——昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營教研室主任鄧曉盈
昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈
2012開年，昆明樓市開篇驚心動魄，嚴(yán)厲的調(diào)控下，昆明的各樓盤開啟營銷大戰(zhàn)。繼俊發(fā)7600元/平米低價入市之后，江東禧瑞都放出消息開盤價格為6600元/平米�？“l(fā)、江東低價入市給昆明樓市帶來怎樣的影響？會不會引起羊群效應(yīng)？昆明樓市拐點是否到來？云南房網(wǎng)對昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營教研室主任鄧曉盈進(jìn)行專訪。
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專題：俊發(fā)江東執(zhí)旗北二環(huán)降價寒潮襲擊昆明
云南房網(wǎng)：俊發(fā)、江東低價入市給昆明樓市帶來怎樣的影響？在目前的政策調(diào)控下，降價是不是開發(fā)商唯一的出路？開發(fā)商為何下調(diào)價格？
鄧曉盈：商品住宅價格=土地成本+建安成本+稅費+開發(fā)商利潤，在前三項內(nèi)容價格沒有下調(diào)的情況下，商品住宅價格的下調(diào)只能是降低開發(fā)商利潤。
開發(fā)商為何下調(diào)價格居于以下原因：其一、目前的房地產(chǎn)市場是政策導(dǎo)向為主。
其二、房地產(chǎn)嚴(yán)控政策持續(xù)執(zhí)行，多方面緊縮開發(fā)商資金鏈；預(yù)售許可證取得門檻的提高，對開發(fā)商投入資金要求更高，資金提前合法大額回籠的時間延長；昆明大盤居多，資金投入量巨大，持續(xù)半年多資金來源渠道少、融資成本高……以上種種因素，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重問題。無論是低利潤、還是保本，目前是生存第一的需要。
其三、商品住宅價格應(yīng)該由市場說了算，而非永遠(yuǎn)是政策說了算，目前是極為特殊的調(diào)整階段。
此外，認(rèn)為全國都應(yīng)該建立住宅價格體系：一套針對保障性住房；另一套針對商品住宅。保障性住房針對暫時沒有購買能力及低收入消費群體，應(yīng)實行政府指導(dǎo)價或政府定價；商品住宅就是針對有購買能力的消費市場，應(yīng)市場定價：高地價、高稅收、高售價。
云南房網(wǎng)：根據(jù)目前的市場來看，是不是購房者出手的最好時機(jī)？
鄧曉盈：有基本能力購房者，目前自然是購房的時機(jī)，但仍受限購、限貸和限售令等的影響。無能力購房者，即便房價再降，與他都沒有關(guān)系，他需要保障房。
云南房網(wǎng)：針對降價，網(wǎng)友提出了一個關(guān)于“企業(yè)社會責(zé)任”的問題，您覺得在當(dāng)前形勢下，您認(rèn)為房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何將自身利益與社會責(zé)任結(jié)合起來？
鄧曉盈：從更現(xiàn)實現(xiàn)狀來看，開發(fā)商能夠保生存就是盡企業(yè)社會責(zé)任，起碼，開發(fā)商沒有裁員、沒有跑路，企業(yè)還在，項目還在。
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