街區(qū)域內(nèi)可銷售項目儲備約60萬平米，2006－2007年將進入結(jié)算高峰，區(qū)域外項目儲備達100萬平米以上，這些項目將在2008年產(chǎn)生收益，保證公司收入的穩(wěn)定增長。公司異地項目未來發(fā)展前景很好，尤其是天津項目位于天津的海河沿岸原租界區(qū)，規(guī)劃為天津的標(biāo)志性建筑，包括寫字樓、酒店、公寓和商鋪。新出臺的天津濱海新區(qū)開發(fā)政策，對公司的天津項目具有極大的提升作用。公司在金融街區(qū)域自留物業(yè)50萬平米，自2007年開始，物業(yè)租賃業(yè)務(wù)將成為公司新的利潤增長點。預(yù)計公司2006年和2007年每股收益分別為0.57元和0.83元。評級："推薦"。

金地集團

公司土地儲備豐富，戰(zhàn)略管理能力突出，目前在深圳、北京、上海、廣州等地區(qū)共有土地儲備641萬平米，至少可以保證未來５年以上發(fā)展的需要。此外，公司注重融資多元化，并正在推進提高資本效率和項目開發(fā)效率的行動。預(yù)計未來５年公司收入和利潤增長均保持在30％以上。預(yù)計06、07年攤薄每股收益分別在0.66元及0.89元。評級："推薦"。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。