報告期（2022.9.22-2022.10.20）內(nèi)開業(yè)潮如期而至，9月共開出超50個項目，新增體量超500萬平方米，購物中心業(yè)態(tài)占據(jù)主導(dǎo)地位。
其中，商管企業(yè)開業(yè)項目最多，如華潤萬象生活展現(xiàn)出多產(chǎn)品線打造和運營的能力，開出首個市集型購物中心，但后續(xù)運營需要時間檢驗。
樣本企業(yè)方面，新世界發(fā)展期內(nèi)公布財年報告，雖然受疫情沖擊，但整體表現(xiàn)良好，會員消費貢獻了較大比例的銷售額，當下商業(yè)項目會員運營的效果凸顯。
市場消息方面，印力將接手萬科項目的事件成為期內(nèi)行業(yè)關(guān)注的重點。如若成功，后續(xù)印力在營規(guī)模和影響力將再進一步。
此外，借國慶假期銷售之風(fēng)，樣本企業(yè)通過各類營銷手段實現(xiàn)了銷售額和客流量的雙提升，“有節(jié)借節(jié)，無節(jié)造節(jié)”的營銷方式也愈發(fā)普遍。
開業(yè)潮之下，商業(yè)融合趨勢增強
期內(nèi)，零售商業(yè)的項目供應(yīng)潮如期而至。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，9月全國范圍內(nèi)共開業(yè)53個項目（含購物中心、社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)及奧特萊斯，面積≥2萬平方米），總體量約524萬平方米，平均單體建筑面積約9.9萬平方米，成為今年以來開業(yè)項目數(shù)量及體量最多的月份。
其中，觀點指數(shù)觀察下的樣本企業(yè)共開出39個項目，新增體量約396萬平方米，數(shù)量和體量分別占總體的約73.6%及75.6%。
新開項目城市布局上，一二三線城市均有分布。一線城市中，除廣州外均有項目開業(yè)。其中深圳開業(yè)項目最多，有5個，基本由華潤萬象生活、印力集團及佳兆業(yè)商業(yè)等樣本企業(yè)貢獻。
可以發(fā)現(xiàn)，9月開業(yè)項目數(shù)量較多的企業(yè)主要有新城控股、珠海萬達商管、華潤萬象生活，三者目前在管規(guī)模也在樣本企業(yè)中位居前列。除新城控股外，其他兩者主要以輕資產(chǎn)模式輸出，保持較穩(wěn)定的開業(yè)節(jié)奏。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理
開業(yè)項目產(chǎn)品線上，不同于新城控股吾悅廣場及珠海萬達商管萬達廣場產(chǎn)品線的單一，華潤萬象生活開業(yè)項目涵蓋了萬象匯、萬象天地及萬象食家，顯現(xiàn)出多產(chǎn)品線的優(yōu)勢。
而萬象食家是首個市集型購物中心，該項目屬于非標產(chǎn)品，由存量項目改造而來，前身為華潤筍崗倉儲冷庫項目。
作為市集型購物中心，該項目內(nèi)容和形態(tài)上都呈現(xiàn)市集化。建筑上，采取Mall+街區(qū)結(jié)合方式；業(yè)態(tài)上去傳統(tǒng)主力店，以自營萬象食家市集作為引流店鋪，規(guī)劃有食材供應(yīng)、時令產(chǎn)品特賣、海鮮水產(chǎn)、民間創(chuàng)客概念店、品牌餐廳、手工作坊、配套娛樂等業(yè)態(tài)。室內(nèi)共8層空間，其中地面6層每層都有單獨市集主題，品牌也可以在此定制市集概念店。
這類非標產(chǎn)品的最大特點是差異性強，不會跟周邊項目產(chǎn)生同質(zhì)化問題，但難以作為產(chǎn)品線大范圍推廣，可視為商業(yè)的一種創(chuàng)新嘗試。
業(yè)態(tài)類型上，9月新開業(yè)項目中，購物中心占比最大，其次是奧萊、社區(qū)商業(yè)和街區(qū)商業(yè)。其中，購物中心占比最大，約八成，其余奧萊、街區(qū)商業(yè)及社區(qū)商業(yè)等則占比約兩成。
觀點指數(shù)注意到，現(xiàn)在不少新開業(yè)項目都采取了Mall+街區(qū)的復(fù)合式設(shè)計，兼顧室內(nèi)室外空間，這意味著購物中心項目融入商業(yè)街區(qū)的復(fù)合部分，與此前單純盒子式的項目有一定差異。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理
這種同時引入多元業(yè)態(tài)組合，呈現(xiàn)出較強空間感的方式是目前趨勢之一，具有較強的商業(yè)融合特點。此前單一的Mall或者街區(qū)，形式較為單一，可逛性有限，給消費者帶來的新鮮感也不夠強，而這類復(fù)合型設(shè)計無論在空間亦或是業(yè)態(tài)豐富度上，都有更好表現(xiàn)。
會員消費重要性凸顯，印力接手萬科項目
期內(nèi)，新世界發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)兩家港資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)公布了20212022年度業(yè)績。
新世界年內(nèi)內(nèi)地物業(yè)投資收入達到 20.28億港元，同比上升 9%；投資物業(yè)組合內(nèi)主要項目的整體出租率表現(xiàn)穩(wěn)健，其內(nèi)地零售商業(yè)主要以K11項目為主。
從財報數(shù)據(jù)看，新世界旗下重點K11項目表現(xiàn)情況良好，具體體現(xiàn)為客單價、銷售額及會員消費占比的提升。此外，廣州K11等重點項目在期內(nèi)持續(xù)進行業(yè)態(tài)品牌升級，與眾多國際品牌合作，如 Gucci、Qeelin、CELINE等，提升業(yè)態(tài)品牌優(yōu)勢。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理
值得一提的是，當下企業(yè)對于會員消費愈發(fā)重視，特別是Z時代客群。財報期內(nèi)，新世界旗下的武漢K11、上海K11、天津K11項目會員消費占比分別為40%、60%及40%，也從側(cè)面說明了項目運營中維系會員的重要性。
另一家港資企業(yè)新鴻基地產(chǎn)內(nèi)地零售物業(yè)主要集中于上海、廣州、北京等一線城市，其中上海占據(jù)重要地位。數(shù)據(jù)顯示，在上海持有約三百萬平方呎（約33.3萬平方米）的商場。
這些項目雖然在上半年受疫情影響，但上半個財政年度表現(xiàn)不錯。值得一提的是，報告期內(nèi)其將零售物業(yè)組合擴張到了成都，成都環(huán)貿(mào)ICD項目已于今年5月中開始試營業(yè)。
企業(yè)簽約合作方面，太古地產(chǎn)與陸家嘴簽約了前灘地塊合作意向書，繼續(xù)加碼上海，這也是其位于上海的第三個項目，雙方簽約主要基于此前在前灘太古里的成功合作。
據(jù)規(guī)劃，前灘21號地塊總建筑面積超過60萬平方米，由兩棟超高層辦公樓、四棟超高層住宅以及一個大型商業(yè)組成，為前灘體量最大的商業(yè)。與此同時，北京頤堤港擴建傳來新消息，將分兩階段落成。
以上動作足以說明太古地產(chǎn)對內(nèi)地投資抱有較高積極性，內(nèi)地商業(yè)影響力也在日益加強。
來源：公開資料，觀點指數(shù)整理
此外，商管企業(yè)輕資產(chǎn)項目的獲取步伐也并未停歇。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，以珠海萬達商管、華潤萬象生活、星盛商業(yè)及碧桂園文商旅為代表的企業(yè)繼續(xù)發(fā)展輕資產(chǎn)，其中大部分是存量項目，更考驗商管企業(yè)在規(guī)劃和招商能力上的表現(xiàn)。
期內(nèi)較受關(guān)注的還有印力集團接手萬科商業(yè)項目的消息，涉及商業(yè)項目總數(shù)達到49個，總商業(yè)體量約200萬平方米。
主要包括無錫、南寧、北京、青島、濟南、重慶、貴陽、昆明、西安、烏魯木齊、南昌、徐州、泰州、合肥、沈陽和長春等20余個城市的萬科自主開發(fā)的商業(yè)項目，涵蓋萬科廣場、萬科里以及2049產(chǎn)品線，其中萬科廣場定位為家庭型購物中心，萬科里和2049則對應(yīng)社區(qū)商業(yè)。
這一動作將較大程度上增加印力的商業(yè)規(guī)模，增強在市場上的競爭力。同時，也能實現(xiàn)萬科印力商業(yè)業(yè)務(wù)的統(tǒng)一運營，達到資源集約利用的效果。
截至2022年9月1日，印力集團運營管理項目超120個，遍布全國50多個城市，資產(chǎn)規(guī)模近900億，管理面積近1000萬平方米。
此外萬科財報數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年運營管理的前十大商業(yè)項目中，僅有龍崗萬科廣場為深圳市萬科商業(yè)管理有限公司運營，其它9個商業(yè)項目均為印力集團運營。
國慶期間消費力提升，項目聚焦原創(chuàng)IP營銷
國慶期間，全國商業(yè)消費環(huán)境向好，釋放出較大活力。從重點城市省份商務(wù)部門公布的數(shù)據(jù)來看，零售業(yè)態(tài)的銷售額均實現(xiàn)同比增長，客流也有進一步恢復(fù)。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理
在此背景下，樣本企業(yè)也抓住這次假期進行了相關(guān)營銷，從部分企業(yè)公布的國慶期間銷售業(yè)績來看，取得了不錯的成效。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)披露，觀點指數(shù)整理
樣本企業(yè)中，首創(chuàng)鉅大旗下奧萊項目打破此前銷售紀錄，而旭輝商業(yè)和大悅城控股通過原創(chuàng)節(jié)日IP，疊加國慶假期的消費力，也收獲了不錯的銷售和客流量，部分品牌成為全國或城市銷冠。
在疫情反復(fù)、線下零售商業(yè)普遍承壓的環(huán)境下，借助節(jié)假日進行營銷成為商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)行業(yè)企業(yè)尋求業(yè)績增長的重要手段。從業(yè)績表現(xiàn)來看，能一定程度上拉動企業(yè)項目的銷售。
期內(nèi)，樣本企業(yè)的代表項目也繼續(xù)有新店開業(yè)，從類型上覆蓋了全球首店、區(qū)域首店及城市首店等，業(yè)態(tài)上涵蓋運動、餐飲及潮玩等，契合當下年輕消費者的需求，注重體驗感。
來源：觀點指數(shù)整理
此外，還可以看到場景式業(yè)態(tài)的打造。如凱德集團同新加坡企業(yè)發(fā)展局合作的“Let's Go Jalan Jalan”特色生活方式市集，分別于10月6日至15日、11月14日至23日亮相北外灘來福士和長寧來福士廣場，涵蓋風(fēng)味美食、生活時尚的11家新加坡品牌共同為線上線下消費者打造沉浸式獅城生活體驗。
該次活動的較大特點，是將以往主要在線下進行的市集活動，擴展到了線上商城。市集中的產(chǎn)品可在凱德星商城完成購買，如本次市集的11家新加坡品牌均已入駐，并將長期為消費者提供服務(wù)。
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