去年以來昆明房價不斷下滑，均價已經(jīng)從1.5萬下降到1.2萬，累計降幅達到20%，尤其是北市區(qū)、巫家壩、呈貢、經(jīng)開區(qū)、空港區(qū)，房價下滑尤其明顯，北市區(qū)已經(jīng)有多個樓盤跌破萬元，巫家壩的房價雖然仍舊在昆明新房均價之上，但比高峰期也有了明顯下滑。至于房價本來就相對偏低的呈貢、經(jīng)開區(qū)、空港區(qū)，房價平均降幅都超過20%。
和上述區(qū)域相比，同樣是這兩年昆明開發(fā)熱點的西北新城，房價其實相對穩(wěn)定。西北新城龍頭萬科城，今年年中的均價仍舊在1.5萬，近期清盤特價優(yōu)惠房源，也要1.2萬以上。其余幾個樓盤雖然和開盤時相比都有下調(diào)，可是幅度也都不算太大。
為什么西北新城的房價相對比較穩(wěn)定，可能是五華區(qū)存量住宅用地相對最少有關(guān)。因為五華區(qū)的開發(fā)重點就是西北新城，新房主要供應(yīng)區(qū)域也是西北新城。
前段時間，五華區(qū)發(fā)布了2022年第三季度存量住宅用地信息報告，報告顯示，截至2022年9月，五華區(qū)共有存量住宅用地20宗，總面積約1209畝。
所謂存量住宅用地，是指已經(jīng)出讓，但還沒有動工開發(fā)，或者已動工但尚未竣工的土地。不過，在五華區(qū)已動工但未竣工的土地中，尚未開始銷售的土地面積卻只有146畝。這也就是說，截至今年第三季度，加上未開工土地，五華區(qū)尚未開始銷售的存量住宅用地，其實只有704畝，不僅是昆明主城五區(qū)中最少的，比空港經(jīng)濟區(qū)、度假區(qū)和經(jīng)開區(qū)也都要少。
五華區(qū)尚未銷售的存量住宅用地即便按4.0的容積率計算，理論上的可銷售住宅面積也只有180多萬平方米，相當于五華區(qū)一年多的商品房銷售面積，比其他幾個區(qū)少得多。另外，五華區(qū)的存量住宅用地中，未動工土地占比較高，有558畝，而未動工土地并不會立刻同時投入開發(fā)，而是在未來若干年內(nèi)陸續(xù)開工建設(shè)，因此，對市場的有效供應(yīng)也會在若干年內(nèi)陸續(xù)釋放，五華區(qū)今明兩年可實現(xiàn)銷售的存量土地，只有已動工但尚未銷售的146畝，數(shù)量委實不多。
昆明各區(qū)存量住宅用地情況（數(shù)據(jù)截至2022年9月）
我們先來具體看一下五華區(qū)這20宗存量住宅土地都是什么情況：
西北新城一帶存量住宅用地情況
西北新城一帶共有8宗存量住宅用地，分別是碧桂園春城映象的1宗，芙蓉攬峰即中鐵芙蓉1891的2宗，九樾春風(fēng)即東原印1905的3宗，中晟溪城二期即融創(chuàng)君庭云邸的1宗，中南和安花園即中南智在云辰的1宗。
西北新城8宗存量住宅用地情況（數(shù)據(jù)截至2022年9月）
這8宗地里，春城映象和君庭云邸已經(jīng)售罄；芙蓉1891和東原印1905是在售的狀態(tài)，且各自還有地塊尚未動工；而智在云辰則動工沒多久就停工了，一直沒有正式推盤。
當然比較奇怪的是，五華區(qū)的報告中沒有提到義承金川府、萬科城以及三千時光的情況，這三個樓盤目前都還在售，也并沒有開發(fā)完，應(yīng)該都屬于已動工未竣工的狀態(tài)。
五華區(qū)一環(huán)與二環(huán)間市中心一帶存量住宅用地情況
五華區(qū)一環(huán)與二環(huán)間共有5宗存量住宅用地，分別是旅泰荷樾即金科泰璽云麓書院、碧桂園龍騰世家、翠湖印象即碧桂園翠湖云頂、融翠府即義承棕樹營城改項目、融創(chuàng)春城書院、志遠城市綜合體即大華一二一大街總部基地各1宗。
五華區(qū)市中心5宗存量住宅用地情況（數(shù)據(jù)截至2022年9月）
這5宗地里，云麓書院、龍騰世家和春城書院是在售的狀態(tài)，棕樹營城改和大華一二一大街總部基地項目還沒有動工，但翠湖云頂其實已經(jīng)在開發(fā)，上周末剛剛開盤。
五華區(qū)龍泉路一帶存量住宅用地情況
龍泉路一帶共有4宗存量住宅用地，分別是龍泉俊園、美華璟月灣即美的云璟、崗頭村回遷安置房即建投學(xué)府、龍苑盛景二期各1宗.
五華區(qū)龍泉路一帶4宗存量住宅用地情況（數(shù)據(jù)截至2022年9月）
這4宗地里，龍泉俊園和美的云璟是在售的狀態(tài)，建投學(xué)府在今年10月首次拿證后也已經(jīng)開盤，龍苑盛景二期尚未動工。
五華區(qū)西翥一帶存量住宅用地情況
西翥一帶只有2宗存量住宅用地，上圖的鐘秀花園和香麓花園其實都是保利發(fā)展開發(fā)的春湖國際生態(tài)城項目。
五華區(qū)西翥一帶2宗存量住宅用地情況（數(shù)據(jù)截至2022年9月）
總的看下來，除了西翥片區(qū)之外，五華區(qū)大部分存量住宅項目體量都比較小，而且好多樓盤剩余可售貨包也已經(jīng)不多，目前還未入市的項目只有大華一二一大街總部和棕樹營城改。
在今年6月召開的儲備土地推介會中，五華區(qū)沒有任何住宅用地推介，而在前幾年的土地推介會中，五華區(qū)亮相的住宅用地也并不多。
五華區(qū)上一次出讓的住宅用地還是在2020年12月，中南置業(yè)拿下了西北新城編號為KCWH2018-6、KCWH2018-14-A1的兩宗土地，開發(fā)現(xiàn)在的中南智在云辰，這兩宗土地是在2020年土地推介會上亮相的。
正是由于五華區(qū)這幾年上市供應(yīng)的土地較少，已完成收儲等待供應(yīng)的也不多，造成五華區(qū)存量住宅用地相對較少的局面，如果不是去年來房地產(chǎn)市場形勢較差，昆明市新房銷量銳減，開發(fā)商拿地也不太積極，五華區(qū)可能早就出現(xiàn)新房開發(fā)青黃不接的局面。但即便如此，五華區(qū)目前在售的項目也已不多，而且集中在西北新城，可是西北新城這幾年的銷量擔當萬科城已經(jīng)接近開發(fā)尾聲，中南智在云辰又開發(fā)停頓，中鐵芙蓉1891去年來銷售不太正常，剩余幾個項目的供貨量并不算大，所以西北新城反倒成為目前昆明房價比較穩(wěn)定的區(qū)域。
本來今年9月五華區(qū)要出讓89畝住宅土地，但中能建城發(fā)（原葛洲壩地產(chǎn)）卻出人意料地按兵不動，導(dǎo)致土地流拍，使得五華區(qū)土地供應(yīng)的斷檔時間繼續(xù)延長，好在這塊土地12月12日重新出讓，中能建城發(fā)終于出手拿地，開啟西北新城東片區(qū)開發(fā)序幕。
總的來說，由于受制于發(fā)展空間，五華區(qū)未來多年的開發(fā)重點都將是西北新城，尤其是尚未完全啟動開發(fā)的西北新城東片區(qū)。而西北新城東片的開發(fā)又受制于云冶搬遷進展，根據(jù)計劃，云冶在安寧的新廠將在明年開始建設(shè)，2025年完成搬遷，在此之前，五華區(qū)的住宅開發(fā)存量都不會太多，房價，尤其是西北新城的房價也會比較穩(wěn)定。
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