“高地價(jià)時(shí)代”即將來(lái)臨？

近日，從全國(guó)土地調(diào)控工作座談會(huì)傳來(lái)重要消息：國(guó)家將進(jìn)一步把最嚴(yán)格的土地管理制度落到實(shí)處，加大土地調(diào)控力度。

此次座談會(huì)討論的核心是如何貫徹日前國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，該《通知》被業(yè)內(nèi)人士視為近期土地調(diào)控的總結(jié)和升華版本：明確地方政府權(quán)責(zé)，提出了提高新增建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一制定工業(yè)用地出讓最低價(jià)制度，調(diào)整分配機(jī)制解決“土地財(cái)政”，強(qiáng)調(diào)保障被征地農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)等在內(nèi)的八項(xiàng)措施。

根據(jù)國(guó)務(wù)院的要求，有競(jìng)爭(zhēng)性的工業(yè)用地實(shí)現(xiàn)“招拍掛”后，將恢復(fù)到基準(zhǔn)地價(jià)水平，相比原來(lái)的價(jià)格會(huì)有40%～60%的提高。這意味著，最后一個(gè)有可能廉價(jià)獲取土地的“口子”被堵上。

土地的價(jià)值，決定于各方力量為之拼爭(zhēng)所付出的代價(jià)。如同石油一樣，土地的稀缺性決定了其價(jià)值。

本輪土地調(diào)控并未提到過(guò)要降低地價(jià)。這也許可以理解為，相關(guān)部門因土地的稀缺而承認(rèn)“高地價(jià)時(shí)代”已經(jīng)來(lái)臨，而目前土地的相關(guān)政策則是為了迎接和規(guī)范“高地價(jià)時(shí)代”的土地市場(chǎng)。這從“價(jià)高者得”到現(xiàn)在以招標(biāo)為主的土地轉(zhuǎn)讓方式的變化可見(jiàn)一斑。

值得一提的背景是，去年7月初，國(guó)務(wù)院《關(guān)于做好建設(shè)節(jié)約型社會(huì)近期重點(diǎn)工作的通知》（21號(hào)文）出臺(tái)，對(duì)資源定價(jià)改革提出具體目標(biāo)，要求有關(guān)部門理順資源性產(chǎn)品的價(jià)格，加快資源定價(jià)的市場(chǎng)化進(jìn)程，并具體要求改革水、電、天然氣、土地的價(jià)格體制。

去年10月28日，由國(guó)家發(fā)改委牽頭召開(kāi)的“資源價(jià)格改革研討會(huì)”上，財(cái)政部、國(guó)土資源部等部委共論“資源價(jià)格改革”，其中透出的一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)就是——水、電、石油、天然氣、土地等資源價(jià)格改革的路線圖即將成形。

所謂“資源價(jià)格改革”，就是合理地調(diào)整和改革國(guó)內(nèi)煤炭、石油、電力、土地、水等重要資源的價(jià)格形成機(jī)制，以促進(jìn)資源的節(jié)約和合理利用，其最終目標(biāo)就是建立反映市場(chǎng)供求狀況和資源稀缺程度的價(jià)格形成機(jī)制。完善土地價(jià)格形成機(jī)制的核心是，使土地價(jià)格真實(shí)反映土地市場(chǎng)供求和土地價(jià)值，反映土地資源的稀缺狀況。嚴(yán)格控制行政劃撥用地范圍，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式的范圍，減少協(xié)議出讓土地的數(shù)量。

“經(jīng)營(yíng)性土地‘招拍掛’不等于土地市場(chǎng)化的資源配置，也不能反映土地的真實(shí)價(jià)格�！北本┤A遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)指出。在這種情況下，即使政府出于行政壓力或調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需的良好愿望而不抬高地價(jià)，但現(xiàn)行的“招拍掛”政策仍然會(huì)產(chǎn)生價(jià)高者得之的結(jié)果。而且，更重要的是，簡(jiǎn)單的供求曲線并不能解決地價(jià)上漲的問(wèn)題。

無(wú)論是土地出讓金改革還是土地違法的“問(wèn)責(zé)制”，或者是在全國(guó)重點(diǎn)區(qū)域設(shè)置土地監(jiān)察局，其核心還是為了解決上述問(wèn)題。

國(guó)家土地宏觀調(diào)控線路逐步清晰：以征地成本提升和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)提升為主體，加大保護(hù)耕地力度，保護(hù)農(nóng)民權(quán)利；以規(guī)范土地出讓金管理和強(qiáng)化對(duì)土地違法違規(guī)行為為主體，加強(qiáng)對(duì)地方政府財(cái)政和違規(guī)監(jiān)督檢查；以最低工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范土地出讓行為為主體，為地方政府財(cái)政規(guī)范奠定基礎(chǔ)；最后，以土地督察和加強(qiáng)土地問(wèn)責(zé)制為核心，提升地方政府的土地管理水平。

■鏈接

日前，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》。根據(jù)通知規(guī)定，工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和，建設(shè)用地相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高。

通知提出，將提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)和城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)。通知規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納范圍，以當(dāng)?shù)貙?shí)際新增建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開(kāi)發(fā)。

今后將禁止通過(guò)“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計(jì)劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

通知規(guī)定，未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過(guò)“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個(gè)人擅自通過(guò)“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

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