20多年的酒店翻修要當(dāng)住宅賣(mài) 50萬(wàn)買(mǎi)間27平的房子值不值

近日，昆明一環(huán)內(nèi)交三橋人民東路口有個(gè)“新”盤(pán)悄然開(kāi)賣(mài)，1.6萬(wàn)/平起售，按最小建面27平計(jì)算，全款不到50萬(wàn)就能購(gòu)入。

乍看起來(lái)，市中心地鐵旁不到50萬(wàn)就能買(mǎi)間房，總價(jià)似乎并不高，可是這個(gè)案名為春城名筑的樓盤(pán)，其實(shí)建成已經(jīng)20多年了，都是老房子，原來(lái)是一家酒店，名叫星宮酒店，因?yàn)槲恢镁驮诒本┞泛腿嗣衤方徊婵�，位置不錯(cuò)，許多昆明人都知道這家酒店。

一家老酒店，為什么在建成20多年后突然搖身一變，成了一個(gè)商住樓盤(pán)，要按每平米1.6萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)起住房了呢？

春城名筑在人民東路和北京路交叉口，臨近地鐵交三橋站

根據(jù)云南房網(wǎng)查詢(xún)到的資料，星宮酒店原本由中國(guó)有色金屬工業(yè)昆明公司投資建設(shè)，2012年被云南銅業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收購(gòu)。酒店建設(shè)于1998年，共有22層，1-3層是商鋪，4-22層是酒店和部分住宅與辦公用房，總建筑面積1.3萬(wàn)平米。

2015年，云銅地產(chǎn)為了緩解資金困難，標(biāo)價(jià)1.28億對(duì)外轉(zhuǎn)讓星宮酒店。但此次轉(zhuǎn)讓并不順利，直到2019年云銅仍在掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)�轉(zhuǎn)讓價(jià)格也下降為接近1.27億元。而變身為春城名筑并開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，置業(yè)顧問(wèn)告訴云南房網(wǎng)編輯，星宮酒店其實(shí)是被云銅地產(chǎn)以抵債方式轉(zhuǎn)讓給了現(xiàn)在的所有人，而產(chǎn)權(quán)所有人將酒店重新翻新改造為住宅樓（底層仍舊是商業(yè)），改名為春城名筑公開(kāi)出售。

春城名筑改造前后的外立面效果

云南房網(wǎng)編輯昨日到春城名筑實(shí)地探訪，發(fā)現(xiàn)整棟樓都在改造施工，狹小簡(jiǎn)單而且很難尋找的售樓部倒是已經(jīng)有不少聞?dòng)嵍鴣?lái)的看房者，在小編逗留的近半小時(shí)里，至少有5組客戶(hù)到場(chǎng)咨詢(xún)。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)介紹，春城名筑4-22層為住宅性質(zhì)，總共有145套，建面段在27-95平，采取一戶(hù)一價(jià)，根據(jù)樓層和朝向不同，報(bào)價(jià)在1.6萬(wàn)-2萬(wàn)/平之間，精裝交付，裝標(biāo)約2000元/平（裝修費(fèi)不包含在房?jī)r(jià)當(dāng)中）。

很顯然，其中27平米的戶(hù)型多半就是原來(lái)的酒店客房。這么小面積的住宅，如今在昆明市場(chǎng)上基本絕跡，即便是目前昆明在售的公寓，也很少有30平米以下的戶(hù)型。

因?yàn)榻ㄖ�的建設(shè)年代比較早，電梯配置標(biāo)準(zhǔn)就不太高，整棟樓只有2部電梯，其中4-8層為2梯12戶(hù)，有27平（不通煤氣）、57和70平三種戶(hù)型；9-18層為2梯8戶(hù)，僅有78平戶(hù)型，19-20層為2梯6戶(hù)，有78/95平兩種戶(hù)型；21-22層為2梯4戶(hù)設(shè)計(jì)，均為95平戶(hù)型，公攤約20%。

物業(yè)費(fèi)住宅按照2.3元/平（民水民電）、商業(yè)按照4.5元/平（商水商電）計(jì)算。

對(duì)于這種建成20多年的老房產(chǎn)，許多人都關(guān)心土地使用權(quán)還剩多少年，如果從1998年算起，即便土地使用權(quán)是70年，最多也只剩40多年�？墒谴撼敲�筑的置業(yè)顧問(wèn)卻告訴編輯，其產(chǎn)權(quán)期限要到2084年，算下來(lái)還有60多年。然而云南房網(wǎng)在網(wǎng)絡(luò)上查到的土地登記信息卻顯示，星宮酒店的土地屬于批發(fā)和零售用地，這類(lèi)土地的使用期限按規(guī)定只有40年。

網(wǎng)絡(luò)上公布的原星宮酒店土地面積及土地性質(zhì)

可是即便土地使用年限還早，春城名筑的建筑本身還是年頭不少了，建筑的設(shè)計(jì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套肯定不如現(xiàn)在的新樓盤(pán)，現(xiàn)在定價(jià)1.6萬(wàn)元起，如果加上裝修就要1.8萬(wàn)，并不算便宜。只不過(guò)戶(hù)型比較小，總價(jià)較低。

考慮到當(dāng)年云銅地產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓星宮酒店的價(jià)格，現(xiàn)在的銷(xiāo)售定價(jià)也能理解。因?yàn)?015年云銅對(duì)外掛牌轉(zhuǎn)讓價(jià)是1.28億，2019年的掛牌價(jià)是1.27億，折算下來(lái)差不多每平米1萬(wàn)元。但酒店1-3層以及裙樓的商業(yè)面積就有3364平方米，真正能賣(mài)的只有4-22層差不多1萬(wàn)平米，按1.6萬(wàn)的起價(jià)算貨值大概1.6億。但現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)所有人還得投資翻新改造，起碼電梯得更換，怎么也得花個(gè)上千萬(wàn)。

春城名筑售樓部即在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)一樓處

當(dāng)然這種市中心老房子在地段和周邊配套上無(wú)疑有很大優(yōu)勢(shì)，旁邊就是地鐵2號(hào)線交三橋站，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)就在樓下，附近還有昆明實(shí)驗(yàn)中學(xué)，對(duì)口小學(xué)則是北京路小學(xué)，小學(xué)畢業(yè)后可以直升昆十中。也許正是總價(jià)和配套上的優(yōu)勢(shì)，讓這棟20多歲的老樓悄悄開(kāi)賣(mài)后光顧者不少，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)已經(jīng)成交10多套，也不知是真是假。

春城名筑樓下就是生鮮集市和實(shí)驗(yàn)中學(xué)

春城名筑并不是昆明唯一翻新改造老建筑賣(mài)二手房的項(xiàng)目，去年對(duì)外銷(xiāo)售的和平村壹號(hào)院也是類(lèi)似性質(zhì)。而將老酒店改造后作為房地產(chǎn)項(xiàng)目上市銷(xiāo)售，昆明也不乏先例，比如當(dāng)年?yáng)|風(fēng)西路上小有名氣的香宮酒店，就被改造為公寓項(xiàng)目。穿金路的游龍酒店，也曾有企業(yè)試圖改造為公寓出售，只不過(guò)未能成功。

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