經(jīng)常有人說(shuō)：昆明房?jī)r(jià)跌回了6年。這是比較直觀的說(shuō)法，但如果說(shuō)到房?jī)r(jià)跌幅，合理的做法是和上一輪的房?jī)r(jià)高點(diǎn)比較，那么，昆明房?jī)r(jià)究竟跌了多少呢？
結(jié)論可能比你想象的低——大概20%。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，8月份昆明主城五區(qū)住宅新房的成交均價(jià)為12331元/㎡，和處于房?jī)r(jià)高點(diǎn)的2020年8月相比（15356元/㎡），4年間，昆明房?jī)r(jià)跌幅為19.7%。
昆明哪些片區(qū)房?jī)r(jià)超跌了？
很多人一定會(huì)覺得這個(gè)跌幅不真實(shí)，原因就在于各個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)差異極大，跌得最兇的差不多接近腰斬，而另一頭，也有房?jī)r(jià)穩(wěn)定甚至略有上漲的片區(qū)。
為便于比較，同樣以4年前的8月份與今年8月的片區(qū)均價(jià)來(lái)對(duì)比：
房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定的片區(qū)包括：一環(huán)、草海、雙塔、會(huì)展、西北新城等片區(qū)。
跌幅前三的片區(qū)為：呈貢新城（約39.4%）、空港片區(qū)（約33.5%）、巫家壩（約32.9%）。
除了這三個(gè)跌幅明顯的片區(qū)，其他片區(qū)的跌幅基本在20%以內(nèi)，低于全市平均值。
僅看數(shù)據(jù)的話，三個(gè)跌幅大大超過(guò)平均值的片區(qū)可以算超跌。不過(guò)如果以價(jià)格背離價(jià)值程度為標(biāo)準(zhǔn)，就不一定了。
比如巫家壩的均價(jià)在4年前高達(dá)18017元/㎡，而現(xiàn)在只有12080元/㎡，房?jī)r(jià)下跌三分之一背后，是源于片區(qū)配套建設(shè)嚴(yán)重滯后，市場(chǎng)估值不斷下滑的客觀事實(shí)。因此，在巫家壩缺少資金投入，配套建設(shè)沒(méi)有進(jìn)展的情況下，與片區(qū)價(jià)值匹配的房?jī)r(jià)，就只能到這個(gè)水平，算不上超跌。
呈貢新城的情況正相反，近期邦泰兩個(gè)新盤超低價(jià)入市沖擊，呈貢新城上個(gè)月均價(jià)僅為8215元/㎡，和4年前能賣到13000元相比，大幅下降了近4成。因此市場(chǎng)形成了價(jià)值洼地的認(rèn)知，也就是說(shuō)，人們普遍認(rèn)為呈貢新城的房?jī)r(jià)超跌了，這個(gè)價(jià)格值得買。
空港片區(qū)房?jī)r(jià)已超跌
空港片區(qū)則是另一個(gè)超跌的價(jià)值洼地，和呈貢新城類似，片區(qū)房?jī)r(jià)今年來(lái)調(diào)整的比較到位，可以說(shuō)水分都被擠干了，因此也成為了熱點(diǎn)，今天來(lái)重點(diǎn)說(shuō)一說(shuō)。
空港片區(qū)房?jī)r(jià)背離基本面，性價(jià)比凸顯
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月份空港板塊住宅成交均價(jià)為6580元/㎡，小哨板塊為5001元/㎡，整體均價(jià)較4年前下降33.5%。
空港片區(qū)是昆明房?jī)r(jià)洼地（克而瑞8月數(shù)據(jù)）
算上小哨板塊，整個(gè)空港片區(qū)的在售樓盤只有金地云溪九境、首創(chuàng)譽(yù)華洲、長(zhǎng)水航城、招商依云郡和東原啟城，近期各樓盤價(jià)格調(diào)整幅度都很大。
比如金地云溪九境，最近不僅工程進(jìn)度較快，已進(jìn)入外立面施工階段，而且動(dòng)作頻繁，市場(chǎng)熱度很高，價(jià)格調(diào)整后，高層的均價(jià)拉低到了4700元/㎡，還推出了4000出頭的特價(jià)房，將最低總價(jià)壓到了40萬(wàn)以內(nèi)，另外項(xiàng)目建面約110-128平的洋房，均價(jià)也僅約5500元/平。
首創(chuàng)譽(yù)華洲也推出一批4字頭房源，長(zhǎng)水航城的現(xiàn)房最低賣到5字頭，而小哨板塊的招商依云國(guó)際甚至還推出了3千多的特價(jià)房。
毫無(wú)疑問(wèn)，空港片區(qū)目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)降到了歷史最低點(diǎn)。
與此同時(shí)，由于空港片區(qū)的基建、產(chǎn)業(yè)、投資發(fā)展迅速，配套快速完善，其價(jià)值基底正被進(jìn)一步夯實(shí)，片區(qū)房?jī)r(jià)與價(jià)值的背離幅度加大，因此片區(qū)的性價(jià)比越發(fā)凸顯。
在建的長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)東二跑道
首先是長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建項(xiàng)目，這個(gè)總投資約665億元的昆明“頭號(hào)工程”，對(duì)空港片區(qū)具有很強(qiáng)的投資拉動(dòng)和推動(dòng)片區(qū)發(fā)展的效應(yīng)。目前，長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建項(xiàng)目進(jìn)展順利，據(jù)滇中新區(qū)消息，現(xiàn)在已進(jìn)入改擴(kuò)建工程的黃金期，今年計(jì)劃投資120億元。
其次在新興產(chǎn)業(yè)方面，以臨空產(chǎn)業(yè)園、綜合保稅區(qū)等為依托，空港片區(qū)目前已引入了近千家工業(yè)企業(yè)及高新技術(shù)企業(yè)，其中不乏有北汽、東風(fēng)汽車這樣的世界500強(qiáng)企業(yè)，以及京東方、中國(guó)醫(yī)藥等中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)。
另外近年來(lái)空港片區(qū)整體配套水平也上了一個(gè)臺(tái)階。
昆一中空港學(xué)校
●昆一中空港學(xué)校已建成開學(xué)，公立公辦K12學(xué)校，辦學(xué)規(guī)模78個(gè)班。
●空港經(jīng)濟(jì)區(qū)人民醫(yī)院主體封頂，總體進(jìn)度已完成72%，計(jì)劃年底完成全部施工任務(wù)，明年投入運(yùn)營(yíng)。
空港首席城市商業(yè)綜合體鉑港現(xiàn)代廣場(chǎng)
●空港首席城市綜合體鉑港現(xiàn)代廣場(chǎng)完成交付，希爾頓逸林酒店、亞朵等酒店入駐開業(yè)，涵蓋多種業(yè)態(tài)，成為機(jī)場(chǎng)商旅人群的消費(fèi)目的地。
●鉑港·現(xiàn)代廣場(chǎng)對(duì)面總建面約10萬(wàn)平的空港文化廣場(chǎng)，目前正在抓緊施工，項(xiàng)目規(guī)劃大劇院等特色文化業(yè)態(tài)，有望近期開業(yè)。
●云南機(jī)場(chǎng)集團(tuán)官宣即將引入金格奧萊，促使空港的商業(yè)配套進(jìn)一步完善。
●7月份，中國(guó)十九冶集團(tuán)中標(biāo)空港體育運(yùn)動(dòng)中心建設(shè)項(xiàng)目施工，標(biāo)志著項(xiàng)目即將進(jìn)入建設(shè)施工階段。
由于政策和資金的傾斜，空港片區(qū)的大基建、大產(chǎn)業(yè)、大配套紛紛兌現(xiàn)，價(jià)值基底以及對(duì)區(qū)域樓市的支撐力度都空前強(qiáng)大，房?jī)r(jià)超跌的空港因此迎來(lái)了最好的置業(yè)機(jī)遇。
核心大盤的擔(dān)當(dāng)：金地云溪九境引領(lǐng)空港樓市
客觀來(lái)說(shuō)，空港片區(qū)存在著有別于其他片區(qū)的、動(dòng)力強(qiáng)勁的人口和資金涌入趨勢(shì)，片區(qū)的特殊性決定了，我們需要用長(zhǎng)期眼光來(lái)看待片區(qū)樓市。
金地云溪九境的大盤規(guī)劃
對(duì)此，金地云溪九境有清晰的判斷和洞察，項(xiàng)目占地471畝，總建面超百萬(wàn)方，區(qū)位、體量、產(chǎn)品和配套的規(guī)劃，都無(wú)愧于空港核心區(qū)大盤。但項(xiàng)目2022年8月開盤入市的時(shí)候，正好趕上了這一輪樓市下行，空港片區(qū)樓市也陷入不景氣氛圍。
不過(guò)今年以來(lái)，片區(qū)內(nèi)樓盤積極調(diào)整，以價(jià)換量策略取得了成功，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1—8月空港片區(qū)銷量位居昆明各板塊的第二名。
這其中，金地云溪九境近期全面起勢(shì)，充分發(fā)揮核心大盤的驅(qū)動(dòng)作用，有力提振了樓市。
金地云溪九境區(qū)位配套示意圖
如圖所示，金地云溪九境所在的杉松園片區(qū)是空港片區(qū)住宅用地及商業(yè)用地最為集中區(qū)域，規(guī)劃為服務(wù)于臨空產(chǎn)業(yè)帶的重要居住配套區(qū)，而在項(xiàng)目周邊分布著最重要的生活配套，因此項(xiàng)目的進(jìn)度和兌現(xiàn)力度將直接影響片區(qū)整體的進(jìn)度和成熟度。
金地云溪九境現(xiàn)狀
目前，金地云溪九境首批交付樓棟已啟動(dòng)外立面施工，項(xiàng)目園區(qū)櫻花溪谷景觀走廊、中央湖景也已呈現(xiàn)，施工現(xiàn)場(chǎng)開足馬力，進(jìn)入了滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。就目前項(xiàng)目的工程進(jìn)度和呈現(xiàn)品質(zhì)來(lái)看，金地云溪九境以實(shí)際行動(dòng)宣示了核心大盤的擔(dān)當(dāng)。
在空港片區(qū)，金地云溪九境的品牌力、產(chǎn)品力和服務(wù)力都明顯超出一頭。
項(xiàng)目開發(fā)商金地集團(tuán)為國(guó)內(nèi)知名頭部房企，因其硬核產(chǎn)品力而被稱為地產(chǎn)界的“工科生”，金地入滇10年來(lái)，累計(jì)打造金地悅天下、中交金地中央公園、金地云海一號(hào)、金地自在城、華夏金地世博一號(hào)、金地云溪九境、金地十一峯、金地學(xué)府名著八個(gè)精品項(xiàng)目，其中五個(gè)項(xiàng)目已全部或部分交付入住，品質(zhì)、服務(wù)都有良好口碑。
由于擁有片區(qū)少見的約2.5容積率，項(xiàng)目引入了金地高端產(chǎn)品系“格林系”，以“森氧、人文、健康”為理念，營(yíng)造“自然、自由、精致、健康”的生活方式，打造低密國(guó)際生活社區(qū)。
在社區(qū)配套和服務(wù)方面，項(xiàng)目?jī)?nèi)建約1萬(wàn)方北歐商街，規(guī)劃連鎖超市、自駕咖啡、深夜食堂等豐富配套，構(gòu)建便捷生活；打造區(qū)域唯一中央湖景、第一條櫻花溪谷觀景走廊，以及360°plus玩唄系統(tǒng)，以北歐森林主題景觀串連“自然、自由、精致、健康“四大主題故事，營(yíng)造豐富生活體驗(yàn)。
項(xiàng)目規(guī)劃3所幼兒園+小學(xué)+中學(xué)，12年全齡教育資源一站即享。除此外社區(qū)配置極光書吧、文體中心（含恒溫泳池、羽毛球場(chǎng)、兵乓球場(chǎng)）等，幫助孩子全方位發(fā)展。
項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)也屬于片區(qū)一流水平，金地物業(yè)為國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，為業(yè)主提供貼心、私屬服務(wù)的專職管家，還有深夜食堂、預(yù)約接機(jī)、興趣社群等特色服務(wù)，讓業(yè)主感受家一般的溫暖。
金地云溪九境的板式戶型均為南北朝向，方正而精致，如下圖的高層約89平3房戶型，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、明廚明衛(wèi)，三個(gè)臥室拓展大飄窗，寬景闊境，凸顯生態(tài)健康特色。
項(xiàng)目1T2的純板式8層洋房，戶型建面110-128㎡，以下圖128㎡四房為例，為典型的大面寬淺進(jìn)深板式戶型，三房朝南，6.8米寬景大陽(yáng)臺(tái)加上大飄窗，小區(qū)自然景觀盡攬眼底。
目前，項(xiàng)目建面約69-103㎡闊景高層，110-128㎡墅質(zhì)洋房正火熱銷售中（Tel:0871-6311 1377）。
金地云溪九境售樓部
總體而言，空港作為主城五區(qū)中房?jī)r(jià)最低的片區(qū)，是不折不扣的房?jī)r(jià)洼地，而片區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀和巨大潛力又決定了價(jià)值高地的地位，此時(shí)正是性價(jià)比最高的時(shí)機(jī)。
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