碧桂園進(jìn)入昆明已有近10年，期間陸續(xù)開發(fā)或參與的樓盤近20個(gè)。保證了碧桂園銷售業(yè)績多年來始終能穩(wěn)坐市場前排。在剛結(jié)束的2022年，碧桂園就以43.46億銷售流量金額，排至昆明房企第三。
但優(yōu)等生也“偏科”，碧桂園在昆明這么些年一門心思做住宅，除了住宅配套底商外，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營涉足甚少，多數(shù)人并不知道碧桂園其實(shí)已經(jīng)悄悄建成了一個(gè)商業(yè)中心，這就是位于北市區(qū)的北城天地，今年6月就要開業(yè)。這是碧桂園在昆明開發(fā)運(yùn)營的第一個(gè)商業(yè)中心項(xiàng)目。
碧桂園北城天地即將在今年6月開業(yè)
碧桂園剛剛進(jìn)入昆明的那幾年，仿佛打開了“貪吃蛇”模式般，一口接一口在昆明接下了十余個(gè)爛尾停工、城改項(xiàng)目。前身為天宇時(shí)代廣場的北城映象也在該份名單中，在碧桂園接盤前，項(xiàng)目停工爛尾許久。
北城天地作為北城映象的配套商業(yè)地塊，就是碧桂園在2018年2月，與項(xiàng)目住宅和科教用地一起打包競得的。
地塊凈用地不大，僅有10.6畝，早在2020年8月便已過規(guī)，制定了建設(shè)1棟5-9層建筑的方案。但與拿地次月便實(shí)現(xiàn)銷售，也早早交付入住的北城映象住宅不同，這個(gè)總建面3萬方的商業(yè)體卻是到最近才建設(shè)完成。
可都快要開業(yè)了，北城天地這個(gè)商業(yè)中心卻一直相當(dāng)?shù)驼{(diào)，基本沒有做什么宣傳推廣，公開信息也幾乎查詢不到。
碧桂園北城天地基本竣工
日前，小編前往現(xiàn)場實(shí)勘，北城天地的建筑主體、立面裝飾和綠化都已完成，由于還未正式開業(yè)，周邊豎著臨時(shí)圍擋，現(xiàn)場已有一些商鋪入場裝修。
與傳統(tǒng)盒子商業(yè)體的建筑外形不同，北城天地采用的是退臺(tái)式階梯造型；疊加以灰白配色墻面加落地窗的立面設(shè)計(jì)。使得項(xiàng)目雖然體量不大，但在周圍超高層中住宅包圍下，還是相當(dāng)有辨識(shí)度的。
據(jù)工作人員介紹，目前北城天地招商工作已接近尾聲。確定引入星巴克、屈臣氏、�？肆λ菇∩�、登康母嬰、蘋果、華為、奈雪以及一些餐飲業(yè)態(tài)，以生活服務(wù)體驗(yàn)品牌為主。
碧桂園于2018年才整合成立了商管公司，起步較晚，旗下有碧樂城、碧樂時(shí)光、碧樂坊、碧樂匯幾個(gè)主要品牌，分別對(duì)應(yīng)城市型一站式購物中心、區(qū)域型商業(yè)街區(qū)以及社區(qū)型購物中心，以北城天地3萬方的體量，定位應(yīng)該屬于區(qū)域型或社區(qū)型商業(yè)。
碧桂園北城映象區(qū)位示意
而即將開業(yè)的北城天地面對(duì)的是北市區(qū)已飽和的商業(yè)競爭市場。
北城天地位于碧桂園北城映象地塊內(nèi)，北京路與鉑金大道交叉口東北側(cè)，周邊住宅小區(qū)密集，但已運(yùn)營和在建的大型購物中心和社區(qū)商業(yè)中心達(dá)7、8個(gè)，項(xiàng)目西側(cè)相距1公里內(nèi)有開業(yè)多年的中匯商業(yè)廣場和嘉年華購物公園，東側(cè)1公里外是前兩年開業(yè)的云南映象城市商業(yè)廣場，稍遠(yuǎn)處還有北辰財(cái)富中心和和諧廣場兩個(gè)大型購物中心。
另外項(xiàng)目附近在建和準(zhǔn)備開業(yè)的商業(yè)中心還有不少，光是計(jì)劃今年開業(yè)的就有旭輝廣場、永和廣場和譽(yù)峰國際萬達(dá)廣場，另外還有俊發(fā)城商業(yè)廣場、龍泉古鎮(zhèn)、昆明湖商業(yè)等在建項(xiàng)目。不管是大型購物中心，還是社區(qū)商業(yè)，北市區(qū)商業(yè)體迅速增多，總體量過剩，由此帶來的運(yùn)營難題將是昆明商業(yè)“新兵”碧桂園首先要想辦法突破的。
昆明商業(yè)運(yùn)營一直都是房企頭疼的問題
昆明商業(yè)中心的運(yùn)營并不容易，除了幾個(gè)有成熟商業(yè)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，多數(shù)房企還是以住宅開發(fā)為主，但昆明很多土地的出讓又綁定了開發(fā)運(yùn)營難度較大的商業(yè)地塊，有的還有較大商業(yè)面積自持的要求，房企想要進(jìn)入就繞不開。比如保利城拾光坊、招商雨花國際商務(wù)中心、萬科甲第花城商業(yè)中心、云湖商業(yè)中心等，都是這種類型的商業(yè)項(xiàng)目。
碧桂園北城天地附近的商業(yè)對(duì)手
對(duì)一些房企來說，商業(yè)地產(chǎn)本就不是強(qiáng)項(xiàng)，加上還有重資產(chǎn)、回本慢的特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)資金鏈絕對(duì)是個(gè)挑戰(zhàn)。所以結(jié)局可想而知，往往都是能躲就躲、能拖則拖。反觀碧桂園，手里的十多個(gè)項(xiàng)目中都是以住宅為主，除了底商外，待建純商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量并不多。
這份輕松，主要得益于碧桂園一開始的布局方式。前文也有提到，碧桂園入昆最開始是以“接盤俠”形象出現(xiàn)。除了少數(shù)樓盤是公開舉牌拿地外，大部分都是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購合作等方式獲得的。
碧桂園獲得的這些項(xiàng)目里，很大一部分都是爛尾、停工樓盤。在項(xiàng)目篩選過程中，碧桂園可以盡量避開那些商業(yè)占比過大的項(xiàng)目。不過，高周轉(zhuǎn)時(shí)期快速獲取項(xiàng)目后，碧桂園最終還是沒能躲開商業(yè)中心的開發(fā)運(yùn)營。
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