馬上要進(jìn)入2022年冬季，此時的昆明樓市仍然處在“寒冬”之中。

當(dāng)下購房者最關(guān)注的因素，莫過于房子的安全、性價比和品質(zhì)，可惜的是，市場上能同時具備這三點的樓盤鳳毛麟角。

不過，隨著行業(yè)風(fēng)險不斷出清，已經(jīng)有少數(shù)優(yōu)秀房企率先從行業(yè)寒冬中“突圍”，并開始在產(chǎn)品和市場端發(fā)力。

其中最值得關(guān)注的莫過于粵系房企雅居樂。

之所以值得關(guān)注，因為雅居樂喜歡在核心區(qū)拿地，所以它的樓盤往往地段都不錯。而且為了推動銷售回款，雅居樂近期還在全國啟動了平價入市的營銷策略，這就使得此時雅居樂的樓盤顯得格外物美價廉。

就拿雅居樂昆明代表作中央雅府來說，去年9月中央雅府以1.4萬的價格開盤入市，而當(dāng)時巫家壩板塊2萬以上的樓盤比比皆是，憑借超高的性價比，讓中央雅府從開盤至今都維持著極高的市場熱度。

許多購房者著實對雅居樂的項目很動心，但由于對雅居樂經(jīng)營狀況缺乏了解，又難免舉棋不定。那么此時雅居樂的處境究竟如何呢？雅居樂的房子又到底能不能放心買？

8月份償債超50億，雅居樂已率先突圍

直接說結(jié)論，從雅居樂近期的償債情況和經(jīng)營情況看，客觀判斷至少在未來3年內(nèi)，雅居樂是一家相對安全的房企。

先看雅居樂今年的償債情況：

今年前8個月，雅居樂按時甚至提前還債，守住了企業(yè)信譽(yù)底線。

這其中包括3月贖回5億美元的6.7%優(yōu)先票據(jù)；5月全額償還33.45億港元及6000萬美元的2018年銀團(tuán)貸款余額等。

尤其在進(jìn)入8月份償債高峰后，雅居樂先后四次連續(xù)發(fā)布公告，累計償還超過50億元債務(wù)，且每一筆債務(wù)都是提前償還，對資金的安排有條不紊。

從今年9月份往后，雅居樂債務(wù)壓力大減，據(jù)公開信息顯示，雅居樂下一筆美元優(yōu)先票據(jù)的到期時間要到2025年1月。

也就是說，在接下來的2年多時間里，雅居樂的資金可以更多地用在項目建設(shè)上，同時也能進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，經(jīng)營進(jìn)入良性的循環(huán)。

而根據(jù)8月30日公布的半年報數(shù)據(jù)，雅居樂總借貸金額702億元，較2021年年末下降16.3%；凈負(fù)債比率進(jìn)一步降低至48.3%，較去年底下降2.5個百分點。

再看雅居樂經(jīng)營情況：

根據(jù)雅居樂今年半年報數(shù)據(jù)，雅居樂上半年實現(xiàn)預(yù)售金額達(dá)394.5億元，對應(yīng)預(yù)售建筑面積307萬平方米，受市場下行影響規(guī)模有所下滑。

但規(guī)模收縮換來的是經(jīng)營愈發(fā)穩(wěn)健，上半年雅居樂實現(xiàn)營業(yè)收入為316億元，凈利潤為33.54億元，是為數(shù)不多實現(xiàn)規(guī)模盈利的民營房企之一。

在營收結(jié)構(gòu)方面，雅居樂物業(yè)發(fā)展及多元業(yè)務(wù)分別確認(rèn)收入人民幣237.76億元及78.69億元，收入占比分別為75.1%及24.9%。

其中，多元業(yè)務(wù)的收入占比較去年同期上升8.1個百分點，物業(yè)管理收入較去年同期上升31.7%，持續(xù)為雅居樂提供穩(wěn)健的資金來源。

此外，涉及公司經(jīng)營狀況的多個指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化：上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流43億元，持續(xù)為正；銷售及營銷成本和行政費(fèi)用下降4.5億元，同比下降14.2%。

土地儲備方面，截至2021年年底，雅居樂在84個城市擁有約4737萬平米土地儲備，其中近4成土儲集中在大灣區(qū)、長三角，可供公司3-5年的開發(fā)，“糧草”充足。

交房方面，上半年雅居樂總交付套數(shù)達(dá)2.7萬套，交付面積達(dá)254萬平方米，全國75個在建項目沒有出現(xiàn)任何延期交房情況。

總的來說，雅居樂主業(yè)經(jīng)營日趨穩(wěn)健、多元業(yè)務(wù)后勁蓬勃。在不景氣的大環(huán)境里，還能維持盈利、如期交房、提前還債，種種表現(xiàn)已經(jīng)相當(dāng)亮眼。

結(jié)合企業(yè)債務(wù)、經(jīng)營情況，出于保守和客觀，我們說雅居樂至少3年內(nèi)是穩(wěn)的。既然雅居樂在市場最艱難的時期都扛住了，那么隨著市場好轉(zhuǎn)，3年后的情況也理應(yīng)是繼續(xù)向好。

雅居樂的房子，你可以放心買了！

了解完雅居樂經(jīng)營和債務(wù)狀況后，已經(jīng)可以放下對于安全性的擔(dān)憂，至于雅居樂的性價比和品質(zhì)就更是不用多說，從昆明巫家壩中央雅府項目開盤以來的表現(xiàn)就可見一斑。

憑借超高性價比，中央雅府從開盤以來就一直是巫家壩片區(qū)銷冠，而且即使是在市場冷淡期，項目置業(yè)顧問都很少能閑得下來。

中央雅府營銷中心座位不夠是常態(tài)

這種高性價比首先當(dāng)然是體現(xiàn)在價格上，中央雅府開盤均價1.4萬，此時價格區(qū)間在1.2萬到1.4萬之間，平價入市非常接地氣。

其次，中央雅府的地段也是這個項目得到市場青睞的重要原因，項目與中央公園只隔著一條昌宏西路，步行距離不到500米。

中央雅府區(qū)位示意

更重要的是，現(xiàn)在巫家壩各方面配套兌現(xiàn)速度太慢，導(dǎo)致許多核心區(qū)項目交房以后入住率慘淡，而相比之下中央雅府最大的優(yōu)勢就在于周邊配套成熟，既享現(xiàn)在，又享未來。

以項目為圓心一公里范圍內(nèi)商圈有海樂世界、海樂城、世紀(jì)金源購物中心3個大型商圈，公立學(xué)校有5所之多，同時中央雅府自己的學(xué)校地塊也引進(jìn)了公立公辦云師大附小。

海樂世界

項目規(guī)劃方面，中央雅府擁有市場罕見的48%綠地率，所以社區(qū)內(nèi)部綠化景觀帶面積很大，也有充足的空間規(guī)劃全年齡段娛樂設(shè)施，地塊整體容積率3.56在巫家壩片區(qū)算相對低密。

中央雅府效果圖

產(chǎn)品設(shè)計方面：中央雅府主力在售戶型是115㎡、140㎡和207㎡。

115㎡戶型：3開間朝南，格局方正，采光通風(fēng)良好，動靜分區(qū)合理，而且主臥是套房設(shè)計，在這個面積段比較難得。

中央雅府115㎡戶型

140㎡戶型：南北雙陽臺，贈送三飄窗，室內(nèi)通透性和采光俱佳，更大的亮點在于空間靈活多變，可以改造成標(biāo)準(zhǔn)四房或者大尺度三房。

中央雅府140㎡戶型

207㎡大平層戶型：電梯獨立入戶，3面采光，南北通透，北側(cè)直面中央公園景觀�？倢痈�25層，一層架空，總共僅48套稀缺房源。在房齡產(chǎn)品都相對陳舊的世紀(jì)城、海倫國際一帶，200㎡以上大平層只此一家。

中央雅府207㎡樣板間

施工進(jìn)度方面，項目工程進(jìn)展是比較快的，目前1棟、11棟、12棟已經(jīng)封頂，剛?cè)胧械?棟和10棟也會在本月內(nèi)封頂，13棟下個月也將封頂。

中央雅府部分樓棟已封頂

而中央雅府的交房時間是明年12月底，工期非常充裕，以現(xiàn)在的施工進(jìn)度和雅居樂集團(tuán)層面穩(wěn)健的資金狀況看，按時交房不成問題。

目前中央雅府主力在售樓棟是9號和11號樓，兩棟樓20層以上都能直面中央公園景觀。而接下來在國慶期間，中央雅府還準(zhǔn)備加推13號樓的115和160㎡戶型，感興趣的購房者不妨趁國慶長假前往售樓部一探究竟。

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