一周市場(chǎng)亮點(diǎn)

近日，繼上海市政府宣布明年將繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策后，今年實(shí)施限購(gòu)令的46個(gè)城市中，已有北京、廣州、深圳、上海、青島、濟(jì)南、福州、長(zhǎng)春、廈門(mén)、太原等至少10個(gè)城市明確表示將在2012年繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。目前，昆明限購(gòu)令仍將持續(xù)，尚未給出明確截止時(shí)間。經(jīng)過(guò)一年的調(diào)控，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)已經(jīng)確立，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)，調(diào)控取得了階段性的成果。但相對(duì)全國(guó)市場(chǎng)，昆明樓市成交量下跌已成事實(shí)，可房?jī)r(jià)未見(jiàn)松動(dòng)，僅有少數(shù)樓盤(pán)有降價(jià)行為。從各國(guó)以及地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，基本上采用租金回報(bào)率來(lái)衡量樓市的泡沫程度（注：租金回報(bào)率=一年租金/總房?jī)r(jià)）。中國(guó)現(xiàn)在住宅的租金回報(bào)率都不到2%，國(guó)外大概在6%-7%，在這種情況下，住宅的價(jià)格是非常高的。因此，在房?jī)r(jià)走勢(shì)前景不明朗態(tài)勢(shì)下，以及年底開(kāi)發(fā)商無(wú)心戀戰(zhàn)，樓市供應(yīng)遇冷，而已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目并無(wú)明確降價(jià)意向，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)在年底進(jìn)入了僵持階段。

一周觀點(diǎn)——“降價(jià)魔術(shù)”，華而不實(shí)的誘惑

時(shí)至今日，國(guó)家宏觀調(diào)控政策已取得初步成效，面對(duì)成交量低迷的嚴(yán)峻形勢(shì)，眾多房企紛紛打出降價(jià)、回饋客戶等字眼的營(yíng)銷(xiāo)策略，除了明碼標(biāo)示降幅的項(xiàng)目外，更多的項(xiàng)目其實(shí)是在玩數(shù)字游戲，以“降價(jià)魔術(shù)”吸引眼球賺人氣。其一，“你買(mǎi)房，我還貸”，即購(gòu)房者簽署購(gòu)房合同后，到交房之前的20個(gè)月左右的房貸，將由開(kāi)發(fā)商支付�？粗_(kāi)發(fā)商“誠(chéng)意”十足，但到底購(gòu)房者能省多少錢(qián)呢？如一套總價(jià)為110萬(wàn)的房子，貸款7成即77萬(wàn)，30年貸款的月供大概為5150元，而如果由開(kāi)發(fā)商支付20個(gè)月，優(yōu)惠大概為10萬(wàn)。但實(shí)際上，一般新房貸款，按常規(guī)都是從房子封頂才開(kāi)始還貸，到交房前也就半年左右的時(shí)間，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商才幫您還6個(gè)月的貸款，總計(jì)3萬(wàn)多元，這其中還有將近一半是利息，購(gòu)房款總計(jì)只省了一兩萬(wàn)元，連現(xiàn)在隨處可見(jiàn)的9.9折、9.8折優(yōu)惠都比不上。其二，上千萬(wàn)的房子0元起拍，0元起拍確實(shí)可以讓很多本著撿漏心理的購(gòu)房者參與，但競(jìng)價(jià)這種形式也不會(huì)讓成交價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)太多。所以說(shuō)，這種模式更多地只是開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)噱頭，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還通過(guò)競(jìng)價(jià)的過(guò)程，刺探出了一些真實(shí)購(gòu)房者的心理價(jià)位，可謂一舉多得。

本周一級(jí)市場(chǎng)按公示時(shí)間判定預(yù)供應(yīng)土地3塊,面積173畝，總價(jià)10357萬(wàn)元；
本周一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)19塊土地，總供應(yīng)面積為704畝，總交易起價(jià)為38309萬(wàn)元；
本周一級(jí)市場(chǎng)無(wú)土地成交；
本周發(fā)布規(guī)劃公示信息6條，其中建設(shè)工程規(guī)劃許可證發(fā)放項(xiàng)目共1個(gè)，總建筑面積10395.74㎡；
本周昆明商品房共備案1641套，比上周備案的3177減少1536套，環(huán)比下降48.35%；
本周昆明商品房市場(chǎng)新增供應(yīng)26.51萬(wàn)方；
本周昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)成交12.45萬(wàn)方，批售比為2.13。

本周開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目

12月24日，云上城開(kāi)盤(pán)，推商鋪41間，面積區(qū)間15-1231平米，均價(jià)46019元/平米，銷(xiāo)售率34%；
12月24日，金色國(guó)際開(kāi)盤(pán)，推住宅852套，面積區(qū)間54-171平米，均價(jià)6072元/平米，銷(xiāo)售率28%；推商鋪165間，面積區(qū)間19-147平米，均價(jià)22899元/平米，銷(xiāo)售率34%；
12月24日，廣福商業(yè)中心開(kāi)盤(pán)，推商鋪65間，面積區(qū)間9-1313平米，均價(jià)28050元/平米，銷(xiāo)售率32%；
12月24日，石林狂歡之都內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，推公寓143套，面積區(qū)間22-85平米，均價(jià)15000元/平米，銷(xiāo)售率41%；
12月25日，經(jīng)典雙城內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，推住宅255套，面積區(qū)間84-127平米，均價(jià)10500元/平米，認(rèn)籌卡20000元/張，開(kāi)盤(pán)一次性付款優(yōu)惠5%，按揭3%；
12月25日，假日城市“悅”公寓首批房源內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，推公寓120套，面積區(qū)間49-75平米，均價(jià)8000元/平米，銷(xiāo)售率2.5%。

備注：土地成交信息以昆明國(guó)土資源局公布信息為準(zhǔn)

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