事實上,城中村改造啟動3年以來，開發(fā)商參與熱情不減。從目前面市的不少城中村項目來看，大多項目的規(guī)劃、設(shè)計、物業(yè)形態(tài)以及商業(yè)業(yè)態(tài)都走中高端路線。比如，位于前衛(wèi)街道辦事處官莊社區(qū)的潤城，匯集城市商貿(mào)、休閑、娛樂、公寓、生活居住、省級行政辦公、文化教育等綜合業(yè)態(tài)。滇池路的經(jīng)典雙城，定位為西市區(qū)商業(yè)巨艦。
記者點評：城中村改造對于改善居住環(huán)境、提升城市品位，以及滿足城市發(fā)展需求有著重大意義。但是，土地供應(yīng)量大與開發(fā)周期較長的矛盾，也成為制約項目面市的首個問題。
關(guān)鍵詞價格
底價成交是主旋律拆遷成本難估算
沒有舉牌、沒有落錘、沒有爭執(zhí)。2月18日下午3點，4個城中村項目在同一天打包出讓。由于分別只有一位競買人參與報價，且報價不低于交易底價，因此面積超過1169畝的這25幅地塊，均以底價成交。這一情景，同樣在去年多次上演。
去年，城中村改造項目的土地，底價成交成為了主旋律。云信記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，多數(shù)成交的一、二環(huán)內(nèi)城中村土地樓面地價多為2500-3000多元/平方米的水平；位于二環(huán)與三環(huán)之間的樓面地價一般在1500-2000元/平方米左右。
如果按最低利潤計算，土地成本和管理成本約占樓盤售價的25%，建安成本約占樓盤售價的15%，拋去稅費(fèi)、人工成本、前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)以外，就是開發(fā)商的利潤。按照目前的土地價來看，一環(huán)和二環(huán)的房源未來售價不低于12000元/平方米；二環(huán)和三環(huán)之間的房價也在8000元/平方米以上。
記者點評：城中村改造多為二次開發(fā)，無論是開發(fā)商拆遷還是政府拆遷，拆遷成本都不低。羊毛出在羊身上，這些成本必然計入房價中。
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