觀點網(wǎng) 11月17日，金融監(jiān)管部門召開金融機(jī)構(gòu)座談會，會上討論了多項房地產(chǎn)金融放松政策，提出一視同仁滿足不同房企合理融資需求，對正常經(jīng)營的房企不惜貸、抽貸、斷貸，繼續(xù)用好第二支箭支持民營房企發(fā)債融資。

此后媒體披露了更多會議細(xì)節(jié)，最受關(guān)注的是“三個不低于”指標(biāo)要求，具體包括：各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

由金融監(jiān)管部門出面設(shè)置對房企的硬性貸款指標(biāo)，在過往的指導(dǎo)性政策中都較為罕見。去年底以來，包括“金融16條”、三支箭以及調(diào)降首付比、房貸利率等政策相繼落地，但房地產(chǎn)投資及銷售依舊在下滑，房企違約案例繼續(xù)增加，市場呼吁更強(qiáng)有力的政策出臺。

會議還對擬修改開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸、個人住房貸款辦法有所規(guī)劃，并擬增設(shè)房企白名單，或?qū)⑸婕?0余家國有、民營房企。至11月23日，資本市場消息稱，金融監(jiān)管部門據(jù)悉考慮允許銀行首次向房企提供無抵押的流動資金貸款。

這顯示出監(jiān)管層應(yīng)對措施相較于過往的不同：集中于優(yōu)化國有銀行貸款這一政策工具的使用，并強(qiáng)力推動貸款流向壓力最大的非國有企業(yè)。

非國有房企流動性緊張已是普遍現(xiàn)象，誠如頭部企業(yè)萬科，在11月初也需要國資大股東站臺并提供資產(chǎn)受讓、認(rèn)購債券等方式注入流動性。此前財新報道指，金融端如今面對房企的重要準(zhǔn)則是“所有制信仰”，只按所有制結(jié)構(gòu)差異來判斷信用優(yōu)劣。

而最新的政策傳出后，外界寄望于它能成為融化堅冰的陽光，銀行貸款是房企最重要的融資渠道，解決資金供給問題就能有效降低企業(yè)違約風(fēng)險，并修復(fù)行業(yè)信心。只是在靴子正式落地之前，部分從業(yè)人士仍感受到不確定性。

白名單房企

金融機(jī)構(gòu)座談會向外界傳遞了積極的信號，11月20日、21日及23日，房地產(chǎn)股票及債券重新受到了追捧。一家機(jī)構(gòu)在11月21日召開的投資者會議上，也將最新的政策解讀為地產(chǎn)信用的“分水嶺”。

但監(jiān)管部門并不是慷慨支持所有房企。

據(jù)11月22日相關(guān)報道，一份包含50家國有和民營房企在內(nèi)的白名單正處于起草階段，以引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對房企在信貸、債權(quán)和股權(quán)融資方面的支持。除了萬科、龍湖、新城、金地等幾家尚未違約房企，碧桂園、遠(yuǎn)洋、旭輝等已違約房企也會在名單內(nèi)。

觀點新媒體試圖就上述白名單消息向不同所有制的房企求證，多家企業(yè)均回應(yīng)，目前仍未接獲相關(guān)通知。

其中，一位國有房企人士表示，“三個不低于”和房企白名單的政策更側(cè)重對民企的支持，國央企融資渠道本來就是通暢的。出險房企的人士則表示，希望公司能納入白名單之中。

對于監(jiān)管部門而言，向正常經(jīng)營的房企提供流動性支持并不意外。近段時間包括金地、萬科等遭遇股債雙殺及融資困難等挑戰(zhàn)，本身已是風(fēng)險從民企向混改企業(yè)蔓延的跡象，因此需要及時制定措施防止情況惡化。

至于支持已出現(xiàn)債務(wù)違約的部分房企融資，則是在防止新增違約的基礎(chǔ)上化解存量債問題。由于流動性壓力加大，包括碧桂園、旭輝、中駿等房企均已進(jìn)入違約行列，而這批房企仍有相當(dāng)規(guī)模的未交付項目，同樣牽涉到民生問題。

根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2023年前十月銷售排行，百強(qiáng)房企期內(nèi)共計實現(xiàn)權(quán)益銷售3.41萬億元，全口徑銷售4.93萬億元，其中前五十強(qiáng)占比分別達(dá)86.80%、86.52%，前二十強(qiáng)分別占比65.10%、65.52%。

違約角度看，五十強(qiáng)房企除了邦泰、大華兩家未上市公司難以獲悉債務(wù)情況，48家房企當(dāng)中有1/4已構(gòu)成實質(zhì)違約，并均為民營及混改企業(yè)；剩余36家尚未出險房企，僅有2家混改企業(yè)（萬科、金地），以及龍湖、濱江、新城、美的、卓越、雅居樂等11家民企。

而在過往高杠桿發(fā)展模式下，僅看五十強(qiáng)當(dāng)中債務(wù)違約的民營房企，截至2023年6月底它們所承擔(dān)的有息負(fù)債總額就達(dá)到了1.59萬億元（陽光城已于年內(nèi)被終止上市，因此計算2022年底數(shù)據(jù)），其中融創(chuàng)、碧桂園、綠地的有息負(fù)債分別在3404億元、2518億元及2262億元左右。

華南某民營房企人士對觀點新媒體表達(dá)看法稱，如果監(jiān)管層要擬定白名單房企，那應(yīng)該要涵蓋部分違約的房企。他認(rèn)為，前五十強(qiáng)房企也僅剩10余家非國有房企未出險，若名單上大多數(shù)都是國央企，政策的作用就大幅削弱。

另一位機(jī)構(gòu)投資者則提及，此前萬科、金地已存在流動性壓力，11月21日大連萬達(dá)商管也宣布對一筆6億美元的票據(jù)調(diào)整還款計劃。這些現(xiàn)象已經(jīng)引起監(jiān)管部門重視，政策因此要“急轉(zhuǎn)彎”，否則整個行業(yè)都將面臨風(fēng)險。

上述投資者預(yù)計，大約有10家已違約的房企會被列入白名單，包括融創(chuàng)、碧桂園、旭輝等。該人士所列舉的3家房企，在近一段內(nèi)都取得了境內(nèi)外部分債務(wù)重組或展期的進(jìn)展，融創(chuàng)還于11月21日宣布上海亞龍項目獲得華融提供的不超34.8億元借款。

根據(jù)資本市場消息，對于部分已出險的房企，監(jiān)管部門考慮設(shè)立主銀行負(fù)責(zé)機(jī)制，即由一家銀行牽頭，協(xié)調(diào)主要債權(quán)銀行，討論并制定針對該房企的金融支持方案。

盡管受訪的房企及投資者都認(rèn)可，“三個不低于”、白名單等政策表述相比去年的政策更具強(qiáng)制性，但部分人士仍對政策落實到何種程度表達(dá)了不確定性。

這側(cè)面反映了去年以來出臺政策執(zhí)行效力有所不足的問題。比如在“金融16條”、三支箭等政策出臺后，去年11月下旬至12月初，多家銀行密集與房企簽訂總對總戰(zhàn)略合作，相關(guān)統(tǒng)計稱，這些授信額總計逾3.2萬億元。碧桂園當(dāng)時獲得了逾3000億元綜合授信，最終卻于今年下半年爆雷。

另據(jù)金地發(fā)布的業(yè)績報告，截至2023年6月底公司獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額2532億元，其中已使用銀行授信總額930億元，較去年底僅增加16億元。該公司進(jìn)入下半年也開始感受到了流動性的壓力。

銀行角色

相比于尚未確認(rèn)的白名單，“三個不低于”實際上更受關(guān)注，市場的解讀也更為豐富。

中信證券在研報中對“三個不低于”與一年前的“金融16條”、三支箭政策進(jìn)行對比，指出設(shè)置同業(yè)對比指標(biāo)以及不同所有制房企的貸款指標(biāo)是本次政策的一大特點，政策執(zhí)行方式也從政策引導(dǎo)性指導(dǎo)意見調(diào)整為強(qiáng)制性指標(biāo)。

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道，比如截至今年6月底，金地有息負(fù)債1095.85億元，其中銀行借款占比70.84%；萬科的占比稍低，截至9月底有息負(fù)債3230億元當(dāng)中，銀行借款占比61.40%。因此新政若能實質(zhì)落地，毫無疑問有利于解決房企嚴(yán)峻的資金問題。

房企獲取銀行貸款的方式包括開發(fā)貸、并購貸、經(jīng)營性物業(yè)貸等，其中開發(fā)貸是主要的方式，因而觀察銀行扮演的角色還需回歸到項目開發(fā)流程的探討上。

房地產(chǎn)項目開發(fā)主要包括拿地階段、建設(shè)開發(fā)階段，拿地階段的資金來源主要涉及自有資金、前融產(chǎn)品；建設(shè)開發(fā)階段，前期項目符合“432”條件后獲取開發(fā)貸，開發(fā)貸在籌資額中占比最大，達(dá)到預(yù)售條件后利用預(yù)售回款償還前期貸款和支付工程款。

在房地產(chǎn)行業(yè)景氣時期，若籌資工作做得好，企業(yè)在一個項目投入本金可能僅有10%。而2018年及2019年，前融產(chǎn)品受到“穿透式監(jiān)管”，房企的前期開發(fā)資金也逐漸回歸到自有資金（也可通過合作拿地降低投入）及銀行開發(fā)貸為主的結(jié)構(gòu)。

從行業(yè)整體來看，房地產(chǎn)自籌資金占比基本在32%-35%之間，國內(nèi)貸款占比在11%-15%，這部分貸款大部分為銀行提供的開發(fā)貸；2021年以來行業(yè)明顯下行，自籌資金及國內(nèi)貸款均出現(xiàn)了增速為負(fù)的情況，只不過國內(nèi)貸款同比增速在今年從低位回升，自籌資金則跌幅擴(kuò)大。

這主要由于2022年下半年“金融16條”政策出臺，提出增加對房企信貸投放，并鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，對相關(guān)金融機(jī)構(gòu)及人員提供“盡職免責(zé)”條款等。去年9-11月，國內(nèi)開發(fā)貸累計新增1700億元，同比多增2000億元。

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局發(fā)布，觀點指數(shù)整理

央行披露的數(shù)據(jù)也顯示，2022年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額仍是同比負(fù)增速（-0.2%），至三季末、四季末增幅則分別回升至2.2%、3.7%；今年三季末開發(fā)貸款余額13.17萬億元，同比增速4%，但仍不及2021年6%-10%的增長水平。

市場對此較為認(rèn)同的兩個原因是，一方面受流動性緊張影響，房企新增土地投資減少，由此拖累了開工面積，銀行缺少足夠的新建項目投放開發(fā)貸；另一方面，非國有房企總體信用背書較弱，違約風(fēng)險及銷售風(fēng)險都更大，出于降低兩方面風(fēng)險的考量，銀行會傾向于和優(yōu)質(zhì)房企合作。

這帶來的直接后果是，爆露風(fēng)險的企業(yè)無法繼續(xù)獲得貸款量，銀行扎堆給國央企為主的優(yōu)質(zhì)房企提供貸款，后者貸款利率出現(xiàn)明顯下降。以萬科為例，截至今年6月底，其銀行貸款融資余額從年初的1903.66億元提高至2004.59億元，最低融資成本則從3.00%降至2.88%。

華南某民營房企人士表示，其所在的企業(yè)總體保持較穩(wěn)定的銀行貸款，只有個別銀行會出于風(fēng)控的考慮，在貸款到期后不續(xù)貸。他同時提及，爆雷的企業(yè)基本沒有希望再獲得貸款，銀行會轉(zhuǎn)向放貸給那些正常經(jīng)營的企業(yè)。

還有部分謹(jǐn)慎的銀行則采取極端措施。去年8月龍湖遭遇破產(chǎn)謠言和機(jī)構(gòu)做空后不久，某銀行選擇對其抽貸，類似這樣的情況已體現(xiàn)出金融機(jī)構(gòu)對風(fēng)險的抵觸，并不利于非國有企業(yè)防范化解風(fēng)險。

如今在監(jiān)管部門發(fā)聲后，廣發(fā)證券則表示，“三個不低于”第一條是要求各家銀行房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行平均水平，這條將利好行業(yè)整體。今年上半年銀行業(yè)地產(chǎn)貸款同比增速0.5%，中小銀行若要滿足整體增速條件將會釋放約3036億元的增量授信；而前三季度行業(yè)整體地產(chǎn)信貸投放余額僅增長300億元，此舉將會大幅改善行業(yè)信貸環(huán)境。

同時據(jù)該券商披露，前三季度國央企房企有息負(fù)債規(guī)�；�本持平，而非國有企業(yè)同比下降4%，且這種分化已持續(xù)了3年。最新規(guī)則要求，非國有企業(yè)信貸增速與行業(yè)整體貸款增速一致，則對于非國有企業(yè)信貸支持力度將會大幅上升。特別是對尚未違約的企業(yè)，通過調(diào)整開發(fā)及經(jīng)營貸抵押率等方式，提高信用額度。

需求仍是核心

“三個不低于”的第三條要求，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。在中信證券看來，這條措施指向供給端非國有房企困境，在需求端為消費(fèi)者穩(wěn)定未來預(yù)期，帶動非國有房企信心以及經(jīng)營狀況的長期好轉(zhuǎn)。

萬科董事局主席郁亮在11月初也提及，目前還存在的難點是“想買”的問題，就是恢復(fù)消費(fèi)者的信心。“一個總是出問題的行業(yè)，消費(fèi)者信心很難鞏固，保持行業(yè)穩(wěn)定需要市場各方共同努力�！�

與開發(fā)貸余額類似，國內(nèi)的個人住房貸款余額增速整體也出現(xiàn)了下滑。而且即便去年中央及地方政府持續(xù)釋放支持剛需和改善性需求，以及今年調(diào)降首付比、房貸利率等政策落地，這種情況仍未得到改善。截至三季末，個人住房貸款余額38.42萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低2.4個點。

在房地產(chǎn)資金中，處于前期開發(fā)階段的自籌資金、國內(nèi)貸款分別占比約32%-35%、11%-15%；預(yù)售開發(fā)階段中，定金及預(yù)收款占比約33%-37%，個人按揭貸款約14%-17%，合計占比在50%上下。可見一旦開發(fā)貸斷供，以及預(yù)售款項減少，房企將面臨何等嚴(yán)峻的資金壓力。

數(shù)據(jù)來源：央行發(fā)布，觀點指數(shù)整理

盡管銀行收緊放貸的行為會被外界質(zhì)疑“雨天收傘”，但對于銀行而言這或許只是嚴(yán)格執(zhí)行風(fēng)險評估體系的必要做法。

在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)困難后，各大銀行都有意識加大清收化解力度，即便如此，上半年國有大行諸如工行、建行、農(nóng)行、交行都出現(xiàn)了房地產(chǎn)不良貸款率上升的苗頭。其中工商銀行房地產(chǎn)不良貸款率達(dá)6.68%，較上年末提高0.54個點。

在此情況下若對非國有房企尤其是出險的房企及購買其項目的購房者提供支持，銀行等金融機(jī)構(gòu)需要極大的勇氣�；�于這樣的考慮，外界會認(rèn)為“三個不低于”要達(dá)成目標(biāo)或許具有一定挑戰(zhàn)性。一位國有房企人士認(rèn)為，實操層面銀行應(yīng)“適當(dāng)放寬”尺度。

但“三個不低于”等政策出臺，已代表監(jiān)管部門向房地產(chǎn)提供強(qiáng)有力的援助，行業(yè)面臨風(fēng)險之大由此可見一番。

在10月中旬，惠譽(yù)將對全國全年新房銷售的預(yù)測從0%-5%的降幅上調(diào)至10%-15%，其中將萬科2023年合同銷售的預(yù)期從2%降幅下調(diào)到10%降幅至3750億元，并認(rèn)為低于預(yù)期的銷售額將對現(xiàn)金流生成能力造成不利影響。

這反映市場對于房地產(chǎn)銷售仍存在顧慮，相比于融資端向不同所有制房企一視同仁滿足合理融資需求，銷售市場的提振才更能解決問題。

而據(jù)統(tǒng)計局披露，前十月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%；房地產(chǎn)新開工面積7.92億平方米，同比下降23.2%。房地產(chǎn)銷售額則為9.72萬億元，同比下降4.9%，增速較前九月繼續(xù)下降0.3個點；截至10月末，商品房待售面積6.49億平方米，同比增長18.1%。

接受觀點新媒體采訪的房企人士表示，監(jiān)管部門的新政所提供幫助有限，市場好才是真的好。經(jīng)營性現(xiàn)金流才是房企最重要的資金來源，銷售不暢將會影響后續(xù)的投資及償債工作。

11月22日晚間，深圳宣布自11月23日起調(diào)整二套房最低首付款比例，由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%；同時取消實際成交總價低于750萬元的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。深圳也是繼廣州之后，第二個降低首付的一線城市，外界由此重新期待著房地產(chǎn)政策繼續(xù)松動的時期到來。

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