“金九銀十”傳統(tǒng)營銷旺季來臨，昆明樓市熱度上來了。
在一批新盤和新品入市的同時，有的板塊直截了當(dāng)打起了價格戰(zhàn)，而有的板塊則穩(wěn)坐釣魚臺。
面對冰火兩重天的現(xiàn)實，讓人不得不感嘆，買房這件事，選對板塊變得前所未有的重要。
選對板塊，為什么重要？
現(xiàn)在的樓市，市場分化愈演愈烈。
前些年，房價一漲往往就是普漲，不同城市和板塊只存在漲幅大小差異，但是樓市進入下行期后，市場分化成為普遍現(xiàn)象，高端改善和剛需各自走出獨立行情，不同城市和不同板塊分道揚鑣。
這其中對購房者至關(guān)重要的是板塊的分化，選對了一念天堂，選錯了一念地獄，這話一點不夸張。
所以頭腦清醒的人開始意識到：買房決策鏈中的第一環(huán)不是選房子，而是選板塊。
選板塊，要盯緊“一大信號，三個指標(biāo)”
如何選板塊？我們只需盯緊“一大信號，三個指標(biāo)”。
一大信號：租售比
為什么要算租售比？因為它不僅代表了每年的租金收益，也是支撐房價的核心信號。
我們常說的租售比的計算公式為：租售比=（月租金×12÷房子總價）×100%。
國際通行的合理租售比范圍在1:200至1:300之間（即年租金回報率4%-6%），這意味著一套房子靠租金大約20-30年能回本，也意味著房產(chǎn)投資收益率至少能跑贏存款利率。
然而中國許多城市的租售比早已嚴(yán)重偏離，目前一線城市（北上廣深）租售比普遍低于1:700，年回報率＜1.5%。
根據(jù)中國房價行情網(wǎng)最新數(shù)據(jù)，昆明2024年昆明租售比為42年（即租金覆蓋房價需42年），2025年二季度降至40年。按目前租售比計算，昆明住宅年租金平均回報率約2.5%。
平均值背后必然有高有低，那么昆明哪些板塊的租金收益率能跑贏全市呢？
會展板塊就是典型的高收益率例子。以萬科500里為例，目前貝殼找房上出租房源中，小三房的月租不低于2500元，高的要3000多，租金最高的觀滇房，四房房源的月租突破9000-11000元，年回報率高達4.4%。
當(dāng)然，主城區(qū)其他沿滇池的小區(qū)租金都不低，比如草海和度假區(qū)，但是和這些高價片區(qū)相比，會展的房價低了不少，因此租售比與回報率更好。
近期成交的會展板塊觀滇房源
正是由于大家看到了會展板塊的潛力與高保值性，所以會展的新房和二手房成交活躍，房價穩(wěn)中有升，成交數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域內(nèi)觀滇房源單價穩(wěn)定站在2萬+，資產(chǎn)韌性和流動性雙雙占優(yōu)。
會展板塊之所以值得推薦，是因為它還具有一個額外的優(yōu)勢——旅居份額迅速擴大。
據(jù)云南省住建廳數(shù)據(jù)，今年上半年，省外群體購房占比達33.5%。在昆明的購房客戶中，省外客戶占比約35%。
省外購房人群其實主要是旅居人群，而會展板塊成為旅居昆明的首選目的地，則是基于生態(tài)、環(huán)境、氣候、生活便利性、配套以及房價和租金的綜合考量。
如果用一句話來概括，會展板塊之所以成為本地置業(yè)和外地旅居客戶的熱門板塊，最強底牌是均好性。
購房者用腳投票選擇會展板塊，既是改善需求占據(jù)市場主流的大趨勢導(dǎo)致的，也源于會展板塊領(lǐng)先的“三個指標(biāo)”。
品：資源條件
城市中的不同板塊，資源稟賦存在先天差異，會展板塊的獨特之處在于“城市+生態(tài)+產(chǎn)業(yè)”的復(fù)合型資源優(yōu)勢。
會展板塊北接巫家壩中央商務(wù)區(qū)，南連滇池生態(tài)圈，尤其是今年飛虎大道貫通南北兩大片區(qū)后，年底飛虎大道連接春城路段也將打通，屆時會展至主城僅需約15分鐘，城市新中軸呈現(xiàn)，南市核心的地位進一步強化。
福保半島的滇池綠道
同時，會展板塊與三個半島滇池岸線串起數(shù)千畝規(guī)模生態(tài)綠地，綠化覆蓋率、空氣質(zhì)量、微氣候環(huán)境均全面占優(yōu)。
“出則繁華、入則寧靜”的生活場景，不僅吸引了數(shù)十萬昆明人入住，也讓片區(qū)成為了旅居昆明的首選目的地。
滇池國際會展中心
而會展片區(qū)之所以加速蛻變，也和強大的產(chǎn)業(yè)拉動效應(yīng)有關(guān)，西南第一、全國第三的滇池國際會展中心，以約1:9的會展經(jīng)濟拉動系數(shù)，賦能并輻射周邊，餐飲娛樂、酒店住宿、旅游度假、城市休閑等相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)蓬勃生長，催生全產(chǎn)業(yè)鏈匯聚的會展經(jīng)濟圈，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)牢固，發(fā)展后勁十足。
看：兌現(xiàn)落地
前些年“跟著規(guī)劃走”的說法很流行，不過現(xiàn)在大家更相信自己能看到的。
2015年至今，會展片區(qū)累計投入超200億元用于交通、教育、醫(yī)療等配套建設(shè)，地鐵5號線（已通車）、2號線二期（即將建成）直通會展中心，片區(qū)路網(wǎng)密集出行便利；云大附會展學(xué)校、上師大官渡實驗學(xué)校、星耀龍馬小學(xué)、官一中等優(yōu)質(zhì)教育資源落地；王府井奧萊滇池小鎮(zhèn)、福�！と輩R天地等商業(yè)綜合體開業(yè)，并與萬科小篆街組成滇池半島新商圈；官渡區(qū)康復(fù)醫(yī)院、婦幼保健院即將竣工投用……
會展板塊配套兌現(xiàn)的特點一是快速全面不留短板，二是質(zhì)量很高。
萬科前灣都會區(qū)配套學(xué)�！蠋煷蠊俣蓪嶒瀸W(xué)校
比如上師大官渡實驗學(xué)校，辦學(xué)五年教學(xué)質(zhì)量穩(wěn)步提高，2025年中考一級完中上線率超90%，最高分697，其中680分以上超過30人。拔尖的成績讓人們認(rèn)識到上海名校的硬實力，優(yōu)質(zhì)學(xué)位加持下，也讓對口的萬科樓盤躋身昆明一線書包房。
觀：新盤數(shù)量
如同股市中的資金流向往往是觀察和判斷趨勢轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵指標(biāo)�！板X比人聰明”，樓市也不例外。
昆明近兩三年的土地供應(yīng)，大多集中于主城核心板塊，這說明政府希望通過壓箱底的地塊，吸引開發(fā)商開發(fā)品質(zhì)改善住房來撬動市場，這樣做的效果也達到了，這些優(yōu)質(zhì)土地很受開發(fā)商青睞，目前昆明的新規(guī)樓盤大多是這個情況，并且也成為了支撐起樓市成交的主力軍。
開發(fā)商拿地開發(fā)、購房者真金白銀買單，昆明樓市最大頭的資金流向了哪里？
答案還是會展板塊。
會展板塊遠眺
最近兩年，會展板塊密集上新，首先是2023年底萬科落子桂語東方、都會半島兩大新規(guī)盤，延續(xù)深耕片區(qū)的勢頭，今年，桂語東方、都會半島又分別推出后續(xù)新地塊，再加上另一個大盤項目公園城市持續(xù)熱銷，萬科坐穩(wěn)了會展板塊龍頭地位。
云南康旅集團、冠江集團、官渡國投、北大資源、海榮等也紛紛押注會展板塊。
康旅集團的會展4號地塊，將打造高端低密產(chǎn)品，預(yù)計明年入市，接棒山海灣8號，業(yè)內(nèi)預(yù)計售價將突破3萬，
冠江集團去年底攜手官渡國投拿下環(huán)湖東路低密地塊，定名半島1903，開發(fā)大戶型洋房四代宅，將于明年面世，目標(biāo)售價至少2.5萬。
近期，海榮通過股權(quán)收購落地兩個新盤，均為低密改善項目，據(jù)了解也將在明年亮相。
官渡國投去年底拿下的原恒大城售樓部地塊，目前正在尋找下家，據(jù)悉已有意向買家。
北大資源滇海壹號近期也有新推觀滇大平層的計劃。
可以看出，會展板塊新盤扎堆，同時具有非常鮮明的改善屬性，全面覆蓋從初改到高端改善需求，還誕生了多個昆明銷冠項目，如萬科500里、桂語東方、山海灣8號等，并且由于多個TOP級高端盤入市，將拉動板塊均價繼續(xù)向上突破，上漲趨勢基本確立。
在昆明買房，按照這“一大信號，三個指標(biāo)”考察板塊，并結(jié)合自身的需求和預(yù)算，相信你就能做出正確的決策。
不只是深度綁定，也是共振共建
在會展板塊置業(yè)，人們首先會想到萬科。
2016年，萬科與昆明市達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，先后在會展板塊落地開發(fā)包括萬科500里、桂語東方、公園城市、都會半島等多個項目。截至去年，已交付住宅達1.65萬套，從規(guī)模上看，萬科是會展板塊絕對的開發(fā)主角。
從產(chǎn)品進化角度看，從萬科500里引領(lǐng)東方美學(xué)觀滇高層，到桂語東方、都會半島作為昆明首批新規(guī)住宅的驚艷表現(xiàn)，產(chǎn)品代際更迭背后，是萬科不懈追求的人居理想。
萬科深耕會展板塊多年，形成了概念領(lǐng)先的開發(fā)愿景，那就是致力于在滇池邊打造一個面向未來，可以持續(xù)生長，并且由多角色參與共建的城市單元，這將是一個尊重公共空間、關(guān)注人與社會的關(guān)系、鏈接城市配套生長的區(qū)域。
這就是萬科于2020年提出的“滇池前灣都會區(qū)”，從城市運營角度出發(fā)，將會展及半島片區(qū)約17平方公里區(qū)域，納入全盤規(guī)劃開發(fā)，這反映出萬科在宏觀層面把握城市發(fā)展脈絡(luò)的能力。
為此，萬科大幅補足片區(qū)生活配套，并提升社區(qū)空間的質(zhì)感。
萬科配建和引入的全齡段優(yōu)質(zhì)教育資源，除了覆蓋12年教育的上師大附屬官渡實驗學(xué)校外，還包括都會半島配套的星耀龍馬校區(qū)、翡翠濱江的金諾濱江幼兒園、500里的艾爾西幼兒園、大都會艾爾西幼兒園等。
道路方面，萬科推動建設(shè)了381號路、44號路、245號、375號路等，大幅完善路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。
2023年底，云南萬科發(fā)布首個自持社區(qū)商業(yè)品牌“小篆街”，2024年6月至2025年1月，公園小篆街、半島小篆街、桂語小篆街相繼開街運營，社區(qū)商業(yè)快速迭代更新。
今年，以萬科“未來城市理想單元”為藍本，桂語東方以及后續(xù)地塊上的小鎮(zhèn)中心亮相，成為萬科社區(qū)商業(yè)和公共空間進化的最新形態(tài)，“滇池前灣都會區(qū)”也實現(xiàn)了從住區(qū)到社區(qū)，再到超級社區(qū)的嬗變。
可以看出，萬科與會展板塊的關(guān)系不只是深度綁定，也是共振共建，共同探索理想城市更美好的可能。
置業(yè)會展，必看萬科
由于萬科對于會展板塊的價值賦能，帶動了片區(qū)價值提升，吸引更多房企加入開發(fā)新項目，片區(qū)的改善居住屬性越來越凸顯，引領(lǐng)昆明改善潮流，發(fā)展進入良性循環(huán)階段。
金九銀十購房季到來，置業(yè)會展也迎來了最佳時機。
據(jù)悉，最近萬科會展三盤——桂語東方、公園城市和都會半島在國慶節(jié)前均有大動作。
桂語東方3棟頭排樓王實景模擬視野
桂語東方3棟頭排樓王加推，5棟清盤，共新推房源135套，購房十重禮包括：認(rèn)籌倒計時立減10w優(yōu)惠，專享購房補貼2w（前20名），安家置業(yè)鉅惠提前購2w優(yōu)惠，國慶&中秋雙慶鉅惠超前享2%優(yōu)惠，開學(xué)季教育置業(yè)限時1W 補貼（前20名），頭排瞰滇樓座新品加推BOSS特批限額特惠1W（前20名），雙人成行拼團購立享1%優(yōu)惠，5#三景瞰滇樓座清棟鉅惠5席，3#頭排瞰滇樓座限席鉅惠5席，司慶答謝首開前50享三重禮（大家電1小家電1定制1）。
萬科公園城市實景
公園城市山河萬里3#上新，國慶前購房可享超值優(yōu)惠，會展成熟大盤的人氣產(chǎn)品值得考慮。
都會半島園林實景
都會半島加推2#寬景樓座，90—120平米超高得房率產(chǎn)品面世，值得一提的是，會展板塊低門檻入手觀滇房的機會并不多，2#新品高樓層房源可能是其中最超值的，且目前購房可享受八重禮：前20套總價直減10萬，國慶認(rèn)購還享受2%優(yōu)惠，本月成交額外優(yōu)惠1%，成交還享家電大禮包，外省/地州客戶專項1%優(yōu)惠，2人成團享受1%優(yōu)惠等超多好禮。
會展置業(yè)看萬科，萬科三盤國慶前的這一波上新，可以說拿出了壓箱底的貨包，現(xiàn)在到了拼手速的時候了。
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