觀點(diǎn)網(wǎng) 10月末，各大A股上市公司陸續(xù)披露三季度業(yè)績(jī)情況。

新城控股于10月27日披露，第三季度，錄得營(yíng)業(yè)收入295.11億元，同比增長(zhǎng)55.72%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.99億元，同比減少41.32%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)1.07億元，同比減少68.1%。

新城控股于公告中說(shuō)明，營(yíng)收增加是因期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目交付收入較去年同期增加，凈利潤(rùn)下滑幅度大則是因?yàn)橛?jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備較去年同期增加。

前三季度，新城控股累計(jì)營(yíng)業(yè)收入712.8億元，同比增長(zhǎng)15.43%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)24.78億元，同比減少26.01%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)20.44億元，同比減少29.42%。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，新城控股董事會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的議案》，同意前三季度計(jì)提各類(lèi)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計(jì)19.72億元，其中：計(jì)提壞賬準(zhǔn)備合計(jì)1.67億元、計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)18.05億元。本次計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備減少1-9 月歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.95億元。

定增金額下調(diào)

目前來(lái)看，不見(jiàn)好轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售和捉襟見(jiàn)肘的資金是新城面臨的兩大難題。

今年1-9月，新城控股累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約601.93億元，比上年同期下降35.88%；累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約753.34萬(wàn)平方米，比上年同期下降20.88%。從區(qū)域來(lái)看，江蘇、山東、湖北為貢獻(xiàn)前三省份。

前三季度，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為81.31億元（即含稅租金收入），出租物業(yè)數(shù)量有158個(gè)，總建筑面積1473.16萬(wàn)平米，可供出租面積為893.28萬(wàn)平米，出租率為96.04%。而在上年同期，新城控股的商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為71.95億元（即含稅租金收入）。

新城控股亦披露財(cái)務(wù)融資情況：第三季度，新城控股已償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券35.81億元。截至9月30日，公司的合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì)為55.56億元。

在現(xiàn)金流方面，前三季度，新城控股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為87.29億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出為6.16億元，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出131.49億元，現(xiàn)金流凈流出50.36億元。截至三季度末，新城控股現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為165.33億元。

近年來(lái)，新城控股已通過(guò)優(yōu)化裁員、開(kāi)源節(jié)流、處置資產(chǎn)等方式“度過(guò)寒冬”。9月末，母公司新城發(fā)展作價(jià)13.67億元出售星軼影院，此前，新城發(fā)展曾對(duì)上述資產(chǎn)作價(jià)不低于30億元，此次出售較上次價(jià)格縮水54%。

對(duì)于此次資產(chǎn)出售，新城發(fā)展表示，出售事項(xiàng)有利于集團(tuán)增加資本儲(chǔ)備及降低負(fù)債比率。憑借出售事項(xiàng)所得現(xiàn)金資源，該集團(tuán)將考慮可改善其整體流動(dòng)資金的各種途徑，包括但不限于償還貸款、于公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有票據(jù)，或提早償還其他債務(wù)。

對(duì)于目前的新城控股而言，如若能定增成功、以及發(fā)行首批消費(fèi)基建類(lèi)REITs，則對(duì)現(xiàn)金流有很大幫助。

于今年3月，趁證監(jiān)會(huì)放松房企股權(quán)融資東風(fēng)，新城便早早推動(dòng)股權(quán)融資，但半年有余，定增方案一直未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。不久前，新城控股調(diào)整定增方案，將募集資金總額由不超過(guò)80億元調(diào)整為不超過(guò)45億元。與原有方案相比，調(diào)整后的募資金額減少35億元，減少近44%。

調(diào)整之后，新城控股計(jì)劃將31.5億元用于6個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，13.5億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，將進(jìn)一步優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，有效降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。

新城控股并未說(shuō)明調(diào)整方案的原因，但有分析指出，或因?yàn)樾鲁强毓傻倪@一筆定增募資金額過(guò)大。

消費(fèi)REITs“曙光”

定增之外，REITs的發(fā)行也是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。近期，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式落地，華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏金茂購(gòu)物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、嘉實(shí)物美消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金4只產(chǎn)品申報(bào)。

其中，華潤(rùn)以青島萬(wàn)象城作為首發(fā)資產(chǎn)，而萬(wàn)科以杭州西溪印象城作為底層資產(chǎn)，金茂以其首個(gè)覽秀城項(xiàng)目--長(zhǎng)沙金茂覽秀城作為底層資產(chǎn)。

新城策劃發(fā)行REITs已久，2021年，新城就在新交所嘗試發(fā)行REITs，以長(zhǎng)三角區(qū)域和部分二線省會(huì)城市的9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)。

新城持有大量商業(yè)地產(chǎn)，截至今年9月30日，已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量達(dá)到157座，開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量達(dá)207座，進(jìn)駐全國(guó)143個(gè)城市。

如若能跑通這一模式，最顯著的便是能夠回籠資金，改善資產(chǎn)負(fù)債表。董事長(zhǎng)王曉松也曾表示，認(rèn)為新城有資格、有基礎(chǔ)、有準(zhǔn)備迎接它（REITs）的到來(lái)。

于2023年半年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬介紹，公司消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs處于籌劃階段。目前，公司尚在與相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)密切溝通中。公司已開(kāi)業(yè)自持吾悅廣場(chǎng)約130座，后續(xù)將持續(xù)關(guān)注消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的相關(guān)進(jìn)展。

不過(guò)，從現(xiàn)實(shí)操作來(lái)說(shuō)，有希望發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的公司，需要具備較大的底層商業(yè)物業(yè)融資空間，而部分資金壓力大的企業(yè)，已通過(guò)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，或發(fā)行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、CMBS等融資，底層資產(chǎn)形成大量抵押和股權(quán)質(zhì)押。

此前，新城控股管理層介紹，1-8月，以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其它融資約110億元。截至目前，公司已開(kāi)業(yè)未融資吾悅廣場(chǎng)近40座，對(duì)應(yīng)投資性房地產(chǎn)估值約350億元。

有分析人士指出，公募REITs交易架構(gòu)的核心，在于底層資產(chǎn)的真實(shí)出表和出讓，將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，理清存量負(fù)債，并且注銷(xiāo)相關(guān)抵押。另外，還有NOI回報(bào)率，稅費(fèi)等方面的要求。

新城控股管理層曾表示，推進(jìn)商業(yè)REITs在具體操作技術(shù)性環(huán)節(jié)還有包括稅收、重組在內(nèi)的很多問(wèn)題�！皬男鲁堑那闆r來(lái)講相對(duì)比較簡(jiǎn)單，至少重組過(guò)程不會(huì)那么復(fù)雜。”

如若后續(xù)能加入發(fā)行之列，也將能補(bǔ)充公司流動(dòng)資金，緩解現(xiàn)金流壓力，并跑通商業(yè)地產(chǎn)REITs證券化的商業(yè)模式。

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