觀點(diǎn)網(wǎng) 業(yè)績(jī)及在管規(guī)模均有不錯(cuò)增長(zhǎng)的華發(fā)物業(yè)提前“交卷”，成為首家披露2023年財(cái)報(bào)的上市物企。

3月1日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)在披露業(yè)績(jī)后，于香港中環(huán)召開(kāi)2024年業(yè)績(jī)會(huì)，參會(huì)嘉賓不僅有來(lái)自企業(yè)的管理層，還有投資機(jī)構(gòu)、投資者以及媒體代表。

據(jù)參會(huì)投資者透露，在如今物企業(yè)績(jī)滑坡的節(jié)點(diǎn)，華發(fā)物業(yè)重啟線(xiàn)下業(yè)績(jī)會(huì)，既是對(duì)自身業(yè)績(jī)的肯定，也是對(duì)企業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)的自信。

“回歸到企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)本質(zhì)，關(guān)聯(lián)方華發(fā)股份對(duì)其的助力無(wú)非是最大的。在業(yè)務(wù)收入中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)拉動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)效益明顯。因此，在管理層答問(wèn)環(huán)節(jié)，問(wèn)題聚焦在企業(yè)第三方外拓、關(guān)聯(lián)方協(xié)同情況以及未來(lái)的業(yè)績(jī)指引�！鄙鲜鐾顿Y者如是介紹。

透過(guò)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，華發(fā)物業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊中，僅有基礎(chǔ)物管服務(wù)收入錄得大幅度增長(zhǎng)，其他業(yè)務(wù)存在不同程度的下滑。

總的來(lái)看，企業(yè)經(jīng)營(yíng)面和盈利面較2022財(cái)年保持著兩位數(shù)以上的增速，實(shí)現(xiàn)淡市中的增長(zhǎng)。

物企首報(bào)

從在管面積上看，2023年財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，華發(fā)物業(yè)錄得同比接近3成的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)總收費(fèi)建面3144萬(wàn)平方米，按年提升29%；總合約建面錄得6064萬(wàn)平方米，按年提升約17%。

得益于收費(fèi)面積的“飆升”，營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)方面同樣有著不錯(cuò)的提升。

其中，實(shí)現(xiàn)收入約15.76億元，按年提升11.05%；歸母凈利潤(rùn)錄得2.49億元、毛利率26.91%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別按年提升28.84%以及微升2.16%。

縱觀華發(fā)物業(yè)的歷年業(yè)績(jī)，雖然2023財(cái)年錄得了不小的收入提升，但相較前幾財(cái)年，增速放緩明顯，連續(xù)三個(gè)財(cái)年“降檔”。

拆分三大板塊業(yè)務(wù)收入，能夠看到基礎(chǔ)物管服務(wù)收入對(duì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)極大，占總收入的7成以上。

截至2023年末，華發(fā)股份基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入錄得12.76億元，按年提升21.3%;同期，同為物管板塊的業(yè)主增值服務(wù)收入、其他增值服務(wù)收入則按年下滑了6個(gè)百分點(diǎn)，分別錄得金額1.59億元及3.42億元。

值得注意的是，酒店顧問(wèn)及會(huì)展服務(wù)收入在本期錄得大幅下滑，收入由2022財(cái)年的1302萬(wàn)元銳減至11.2萬(wàn)元，降幅達(dá)99%。

除此之外，華發(fā)物業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)依舊離不開(kāi)關(guān)聯(lián)方的輸送，過(guò)高的關(guān)聯(lián)方依賴(lài)情況也是當(dāng)今資本市場(chǎng)的主要聚焦點(diǎn)。

近兩個(gè)財(cái)年的數(shù)據(jù)顯示，在總收費(fèi)建面中，來(lái)自珠海華發(fā)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)貢獻(xiàn)均超8成以上。最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中，上述貢獻(xiàn)率來(lái)到了83.8%，而獨(dú)立第三方項(xiàng)目貢獻(xiàn)下滑0.7個(gè)百分點(diǎn)，至16.2%。

關(guān)于華發(fā)物業(yè)未來(lái)的“內(nèi)外”項(xiàng)目分配比例上，負(fù)責(zé)公司日常運(yùn)營(yíng)及管理的執(zhí)行副總裁曾師對(duì)投資者表示，這兩年，由于關(guān)聯(lián)方華發(fā)股份較為出色的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，給予公司較大比例的輸出，也反過(guò)來(lái)要求企業(yè)自身需要加大外拓進(jìn)度，達(dá)到均衡狀態(tài)。

他續(xù)指：“目前公司在管項(xiàng)目中，來(lái)自‘內(nèi)部（珠海華發(fā)集團(tuán)）’和‘外部（第三方外拓）’的比例是7:3，未來(lái)希望加大對(duì)外拓的力度，力爭(zhēng)達(dá)到‘內(nèi)外’五五開(kāi)�！�

上述投資者向物聊社透露，外拓方面，公司管理層除了對(duì)“內(nèi)外”項(xiàng)目有所計(jì)劃，還希望企業(yè)自身能夠?qū)崿F(xiàn)住宅和非住項(xiàng)目比例的平衡，計(jì)劃占比同樣是55開(kāi)。

投資者表示：“目前華發(fā)物業(yè)的項(xiàng)目占比以大灣區(qū)為主，6成左右，其他區(qū)域也有相應(yīng)比例，但是不高。該公司還計(jì)劃擴(kuò)寬大灣區(qū)以外的項(xiàng)目占比，同樣力求達(dá)到平衡�！�

與會(huì)投資者還介紹，未來(lái)華發(fā)物業(yè)的外拓基本上以珠海為主，對(duì)于外拓城市的選擇，會(huì)按照集團(tuán)已經(jīng)開(kāi)展布局的城市作為展開(kāi)。

物聊社了解到，物企在初期城市外拓過(guò)程中，基本會(huì)以地產(chǎn)平臺(tái)為抓手，跟隨集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入到對(duì)應(yīng)城市，并通過(guò)投標(biāo)完成對(duì)項(xiàng)目的觸及。

而華發(fā)物業(yè)的外拓路徑同樣是跟隨著華發(fā)股份的城市項(xiàng)目，先以關(guān)聯(lián)方地產(chǎn)項(xiàng)目為抓手、做好口碑。然后通過(guò)投標(biāo)、合作、合資聯(lián)營(yíng)，或者是顧問(wèn)方式輸出。

增速目標(biāo)

當(dāng)被問(wèn)起2024年在管面積增長(zhǎng)目標(biāo)時(shí)，華發(fā)物業(yè)再次定下“兩位數(shù)”的增長(zhǎng)目標(biāo)。

投資者轉(zhuǎn)述華發(fā)物業(yè)管理層的表態(tài)：“2024年新增在管面積預(yù)計(jì)不會(huì)低兩位數(shù)的增長(zhǎng)，我們有信心做到�！�

截至目前，華發(fā)物業(yè)服務(wù)已占據(jù)珠海的公建以及政府、事業(yè)單位接近一半的市場(chǎng)份額。到今天為止，該司所有外拓項(xiàng)目沒(méi)有出現(xiàn)“丟盤(pán)”現(xiàn)象，即合同到期后甲方終止雙方合同。

在物聊社看來(lái)，華發(fā)物業(yè)制定目標(biāo)的信心，來(lái)自于華發(fā)股份近年來(lái)外拓及銷(xiāo)售表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份拿地規(guī)模從2017年開(kāi)始保持相對(duì)激進(jìn)的狀態(tài)，并在2020年迎來(lái)高峰。2021年下半年地產(chǎn)行業(yè)降溫時(shí)，華發(fā)股份同樣采取主動(dòng)收縮對(duì)外投資規(guī)模的策略。

到了2022年，隨著地方政府開(kāi)始加大優(yōu)質(zhì)地塊的推出，華發(fā)股份期內(nèi)順勢(shì)擇優(yōu)增加拿地規(guī)模，2023年恢復(fù)至相對(duì)較高的水平。

在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2024年1月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告”中，華發(fā)股份2023財(cái)年實(shí)現(xiàn)新增權(quán)益土儲(chǔ)145.7萬(wàn)平方米，拿地權(quán)益金額315.8億元。其中，12月拿地權(quán)益金額創(chuàng)年內(nèi)單月新高，拿地強(qiáng)度居于中等偏上水平。

銷(xiāo)售層面，華發(fā)股份在同行業(yè)主要上市公司中排名居前，2014-2022年銷(xiāo)售金額復(fù)合增速達(dá)到39%，伴隨著銷(xiāo)售及儲(chǔ)備貨值的提升，整體實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張。

仍保持著積極投拓和銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)的華發(fā)股份，未來(lái)有較大比例住宅等物管業(yè)務(wù)需交給體系內(nèi)的華發(fā)物業(yè)管理。

參會(huì)投資者指出：“地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的土地儲(chǔ)備及銷(xiāo)售情況，一定程度代表著華發(fā)物業(yè)未來(lái)的業(yè)績(jī)走向�！�

翻看華發(fā)物業(yè)歷年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，還有一項(xiàng)數(shù)據(jù)在修復(fù)。

2023財(cái)年，該公司資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步降至76.32%，較上年同期減少23個(gè)百分點(diǎn)。由于2022財(cái)年以前呈現(xiàn)凈流動(dòng)負(fù)債的情況，達(dá)不到可以進(jìn)行分紅的條件，至今尚未宣派過(guò)股息。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)向好，負(fù)債壓力減輕的華發(fā)物業(yè)，有望開(kāi)啟首次分紅派息動(dòng)作。

投資者轉(zhuǎn)述財(cái)務(wù)總監(jiān)羅彬的表述，華發(fā)物業(yè)凈流動(dòng)負(fù)債問(wèn)題已經(jīng)完全解決，并且凈資產(chǎn)保持比較快速的增長(zhǎng)。分紅派息計(jì)劃其實(shí)已經(jīng)具備條件，可以實(shí)行。

羅彬指出：“未來(lái)公司會(huì)根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的表現(xiàn)、拓展及并購(gòu)計(jì)劃以及市場(chǎng)生產(chǎn)需求，會(huì)把分紅派息提到具體問(wèn)題和日程上來(lái)，充分考慮給投資者比較合理或者說(shuō)滿(mǎn)意的回報(bào)�！�

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