觀點(diǎn)網(wǎng) 大悅城控股的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題曾在2018年之前被投資者時(shí)常關(guān)注，只是隨著2018年H股平臺(tái)大悅城地產(chǎn)注入該公司，這種關(guān)注度逐漸被弱化。

而在重組交易完成近五年后，大悅城主動(dòng)承認(rèn)了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)解決進(jìn)度不及預(yù)期的事實(shí)。

2月2日晚間，大悅城控股公告稱，大股東中糧集團(tuán)向公司出具了《中糧集團(tuán)有限公司關(guān)于延期履行避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相關(guān)承諾的函》，基于對(duì)當(dāng)前實(shí)際情況的審慎分析，擬延期履行部分避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾。公司董事會(huì)已審議通過(guò)該延期事項(xiàng)。

同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾源于2018年，彼時(shí)中糧地產(chǎn)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)中糧集團(tuán)旗下明毅有限公司所持大悅城地產(chǎn)91.34億股。該次重大資產(chǎn)重組交易于2019年2月25日完成，中糧地產(chǎn)由此更名“大悅城控股”。

在2019年3月舉行的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，時(shí)任大悅城地產(chǎn)管理層向包括觀點(diǎn)新媒體在內(nèi)的人士展望，兩個(gè)平臺(tái)整合后，A股平臺(tái)大悅城控股希望能在兩三年內(nèi)達(dá)到千億目標(biāo)。

彼時(shí)大悅城表示，中糧地產(chǎn)改名為大悅城控股，并不是意味著大悅城控股以后不做開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)�！按髳偝瞧放坡涞匾院�，我們才與城市有更多溝通的機(jī)會(huì)�！彼�指出，住宅業(yè)務(wù)同樣是A股平臺(tái)里的一大優(yōu)勢(shì)，必須要做好住宅與商業(yè)之間的平衡。

而為了支持新平臺(tái)的發(fā)展，中糧集團(tuán)就其存在的與大悅城控股、大悅城地產(chǎn)業(yè)務(wù)重疊的公司情況進(jìn)行梳理，并制定了相關(guān)避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)定。

其中主要涉及到幾方面，包括中糧集團(tuán)不再?gòu)氖滦碌牡禺a(chǎn)業(yè)務(wù)，如有新項(xiàng)目便優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給中糧地產(chǎn)；北京名都地產(chǎn)未來(lái)不新增房地產(chǎn)項(xiàng)目，股權(quán)轉(zhuǎn)讓至中糧地產(chǎn)名下；蘇州蘇源公司未來(lái)不新增房地產(chǎn)項(xiàng)目。

此外，中糧集團(tuán)（深圳）有限公司的持有型物業(yè)未來(lái)可能納入深圳城市更新規(guī)劃單元。若未來(lái)相關(guān)物業(yè)納入深圳市城市更新規(guī)劃單元，中糧地產(chǎn)將以獲取實(shí)施主體或合作開(kāi)發(fā)的模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)這批物業(yè)后續(xù)開(kāi)發(fā)的控制。

而若重組完成后三年內(nèi)，深圳中糧持有的物業(yè)未納入深圳市城市更新規(guī)劃單元，在期限屆滿之日起兩年內(nèi)，中糧集團(tuán)會(huì)將這些物業(yè)轉(zhuǎn)讓至中糧地產(chǎn)或其他無(wú)關(guān)聯(lián)第三方。

根據(jù)最新公告，中糧集團(tuán)、北京名都、蘇州蘇源此后都履行了避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的承諾。唯一例外的情況是，盡管中糧集團(tuán)已將深圳中糧委托給大悅城控股經(jīng)營(yíng)管理，但由于相關(guān)物業(yè)遲遲未能納入深圳市城市更新規(guī)劃單元，相關(guān)承諾未能在期限內(nèi)履行完畢。

合一城市更新統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2011-2019年間，大悅城共計(jì)有10個(gè)位于深圳的城市更新項(xiàng)目納入計(jì)劃階段，拆除重建面積約75.39公頃。這些項(xiàng)目絕大部分是工改類(lèi)型，主要是早期中糧集團(tuán)在深圳尤其是寶安一帶儲(chǔ)備的相關(guān)工廠地塊。

深圳城市更新流程可大致分為四個(gè)階段，即申報(bào)城市更新單元計(jì)劃、申報(bào)城市更新單元規(guī)劃、確定實(shí)施主體、建筑物拆遷及取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

其中從推進(jìn)時(shí)長(zhǎng)看，申報(bào)城市更新單元規(guī)劃流程相對(duì)較長(zhǎng)，普遍周期在1-2年之間，更長(zhǎng)需要3年左右；確定實(shí)施主體需要接近1.4年，最后一階段一般也需要1年。這意味著要轉(zhuǎn)化深圳的城市更新項(xiàng)目需要六七年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

對(duì)于大悅城而言，包括天悅壹號(hào)（25區(qū)舊改）、云景國(guó)際（創(chuàng)維舊改）、創(chuàng)芯公園（69區(qū)舊改）、寶安大悅城（25區(qū)舊改）、福田大悅中心（金帝食品廠舊改）等項(xiàng)目，在2023年該公司的披露中，它們已基本完成了舊改轉(zhuǎn)化。

觀點(diǎn)新媒體了解，大悅城控股曾于2020年申報(bào)了4個(gè)城市更新項(xiàng)目，除了上述提及的25區(qū)項(xiàng)目及金帝食品廠項(xiàng)目，還包括寶安長(zhǎng)營(yíng)地塊及全一地塊（合稱固戍項(xiàng)目）、寶安大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目。

而需要指出的是，至今長(zhǎng)營(yíng)地塊及全一地塊仍只停留在城市更新規(guī)劃階段，并未確認(rèn)實(shí)施主體。其中，長(zhǎng)營(yíng)地塊擬更新方向?yàn)槠胀ü�業(yè)用地，全一地塊擬更新方向?yàn)槠胀ü�業(yè)用地+新型產(chǎn)業(yè)用地，更新單元用地面積共計(jì)14.19萬(wàn)平方米。

大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)項(xiàng)目則未進(jìn)入城市更新階段，且沒(méi)有新的消息流出。資料顯示，該項(xiàng)目于2017年12月20日納入城市更新計(jì)劃，更新方向以普通工業(yè)為主，更新單元面積為18.76萬(wàn)平方米，擬拆除范圍用地面積為16.64萬(wàn)平方米。

大悅城控股在最新公告中解釋，盡管中糧集團(tuán)與公司協(xié)同配合、多方面開(kāi)展工作，但由于城市更新受政策、規(guī)劃等多種因素影響，截至目前深圳中糧持有的物業(yè)未能納入深圳城市更新規(guī)劃單元。

因此，中糧集團(tuán)擬延期履行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的承諾，約定若在2027年6月30日之前仍未將相關(guān)物業(yè)納入深圳城市更新規(guī)劃單元，在前述期限屆滿兩年內(nèi)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給大悅城控股或其他無(wú)關(guān)聯(lián)第三方。

就目前而言，大悅城控股面臨的挑戰(zhàn)還包括，如果項(xiàng)目遲遲沒(méi)有進(jìn)展，也會(huì)被剔出深圳城市更新相關(guān)計(jì)劃。大悅城方面并未回應(yīng)觀點(diǎn)新媒體未來(lái)推進(jìn)項(xiàng)目的計(jì)劃等事宜。

據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年3月以來(lái)，深圳共有14個(gè)舊改被公告計(jì)劃失效，其中去年就有9個(gè)項(xiàng)目。另?yè)?jù)合一城市更新披露，截至2023年三季度末，深圳89個(gè)城市更新項(xiàng)目處于計(jì)劃失效期，暫未取得規(guī)劃批復(fù)，或?qū)⒚媾R計(jì)劃清退的風(fēng)險(xiǎn)。

或許出于推進(jìn)困難等原因，大悅城近年來(lái)已逐漸發(fā)展深圳以外的城市更新項(xiàng)目，涉及北京、西安、天津等城市。去年8月，該公司宣布與上海虹口區(qū)政府合作，合作涵蓋城市更新、TOD、綜合體開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域；9月，其便以12億元代價(jià)獲得虹口區(qū)相關(guān)地塊。

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