5月31日，官渡區(qū)法院同時(shí)裁定受理了兩家企業(yè)的破產(chǎn)申請，一家是昆明鼎杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法院受理其破產(chǎn)重整申請；另一家是大都企業(yè)管理有限公司，法院裁定受理其破產(chǎn)清算申請。
兩家公司雖然在股權(quán)上看似沒有關(guān)系，但實(shí)際上卻是關(guān)聯(lián)企業(yè)，因?yàn)槔ッ鞫艿禺a(chǎn)就是彩云路與珥季路交匯處商業(yè)綜合體大都二期的開發(fā)商，而大都企業(yè)管理公司則負(fù)責(zé)大都二期摩天購物中心的商業(yè)運(yùn)營。當(dāng)年大都二期賣出去的產(chǎn)權(quán)商鋪，就由大都企業(yè)管理公司返租并向業(yè)主支付租金。
盡管是關(guān)聯(lián)企業(yè)，但兩家公司向法院提交的破產(chǎn)申請卻并不一樣，開發(fā)商昆明鼎杰申請進(jìn)行破產(chǎn)重整，而大都企業(yè)管理有限公司則直接申請破產(chǎn)清算。兩家公司的申請都是自己提出的，鼎杰地產(chǎn)申請重整，意味著自己還對挽救項(xiàng)目抱有一線希望，如果能夠招募到重整投資人，大都剩余未售資產(chǎn)還可以繼續(xù)銷售，大都購物中心也可以繼續(xù)運(yùn)營。
但大都企業(yè)管理公司則直接提出清算申請，這對當(dāng)年與大都簽訂了返租合同的投資者來說，無疑是當(dāng)頭一擊，因?yàn)槿绻?a href="http://www.hhclub.cn/house/view-1091.html" target="_blank">大都企業(yè)管理公司被清算，公司也就消失了，以前和業(yè)主簽訂的返租合同自然也就作廢了。
大都二期的開發(fā)商和商業(yè)運(yùn)營公司雙雙申請破產(chǎn)
開業(yè)不久即陷入困境
鼎杰地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目大都實(shí)際上分為一期和二期，一期在彩云路以西珥季路以南，面積比較小，二期正好在彩云路和珥季路的交匯處，占地面積達(dá)88畝，有5棟高層和7層商業(yè)裙樓組成，其中高層主要是寫字樓、公寓和酒店。大都二期的商業(yè)有一部分對外銷售，然后由大都企業(yè)管理有限公司返租后統(tǒng)一招商運(yùn)營。
2016年，被命名為大都摩天購物中心的的大度二期商業(yè)開門營業(yè)，一開始也有過短暫紅火，但因?yàn)橘徫镏行捏w量實(shí)在太大，規(guī)劃上又有許多硬傷，所以招商始終沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，因此從第二年開始，生意就每況愈下，開始就出現(xiàn)拖欠商鋪投資者租金的狀況，2018年后則干脆中斷向投資者支付租金。
在商管公司拖欠返還租金的同時(shí)，開發(fā)商鼎杰地產(chǎn)也資金鏈斷裂，2020年，大都二期大量商業(yè)物業(yè)被法院拍賣，最終流拍。
大都二期曾開設(shè)有昆明第一家激光IMAX影院，但在3年前，電影院也遭拍賣
根據(jù)法院公告，截至2022年9月30日，鼎杰地產(chǎn)的賬面資產(chǎn)有13.16億，而負(fù)債則有19.77億，資產(chǎn)無法覆蓋負(fù)債，所以鼎杰地產(chǎn)自行申請破產(chǎn)重整。就資產(chǎn)負(fù)債比而言，鼎杰地產(chǎn)在昆明近些年申請破產(chǎn)的企業(yè)中并不算很高，這也許正是鼎杰地產(chǎn)認(rèn)為自己還有重整價(jià)值和可行性的主要原因。
鼎杰地產(chǎn)目前的主要資產(chǎn)就是大都一二期尚未售出的2597套房產(chǎn)，評(píng)估價(jià)為8.47億，但這些房產(chǎn)都是商業(yè)性質(zhì)，實(shí)際市場價(jià)值其實(shí)要更低，而且很難變現(xiàn)，所以鼎杰地產(chǎn)招募重整投資人可能非常困難。
申請破產(chǎn)清算的大都企業(yè)管理公司負(fù)債率更高，負(fù)債達(dá)5.26億，是其資產(chǎn)額的10倍多，被清算后大都摩天購物中心眾多投資人不僅無法追回過去五六年拖欠的租金，而且還面臨如果沒有新的商業(yè)管理公司統(tǒng)一運(yùn)營商業(yè)，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)商鋪無法獨(dú)立經(jīng)營的困境。
商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)開發(fā)黑洞
大都的開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重整，甚至將來有可能被清算，是昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的又一失敗案例。算上大都，昆明商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的破產(chǎn)重整案已經(jīng)至少有13例——
奧宸中央廣場、奧宸財(cái)富中心、人民路壹號(hào)廣場、馬街摩爾城、置信廣場、涌鑫哈佛中心、呈貢新都昌廣場、西城時(shí)代西錦里、大都、金恒財(cái)富廣場、中天理想中心、譽(yù)峰國際、大宥城……
商業(yè)體量太大是拖垮大宥城開發(fā)商的重要原因之一
上述破產(chǎn)重整項(xiàng)目中有些雖然也有住宅開發(fā)，但商業(yè)體量都不小，而且正是難以銷售回籠資金的大體量商業(yè)拖累了開發(fā)商，最終走上破產(chǎn)之路。另外，昆明還有好幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然尚未申請破產(chǎn)重整，但恐怕很難避免，比如博欣虹橋國際、巨和齊泰城，等等。俊發(fā)地產(chǎn)也是被春之眼和新螺螄灣兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目拖累得死去活來。
因此，商業(yè)地產(chǎn)正在成為昆明房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)巨大開發(fā)黑洞，開發(fā)商如果不是資金實(shí)力非常雄厚，一旦踏入就會(huì)陷入深淵難以自拔，最后資金耗盡不得不申請破產(chǎn)。盡管個(gè)別項(xiàng)目后來轉(zhuǎn)為重整，但絕大多數(shù)仍在無望掙扎。
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