深圳市規(guī)劃和自然資源工作會議公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年深圳建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃規(guī)模與2021年相比小幅上升，而居住用地供應(yīng)規(guī)模同比持平，將供應(yīng)3.65平方公里。
網(wǎng)簽方面，多重沖擊之下，深圳一二手住宅交易跌至冰點(diǎn)，一手住宅網(wǎng)簽低于2000套，普通商品住房供應(yīng)掛零，二手住宅網(wǎng)簽低于1000套。
此外，二手商品住宅成交價(jià)格仍有下降空間。
2022年計(jì)劃供應(yīng)居住用地3.65平方公里
報(bào)告期內(nèi)，深圳市規(guī)劃和自然資源召開工作會議，全面總結(jié)了2021年度全市規(guī)劃和自然資源工作，部署了2022年重點(diǎn)工作。
2021年深圳全年供應(yīng)建設(shè)用地14.58平方公里，超額29%完成任務(wù)，同比增長17.9%。其中，居住用地全年供應(yīng)3.69平方公里，完成率102%；全年整備土地18.8平方公里，完成率188%；全年更新供應(yīng)土地3.2平方公里，完成率128%。
2022年深圳通過城市更新計(jì)劃供應(yīng)土地2.5平方公里，計(jì)劃完成土地整備9平方公里，計(jì)劃供應(yīng)土地不少于12平方公里，其中居住用地不低于3.65平方公里。
通過上述數(shù)據(jù)的對比可以看出，2022年深圳建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃規(guī)模與2021年相比小幅上升，而居住用地供應(yīng)規(guī)模同比持平。
具體到土地交易層面，報(bào)告期內(nèi)深圳成交一宗工業(yè)用地和一宗商業(yè)用地，并掛牌一宗普通工業(yè)用地和一宗綜合性用地。
騰訊音樂競得南山區(qū)后海中心區(qū)一宗商業(yè)用地，建筑面積7萬平方米，將建設(shè)手機(jī)媒體等數(shù)字總部。
目前，后海已聚集了阿里巴巴、騰訊、今日頭條、小米、樂信等一眾互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，以及中海油、五礦金融、工商銀行、陽光保險(xiǎn)、中鐵南方、華潤置地等多家行業(yè)巨頭，是中國總部企業(yè)最為密集的區(qū)域之一。
新開工項(xiàng)目集中啟動，年后城更動態(tài)頻繁
2月17日,深圳市2022年第一季度新開工項(xiàng)目集中啟動暨重點(diǎn)項(xiàng)目集中簽約活動舉行,本次新開工項(xiàng)目共245個(gè), 總投資約2354.7億元，項(xiàng)目涵蓋產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會民生、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市更新等領(lǐng)域。
據(jù)了解，深圳天健前海T201-0157宗地、深國際前海19-07-05地塊、深業(yè)光明新湖A641-0030地塊等住宅項(xiàng)目均在啟動項(xiàng)目名單中。
此外，安華工業(yè)區(qū)東區(qū)城市更新、達(dá)叁片區(qū)城市更新、小梅沙片區(qū)城市更新單元二期等項(xiàng)目亦在列。
另一方面，年后深圳城市更新市場活躍、動態(tài)頻繁，報(bào)告期內(nèi)3個(gè)項(xiàng)目發(fā)布了實(shí)施主體公示，另外有1個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施主體出現(xiàn)變動。
根據(jù)廣州粵泰集團(tuán)公告，其控股子公司深圳市大新佳業(yè)投資發(fā)展有限公司、深圳市中浩豐投資發(fā)展有限公司，與世茂房地產(chǎn)簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓暨合作開發(fā)協(xié)議書》被提前解除。
這意味著世茂房地產(chǎn)旗下廈門翎澤將退出深圳賢合舊改項(xiàng)目。
世茂稱，深圳賢合舊改項(xiàng)目未按《合作開發(fā)協(xié)議書》約定的舊改時(shí)間節(jié)點(diǎn)推進(jìn)，因此尋求退出。
據(jù)了解，該項(xiàng)目在世茂介入時(shí)簽約率已過半，目前拆除工作已進(jìn)入尾聲。
償債壓力下，世茂此時(shí)選擇將項(xiàng)目退回予粵泰回籠資金是無奈之舉，但從另一個(gè)角度來看，世茂退出項(xiàng)目的態(tài)度亦顯示出對債務(wù)處理的積極性。
春節(jié)后疫情復(fù)發(fā)，樓市跌入冰點(diǎn)
2月恰逢春節(jié)假期，深圳樓市延續(xù)去年的穩(wěn)定態(tài)勢，假期節(jié)點(diǎn)亦表現(xiàn)平平，同時(shí)，節(jié)后深圳遭遇新一輪疫情擴(kuò)散，對房地產(chǎn)交易產(chǎn)生負(fù)面影響。沖擊之下，深圳一二手住宅交易跌至冰點(diǎn)，普通商品住房供應(yīng)更是被"零封"。
根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，2月深圳新建商品住宅網(wǎng)簽1959套，環(huán)比下降45%；網(wǎng)簽面積20.46萬平方米，環(huán)比下降48%，同比下降38%。網(wǎng)簽面積前三位的區(qū)域依次是光明區(qū)、寶安區(qū)和南山區(qū)。
數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，2月深圳全市新批預(yù)售商品住房項(xiàng)目僅1個(gè)，批售套數(shù)500套，新批供應(yīng)面積3.69萬平方米，均為龍崗區(qū)合正方州雅居的安居型商品房房源。
由于2月深圳普通商品住房新批準(zhǔn)預(yù)售面積掛零，全市新建商品住宅去化周期縮短。
截至2月末，深圳全市新建商品住房庫存面積258.1萬平方米，庫存套數(shù)25135套，去化周期為6.6個(gè)月。
二手房方面，深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，2月深圳二手商品住宅成交再創(chuàng)新低，網(wǎng)簽僅872套，環(huán)比下降44%；網(wǎng)簽面積8.17萬平方米，環(huán)比下降45%，同比下降77%。
另外，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房價(jià)指數(shù)，深圳二手商品住宅成交銷售價(jià)格指數(shù)從2021年5月至2022年1月持續(xù)下跌。
部分有明確出售意愿的房源因長期未能成交而大幅度降價(jià)，掛牌價(jià)格處于較低水平以吸引買家關(guān)注，令市場人氣回升；除此之外，部分二手房掛牌價(jià)格仍然堅(jiān)挺，一二手房價(jià)格倒掛還需要一些調(diào)整的時(shí)間。
增資前海項(xiàng)目，"黑鐵時(shí)代"萬科拓展
日前，根據(jù)深圳國際的披露，萬科發(fā)展向前海商業(yè)公司注資9.15億元的增資款，以獲得前海商業(yè)公司28%股權(quán)。同時(shí)公告透露，深圳國際將與萬科共同開發(fā)深圳前海二期T102-0337及T102-0338宗地。
由于持股比例低于50%，該項(xiàng)目將不會出現(xiàn)在萬科的報(bào)表中，市場認(rèn)為，萬科可能以代建方的身份加入項(xiàng)目。
無獨(dú)有偶，1月21日，深圳市安居建業(yè)投資運(yùn)營有限公司成立，深圳市人才安居集團(tuán)、深圳市特區(qū)建工集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)、萬科企業(yè)股份有限公司分別持股40%、20%、20%、20%。
此舉或是萬科開展安居房代建的前奏。
過去的2021年，萬科在深圳的土拍市場相當(dāng)?shù)驼{(diào)，新增城市更新項(xiàng)目規(guī)模也并不大。
目前來看，相比主動獲取項(xiàng)目，萬科在"黑鐵時(shí)代"的策略似乎更傾向于與國資企業(yè)合作，利用自身的開發(fā)能力發(fā)展"代建"模式。
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