“目前昆明市場上的城市綜合體項(xiàng)目多處于發(fā)展的初級階段”“城市綜合體涉及的拆遷、融資等問題，開發(fā)商在操作項(xiàng)目前要仔細(xì)掂量”。在6月12日，由瑞豐和（中國）地產(chǎn)顧問云南公司主辦，本報(bào)及云南地產(chǎn)雜志聯(lián)合主辦的第二期主題沙龍活動上，專家、開發(fā)商們各抒己見，為昆明城市綜合體項(xiàng)目把脈。業(yè)內(nèi)人士表示，昆明城市綜合體面臨融資、拆遷等各種復(fù)雜問題，處于發(fā)展的初級階段，值得慶幸的是已經(jīng)有真正意義的城市綜合體項(xiàng)目出現(xiàn)。業(yè)界預(yù)測，未來房地產(chǎn)證券化可能成為城市綜合體的發(fā)展方向。

現(xiàn)狀：城市綜合體處于初級階段

“昆明商業(yè)地產(chǎn)近5年尤其是近2年來迅速發(fā)展。經(jīng)歷了很長時(shí)間的百貨大樓形式后，昆明商業(yè)地產(chǎn)步入了第二個(gè)階段的多元化時(shí)代，這個(gè)階段商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)一般的規(guī)劃是下面為商鋪上面是住宅，仍比較混雜。此后，一些國際零售商聚集昆明，昆明商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始升級，一些比較純粹的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)，比如昆百大、百大新天地、北辰財(cái)富中心等�！痹颇县�(cái)經(jīng)大學(xué)教授、房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研表示，經(jīng)過了以上三個(gè)階段的發(fā)展后，昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的第四個(gè)階段將是城市綜合體。

周大研認(rèn)為，由于不少綜合體項(xiàng)目只是簡單的多種業(yè)態(tài)拼接，目前市場上所謂的城市綜合體項(xiàng)目多處于初級階段，只能說是過去商業(yè)地產(chǎn)的升級版，局限于狹義城市綜合體的概念。他表示，從規(guī)劃布局、產(chǎn)品功能等多方面看，南亞風(fēng)情第壹城有望發(fā)展為昆明真正意義上的城市綜合體。

獻(xiàn)計(jì)：資源互補(bǔ)協(xié)調(diào)發(fā)展

“開發(fā)商抱團(tuán)，實(shí)現(xiàn)土地、業(yè)態(tài)、資金、商戶等各方面的整合，有利于實(shí)現(xiàn)片區(qū)城市綜合體各種資源的互補(bǔ)，協(xié)調(diào)發(fā)展，達(dá)到城市運(yùn)營的高度。”金馬源集團(tuán)執(zhí)行總裁周穎明表示，在這一點(diǎn)上，相關(guān)政府部門的引導(dǎo)可起到重要作用。周大研也認(rèn)為，城市綜合體的開發(fā)需要政府部門的協(xié)調(diào)和引導(dǎo)。此外，周穎明表示，在涉足項(xiàng)目前，開發(fā)商要算好拆遷、土地等各方面的成本，如果拆遷的難度非常大，開發(fā)商們就要仔細(xì)掂量。據(jù)他介紹，拆遷工作容易推進(jìn)的有兩種性質(zhì)的地塊，第一種是沒有進(jìn)行土地變性，住戶還是農(nóng)村戶口。第二種是集體單位。最難處理的是集體單位的房改房。

參與沙龍的諸多業(yè)內(nèi)人士還討論了融資、拆遷、限高等問題。業(yè)內(nèi)人士表示，由于城市綜合體中酒店、公寓等業(yè)態(tài)多需要高層或超高層的布局，限高會對城市綜合體的開發(fā)產(chǎn)生一定限制作用，開發(fā)商在涉足綜合體開發(fā)前要全面了解地塊及周邊的規(guī)劃情況。

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