年初的時候，云南房網(wǎng)曾梳理了今年可能入市的10多個新項目，現(xiàn)在來看部分項目有些出入，但由于多個新項目實現(xiàn)了今年拿地今年開盤，所以新盤最終仍達到了14個，數(shù)量遠超前兩年，可謂爆發(fā)式增長。
今年的新盤特別牛
如果對14個新盤做個回顧總結(jié)，我們會發(fā)現(xiàn)三個特點：
一、除了爛尾盤活的筑友翰林府第外，其他項目均為新規(guī)或四代宅，升級產(chǎn)品大規(guī)模入市，推動2025年成為了樓市升級元年。
二、新項目普遍表現(xiàn)不俗，截至12月22日的備案數(shù)據(jù)顯示，今年銷售金額TOP30中，新盤占據(jù)了7個席位。
三、新盤上升勢頭猛，樓市正經(jīng)歷洗牌。比如龍湖、邦泰多個下半年才開售的新盤，4、5個月業(yè)績就超過了大多數(shù)項目的全年銷售，以平均流速計算，目前月均銷售過億的項目全部為今年的新盤。
那么在這些表現(xiàn)亮眼的新盤中，誰能夠被稱為年度新盤？
如果綜合業(yè)績、地段、產(chǎn)品、配套等市場影響力因素，龍湖·天境無疑是“最強新盤戰(zhàn)隊”的強力成員。
從銷售業(yè)績上說，龍湖·天境8月首開勁銷約4.1億元，創(chuàng)下2023年至今昆明開盤成交金額、套數(shù)、面積的三項最高記錄，隨后幾個月的業(yè)績也持續(xù)穩(wěn)居前列，年度業(yè)績最終鎖定在7.9億！
如果看月均銷售額流速，龍湖·天境排名昆明第三，但是要知道，前兩位的樓盤都是南市區(qū)豪宅盤，不僅單價高，而且也是昆明改善人群最認可的高端板塊，而龍湖·天境所在的西市區(qū)，以往幾乎沒有高端項目，想在此打開一個全新市場，難度極大。
好地段+好產(chǎn)品+好書包=最強新盤
在龍湖·天境剛亮相的時候，云南房網(wǎng)就認為項目憑借城市中軸與二環(huán)銜接的樞紐門戶區(qū)位、頂級新規(guī)產(chǎn)品，以及標桿級大型商業(yè)，將終結(jié)“西市無好房”和“人民西路商業(yè)空白區(qū)”兩大偏見。
龍湖天境立面效果圖
特別是當(dāng)西客站進入兌現(xiàn)倒計時，項目估值仍有大幅提升的空間。
其一，龍湖·天境地處西市道路與軌道交通中軸，本身就是西市區(qū)少見的TOD綜合項目，與西客站距離僅5個地鐵站，與西客站站城一體化開發(fā)可聯(lián)動呼應(yīng)。
其二，項目配套的10萬方商業(yè)，已成為龍湖商業(yè)人民路TOD項目戰(zhàn)略合作伙伴，外界普遍認為，項目引入龍湖天街是最佳選擇，如果成真，無疑是西市區(qū)唯一的城市級商業(yè)標桿，對昆明西拓形成強力支撐，深化面向南亞東南亞區(qū)域中心門戶的內(nèi)涵。
其三，作為西市區(qū)唯一的高改再改項目，龍湖·天境借助西客站的輻射效應(yīng)，對片區(qū)人居品質(zhì)的提升作用還將進一步放大。
其四也是最直接的一點，項目近期進行了重磅教育配套升級，據(jù)悉已簽約五華區(qū)某頂級教育集團，從而兌現(xiàn)了頂配教育。
我們知道，龍湖·天境目前的高新一小公辦教育配套本就屬于西市區(qū)一流水準，此次的簽約五華區(qū)頂級名校，嚴格來說在全市范圍也屬于第一梯隊，項目因此躋身昆明頂級書包房之列。
教育配套升級后，再加上硬核的產(chǎn)品，龍湖·天境幾乎成為了找不到短板的項目。
實拍圖
首先，項目是龍湖"天字系"新規(guī)的昆明首秀，對外宣傳為昆明首座海派藝術(shù)奢宅，約3000㎡藍鉆水岸庭院映襯熱帶園林，建筑、水景與熱帶植物的巧妙組合，1300㎡的泛會所空間與園林景觀交互，構(gòu)建9大私享休閑系統(tǒng)，出門繁華，歸家即可盡享獨有的海派度假生活。
以鮮明的個性化和風(fēng)格化，最大程度激活客戶的感官和情緒價值，這正是龍湖最拿手的絕活。
其次是產(chǎn)品和品質(zhì)，在新規(guī)產(chǎn)品的零公攤基礎(chǔ)上，項目對于室內(nèi)空間的布局和利用相當(dāng)完美，比如139㎡四房做到了約14米的南向大面寬，包括雙套房在內(nèi)四開間朝南，最小臥室都有約11㎡，客餐廳LDK空間面積達到約44㎡，呈現(xiàn)出越級的尺度感和體驗感。
在精裝體系方面，龍湖·天境全系采用一線奢裝品牌，188項人性化精裝細節(jié)、高定奢華收納等交標，打造進階改善最為適配的高標準奢宅。
然后是生活配套，項目核心稀缺的區(qū)位決定了完善的城市配套，人民路+地鐵3號線雙中軸加持，周邊商圈、醫(yī)療、教育等資源密集，賦予業(yè)主最高等級的城市生活濃度。
另外，龍湖·天境的工程進度也令人安心，項目的E地塊分為2個組團分批次交付，其中9# 樓棟在首開16天后就實現(xiàn)封頂，今年內(nèi)一組團已銷售樓棟全部封頂，2026年，二組團即將啟動銷售。
房子蓋得快也賣得好，龍湖·天境已進入了最理想的開發(fā)節(jié)奏。
用一句話總結(jié)：好地段+好產(chǎn)品+好書包，這樣全面無短板的硬實力才是鑄就銷冠的終極密碼。
西市區(qū)站在了爆發(fā)前夜
從區(qū)域經(jīng)濟角度看，西市區(qū)站在了爆發(fā)前夜，發(fā)展?jié)摿O大。
上個月，昆明西客站綜合交通樞紐工程項目（一期）工程施工中標結(jié)果公示，標志著西客站進入開工倒計時，作為城市級交通樞紐，西客站對昆明城市建設(shè)的作用更為明顯和直接，尤其對于西市區(qū)，更是迎來了前所未有的發(fā)展契機。
最近20年，昆明建成區(qū)面積從約190平方公里，擴大到了約485平方公里，增長了約256平方公里。
城市面積大幅擴張約1.55倍，主要方向一個是呈貢新城，另一個是空港新區(qū)，在此過程中，新建的昆明南站和長水機場兩大交通樞紐起到了至關(guān)重要的助推作用。
但狂飆突進的城市增量擴張到了盡頭，作為昆明最后一個城市級交通樞紐，西客站最大的不同在于區(qū)位，項目距市中心不超過10公里，距二環(huán)僅約4公里。
交通樞紐應(yīng)該服務(wù)于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，而不是相反，這也是城市發(fā)展進入存量提質(zhì)增效階段的重要變化。
因其如此，西市區(qū)成為了西客站最直接的紅利承接區(qū)域。
未來，西客站的發(fā)展將分三個階段：
近期：服務(wù)普速列車，緩解昆明站壓力；
中期：承擔(dān)滇西方向列車到發(fā)及通過作業(yè)；
遠期：接入泛亞鐵路西線，強化云南面向南亞東南亞的輻射能力。
所以，昆明市賦予西客站兩大發(fā)展定位：一是面向南亞東南亞更具活力的區(qū)域性中心城市中樞門戶區(qū)；
二是山海站城融合的城市西拓發(fā)展新引擎。
從長遠來看，西客站雖然集合了鐵路、地鐵、長途客運和米軌，但不能簡單視作單一的交通樞紐，其作為城市發(fā)展引擎的底層價值，才是重點。
看到并理解這一趨勢并不難，自從西客站選址確定，西市區(qū)就像打了一針興奮劑，因為大家都知道，西客站不同于昆明南站和長水機場站，這是昆明首次在傳統(tǒng)城區(qū)新建的大型交通樞紐，其拉動區(qū)域發(fā)展的勢能也將是空前的。
因此這些年來，整個西市區(qū)都成為了開發(fā)熱點，很多房企提前布局落子，希望接住這波“潑天的富貴”。
龍湖天境效果圖，右側(cè)F地塊規(guī)劃10萬方自持商業(yè)
但龍湖·天境的不同在于，既清晰研判了區(qū)域高端居住的潛力，避開剛需扎堆的同質(zhì)化陷阱，又借助項目獨一無二的10萬方商業(yè)，以城市級TOD綜合項目，賦能西市區(qū)發(fā)展。
所以嚴格說來，西市區(qū)眾多的純住宅項目只能算西客站這一波發(fā)展紅利的“承接者”。但龍湖·天境是唯一的例外，既是紅利承接者，更是“價值創(chuàng)造者”。
本來就天賦極佳，老天爺賞飯，但仍然非常努力的修煉強化，龍湖·天境的成功并不令人意外，而伴隨著西市區(qū)的發(fā)展，其上升空間還很大，有望在明年看到項目更好的表現(xiàn)。
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