二、2010年2、3月房地產(chǎn)政策分析

進入2010年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂平穩(wěn)且理性，中央政府出于未來房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的總體考慮，政策呈現(xiàn)持續(xù)性和溫和性，并沒有形成市場對后市預(yù)期的大幅波動。而一季度市場的冷淡屬于市場正常發(fā)展周期以及之前稅收政策對投資投機需求形成的抑制作用的結(jié)果。但是3月份開始房價再次創(chuàng)出新高，新一輪政策的調(diào)控將不可避免。預(yù)計4月底到5月初將有更有力的調(diào)控措施出臺。

重點政策解讀

（一）土地監(jiān)管政策
1、土地拍賣——2010年3月4日昆明市國土資源工作會
政策要點：對用地閑置滿一年不滿兩年的，按法定高限20%征收土地閑置費。對閑置滿兩年、依法應(yīng)當無償收回的，堅決無償收回。今后昆明市的商服用地、商品住宅用地將一律以拍賣方式公開出讓，而其他性質(zhì)的土地仍根據(jù)其性質(zhì)以招拍掛或其他形式進行出讓。且商服用地和商品住宅用地公開拍賣時，必須有7家以上企業(yè)參與競拍。

政策評析：
在2010年昆明市國土資源工作會上明確提出，今年昆明市將出新招重拳打擊開發(fā)商囤地、炒地行為，以穩(wěn)定房價水平。閑置、批而未用、違法和房地產(chǎn)四類用地也將成為今年清理的重點。同時，今年，昆明還將根據(jù)市場需求，適當增加中低價位、中小戶型、普通商品房建設(shè)用地的供應(yīng)。

用地閑置滿一年不滿兩年的，按法定高限20%征收土地閑置費。對閑置滿兩年、依法應(yīng)當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。

土地招拍掛方面，今后昆明市的商服用地、商品住宅用地將一律以拍賣方式公開出讓，而其他性質(zhì)的土地仍根據(jù)其性質(zhì)以招拍掛或其他形式進行出讓。且商服用地和商品住宅用地公開拍賣時，必須有7家以上企業(yè)參與競拍。土地出讓過程要堅決杜絕個別企業(yè)壟斷性、排他性競爭。并由出讓毛地變?yōu)槌鲎寖舻�，堅持政府壟斷土地一級開發(fā)權(quán)。

去年，昆明市以出讓方式供應(yīng)土地3.1萬畝，其中以招拍掛方式公開出讓土地2.48萬畝。全面完成新一輪清理整頓土地市場秩序工作，收儲土地4.02萬畝。清理認定和收回閑置土地45宗共1459.72畝，完成8個片區(qū)城中村改造項目共16個地塊、829.05畝經(jīng)營性用地的招拍掛出讓。

2、《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》——國土資源部2010年3月10日
政策要點：3月10日國土資源部下發(fā)通知稱“開發(fā)商今后在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金，成交后，必須在一個月內(nèi)繳清成交額50%的首付款，余款最遲付款時間不得超過一年。要求城市申報住宅用地時，經(jīng)濟適用房、廉租房、中小普通房用地占比不得低于70%，并應(yīng)按照產(chǎn)業(yè)政策申報用地”。

政策評析：
和過去相比，這次的政策更有針對性，是從土地管理部門的角度來系統(tǒng)、綜合地規(guī)范土地市場，防范土地市場泡沫，讓土地市場回歸理性。

土地保證金提高到20%，主要是要提高開發(fā)商的違約成本，這同時也對企業(yè)自身的實力提出了更高的要求。20%的保證金對于開發(fā)商瘋狂拿地是基本的約束條件，讓企業(yè)可以基于自身需求、支付能力和市場前景更加理性地拿地。

對于開發(fā)商存在的部分問題，《通知》還規(guī)定，土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。

2009年一些地方為應(yīng)對金融危機，出臺了救市政策，在保障性住房用地增加的同時，放松了“90/70”等政策要求，中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地比例反而減少。這和“90/70”政策有相似之處，但差別在于“90/70”是政府對開發(fā)商提出的要求，而70%是中央主管部委對地方政府的要求。不過，《通知》并沒有具體細分70%中政策性住房和普通商品房各自的比例。自住性中小套型商品房”的概念比較模糊，各地的界定不一樣，這也給了地方政府一定的空間。

2009年底，中央經(jīng)濟工作會議指出要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。國務(wù)院常務(wù)會議就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投資投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措，簡稱“國四條”。2010年1月，國務(wù)院發(fā)布4號文件《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，簡稱“國十一條”。

這一次，國土資源部的《通知》出臺，就被冠以“國十九條”，同樣包含了公眾對調(diào)控房地產(chǎn)市場的期待。從去年12月份以來的調(diào)控政策非常密集甚至罕見，其實很多政策都是“重申性”的，關(guān)鍵是地方政府要認認真真地把這些政策貫徹、執(zhí)行到位。

3、控制住房用地供應(yīng)——國土資源部2010年3月22日
政策要點：國土資源部明確要求，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地。國土資源部將于４月上旬向社會公布各地住房及保障性住房用地供應(yīng)計劃。

政策評析：
國土部叫停各地住房用地出讓，表明對住宅用地全年推出總量的監(jiān)管將更加嚴厲，著力從地方政府開始抓起，嚴格控制土地的囤地、炒地行為。今年國家對“地王”現(xiàn)象非常敏感，將出臺一系列措施來規(guī)范土地市場。

但該政策對市場房價，尤其是昆明房價并不會產(chǎn)生推高作用。首先，政策的出臺是土地監(jiān)管的短期行為，旨在全國2010年土地供應(yīng)計劃出臺前的土地市場規(guī)范與保護，并不會影響和推高低價。其次，從2010年第一季度昆明市場表現(xiàn)來看，供需均未釋放，市場處于非常平淡的階段，短期土地政策不會對后市供求產(chǎn)生明顯影響。

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