對于大部分人來說，購置房產(chǎn)可能是人生當(dāng)中最大的一筆投入，誰都不愿意看到它貶值。尤其到了當(dāng)下，昆明商品住宅均價連續(xù)兩年下降，很多人難免產(chǎn)生觀望情緒。昆明買房選哪里才不會踩坑？答案往下看。
昆明市2022年住宅各板塊成交均價熱點圖
按照克而瑞最新年報數(shù)據(jù)，昆明市去年成交面積排進(jìn)TOP20的熱門板塊中，實現(xiàn)量價雙高的板塊共有8個；量恒價穩(wěn)的板塊共有5個；以價換量的板塊共有6個。單從數(shù)據(jù)說，自然是選擇量價雙高和量恒價穩(wěn)兩種成交表現(xiàn)的板塊最為穩(wěn)妥，但以價換量的板塊也有適合剛需人群的選擇。
量價雙高：度假區(qū)、會展南、泛亞科技、高新、斗南、巫家壩、螺螄灣和雙塔板塊
去年表現(xiàn)量價雙高的板塊，雖然看似分布零散，主城從西北、南到東南區(qū)域都有涉及，但如果按照板塊特點來看，實際只有兩類特征。一是“配套完善”，二是“環(huán)滇資源”。
以“配套完善”為特點的板塊主要是泛亞科技（西北新城）、高新、螺螄灣和雙塔板塊。該類板塊多處于主城區(qū)核心地段，周邊無論是教育、醫(yī)療、商業(yè)還是交通資源，經(jīng)過多年開發(fā)后大部分已經(jīng)完備。成熟的資源成為了板塊內(nèi)住宅項目的價格基石。
萬科城是配套均衡的西北新城代表住宅項目
比如，去年上榜主城熱銷TOP20項目的萬科城（西北新城板塊）、招商雍和府（高新板塊）、義承金川府（高新板塊）、龍湖新希望錦粼天序（雙塔板塊），開盤以來價格表現(xiàn)就十分穩(wěn)定，僅在臨近銷售尾期時做了促銷，而且降幅也不算大。
山海灣8號資源稀缺是會展板塊代表住宅項目
而以“環(huán)滇資源”為特點的板塊指向就更為明確，涉及板塊及項目如萬科500里（會展南）、山海灣8號（會展南）、筑友雙河灣（度假區(qū)）、山海原著（度假區(qū)）、卓越滇池晴翠（斗南）無不憑借難以復(fù)制的地段條件，在各類熱銷榜中強(qiáng)勢霸榜。部分優(yōu)質(zhì)房源幾乎到了開盤即售罄的地步，抗跌能力強(qiáng)悍。
量恒價穩(wěn)：呈貢中心、煙廠和諧、東白沙、茨壩和大漁板塊
這類板塊其實也具備“配套完善”的特點，不過定位主要是剛需為主且板塊內(nèi)項目體量大、競品多，難免會出現(xiàn)降價促銷的情況。但因為有著較好的基礎(chǔ)資源條件，板塊整體房價較為穩(wěn)定，在可接受范圍內(nèi)。
比如煙廠和諧板塊上榜項目美的云璟，配套24班武成小學(xué)，可升入昆八中初中部本部，2022年高層成交均價約15322元/平，基本與2021年開盤時的1.5-1.6萬/平的均價持平；
東白沙板塊中�！ぴ坡淳爬锶ツ昊緵]怎么降價
又比如東白沙板塊上榜的改善項目中海云麓九里和美的順城府，分別位于主城洋房銷售金額榜TOP3、面積榜TOP5和別墅銷售金額榜、面積榜的TOP8。中海云麓九里洋房2022年成交套均價181.5萬元，單價約17601元/平，也與2021年均價基本持平，美的順城府在售均價走勢也基本是這種情況。
以價換量：呈貢經(jīng)開、馬街西、大學(xué)城、滇池、空港和曇華板塊
最后是以價換量的區(qū)域，是不是房價降了就絕對不能碰呢？當(dāng)然也不一定，需要具體情況具體分析。因為無論是量價雙高還是量恒價穩(wěn)的板塊，雖然均價表現(xiàn)穩(wěn)中有升，但也意味著上車門檻不會太低。
如果以價換量的板塊具備較好的發(fā)展前景和配套，價格已經(jīng)降至歷史低位，更重要的是再疊加現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，或者項目開發(fā)商實力雄厚可靠，也不失為一個優(yōu)質(zhì)選項。
馬街西板塊的書香云海成為昆明高性價比典型樓盤
比較典型的板塊和項目是馬街西板塊的書香云海。書香云海前身即融創(chuàng)文旅城二期，剛在去年中完成項目更名及品牌亮相，僅用半年多時間就逆襲成當(dāng)年主城住宅銷售的最大黑馬。至2022年12月31日，以13.6萬方成交面積、16.75億元成為昆明去年住宅銷售榜、金額榜雙料冠軍。
如果與融創(chuàng)文旅城一期2020年4月最后一批高層1.65萬元/平起的均價相比，書香云海目前1.2萬/平的單價確實降了不少。但在國企華發(fā)背書、公辦頂級名校云大附中西山學(xué)校開學(xué)、西客站整體開發(fā)在即的多種強(qiáng)勢背景加持下，卻成了高性價比的最佳代言。
其他以價換量板塊也有不少銷量表現(xiàn)亮眼的樓盤，如經(jīng)開區(qū)黃土坡片區(qū)的新城云樾、呈貢大學(xué)城片區(qū)的光明璟宸、空港片區(qū)的東原啟城等，這幾個板塊均價也就是七、八千的水平，價格逼近成本線，片區(qū)又都頗具發(fā)展?jié)摿�，現(xiàn)在入手也是個好時機(jī)。
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