　　■ 都市時(shí)報(bào)全媒體記者徐琳惠余嵐

　　“我買的房子降價(jià)了，能退嗎？交房時(shí)發(fā)現(xiàn)跟買房時(shí)開發(fā)商的承諾不一樣，怎么辦？購買法拍房需要注意什么？……”2022年3·15“昆明樓市品質(zhì)樓盤”評選活動(dòng)期間，都市時(shí)報(bào)·大象房鑒所收到了許多昆明消費(fèi)者的留言，稱買房時(shí)遇到了消費(fèi)陷阱。

　　如何做到消費(fèi)公平，買房不“踩坑”？3月10日12:30，北京盈科（昆明）律師事務(wù)所高級合伙人田玄玄作為特邀嘉賓，來到都市時(shí)報(bào)·大象房鑒所“說房直播間”，在1個(gè)小時(shí)的直播中，與大象房鑒所主理人和眾多網(wǎng)友一起，分享了降低購房風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)。

　　凡是無法落實(shí)、不能寫進(jìn)合同的承諾

　　都不要輕信

　　買房過程中糾紛產(chǎn)生的高發(fā)期，大多集中在購房者接房階段。樣板間、效果圖、宣傳片、售樓部沙盤等宣傳資料，一開始就提高了購房者對未來新家的期待值。但是，很多開發(fā)商都存在夸大其詞宣傳的情況，一些承諾無法在交房時(shí)兌現(xiàn)，業(yè)主會(huì)產(chǎn)生上當(dāng)?shù)母杏X，進(jìn)而對開發(fā)商、樓盤本身產(chǎn)生不信任感。

　　買房時(shí)，置業(yè)顧問的哪些承諾不可輕信？

　　田玄玄認(rèn)為，購房者首先要留意的是：不能向規(guī)劃部門落實(shí)，且不能寫進(jìn)購房合同的承諾，都不要輕信�！氨热�，涉及地鐵、學(xué)校、容積率、綠化率、梯戶比等規(guī)劃內(nèi)容的，購房人可以向規(guī)劃局、住建局、教育局等部門落實(shí)。沙盤做得再漂亮，銷售顧問的說辭再動(dòng)人，凡是落實(shí)不了且不能寫進(jìn)合同里的事項(xiàng)，都不要相信�！�

　　他還表示，購房者可以主動(dòng)詢問沙盤上的水晶體，要求查看分層平面圖，了解樓盤的容積率、綠地率、梯戶比、車位配比等數(shù)據(jù)。

　　購房者應(yīng)主動(dòng)關(guān)注售樓部內(nèi)的

　　“不利因素公示”

　　直播中，主播提到一個(gè)注意事項(xiàng)：購房者在售樓部看房時(shí)，需要留意售樓部內(nèi)的“不利因素公示”。“很多售樓部里都會(huì)公示樓盤、樓棟和個(gè)別戶型的不利因素等內(nèi)容，例如小區(qū)旁邊有加油站、變電站、化糞池、機(jī)動(dòng)車入口等，這些不利因素往往在沙盤上看不到，購房者要主動(dòng)詢問并詳細(xì)了解�！�

　　2022年是樓市發(fā)展的關(guān)鍵年份，也是樓市從數(shù)量比拼到品質(zhì)提升的轉(zhuǎn)換之年。購房者在買房時(shí)也需要掌握一定的專業(yè)知識(shí)，才能在買房時(shí)不會(huì)輕易“踩坑”。大象房鑒所“說房直播間”通過網(wǎng)絡(luò)直播的方式，搭建起各方對樓市和樓盤評頭論足，發(fā)表真知灼見的平臺(tái)，結(jié)合有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)和樓市情報(bào)的主題，主播在直播間里與網(wǎng)友互動(dòng)，進(jìn)行分析和解答，為購房者提供專業(yè)的意見和建議。

　　★直播實(shí)錄

　　說好的“人車分流的闊氣府門”去哪兒了

　　今年年初，呈貢廣電苑業(yè)主向都市時(shí)報(bào)·大象房鑒所反映稱：開發(fā)商涉嫌虛假宣傳，購房時(shí)承諾小區(qū)大門是“人車分流的闊氣府門”，進(jìn)門就是櫻花大道、中央水景觀等。但交房后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)小區(qū)大門只是普通的鐵柵欄門，“人車分流”及其他承諾全都沒有兌現(xiàn)�，F(xiàn)在，廣電苑近400名業(yè)主要求開發(fā)商重修小區(qū)大門，但開發(fā)商遲遲未露面，也不表態(tài)。

　　類似的遭遇，相信許多購房者都經(jīng)歷過，且大多數(shù)結(jié)果都是業(yè)主默默接房，自認(rèn)倒霉。購房者在購房時(shí)都有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？這些風(fēng)險(xiǎn)又該如何規(guī)避呢？記者整理了6種購房者在購房過程中大多數(shù)人都遇到過的“坑”，并由北京盈科（昆明）律師事務(wù)所高級合伙人田玄玄一一解讀其中的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　買房時(shí)置業(yè)顧問的哪些承諾不能信

　　答：不能向規(guī)劃部門落實(shí)且不能寫進(jìn)合同的都不能信。比如，涉及地鐵、學(xué)校、容積率、綠化率、梯戶比等規(guī)劃內(nèi)容的，購房人可以向規(guī)劃局、住建局及教育局等部門落實(shí)。不管沙盤做得多漂亮，銷售顧問的說辭有多動(dòng)人，凡是落實(shí)不了并且不能寫入合同里的事項(xiàng)，都不要相信。

　　“買三房得四房”的房子能不能買

　　答：“買三房得四房”屬于典型的開發(fā)商“偷面積”的房子。“偷面積”的方式主要有三種：搭板改造、私享電梯廳或入戶花園、竣工驗(yàn)收后又改變房屋設(shè)計(jì)。這樣一來，交付的房屋實(shí)得面積可能比合同約定的套內(nèi)面積大。

　　此前，大象房鑒所曾報(bào)道過一事：經(jīng)開區(qū)耀興楓丹白露小區(qū)有業(yè)主買房時(shí)，開發(fā)商曾承諾有贈(zèng)送面積，沒想到業(yè)主入住后卻收到了城管部門要求拆除的紅頭文件�？梢娰徺I“偷面積”的房屋，對業(yè)主來說風(fēng)險(xiǎn)比較大。

　　首先，涉及拆除和改造的“偷面積”行為是違法的，可能無法通過竣工驗(yàn)收備案，開發(fā)商也就無法按期交房，甚至無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。搭板“偷面積”的話還涉及違法，后期可能會(huì)被城管部門強(qiáng)制拆除。

　　另外，開發(fā)商一般會(huì)要求業(yè)主簽署“同意改造聲明”之類的免責(zé)文件，購房者解除合同有難度。如果業(yè)主向住建局舉報(bào)，又可能影響自己的權(quán)益，導(dǎo)致兩難的局面。

　　看房時(shí)要注意哪些問題

　　答：1.不利因素公示，根據(jù)住建局的要求，開發(fā)商會(huì)在售樓部對于不利因素進(jìn)行公示，例如小區(qū)旁邊有加油站、變電站、化糞池、機(jī)動(dòng)車入口等等，這些不利因素往往是在沙盤上看不到的，買房時(shí)要主動(dòng)詢問并詳細(xì)了解。

　　2. 注意沙盤上的水晶體，這個(gè)水晶體代表已經(jīng)售出或是已規(guī)劃但尚未建設(shè)的樓棟，它的實(shí)際高度、與在售樓棟的間距都有可能影響所購房屋的采光和通風(fēng)。也有購房者會(huì)把水晶體當(dāng)作“沒有建筑”，實(shí)際接房時(shí)卻傻了眼。所以，要對水晶體多加注意。

　　3. 注意分層平面圖，很多的購房者還是習(xí)慣于只看戶型圖，但分層平面圖不僅可以看分戶圖，而且可以知道電梯在哪兒，過道是怎么布局的，哪一個(gè)房間可能被遮擋了。分層平面圖還可以看出房子是否是連廊房，因?yàn)檫B廊房不看實(shí)體房很難發(fā)現(xiàn)。

　　4.看數(shù)據(jù)，容積率、綠地率、梯戶比、車位配比都實(shí)際影響居住體驗(yàn)，這些數(shù)據(jù)也是可以向規(guī)劃部門落實(shí)的。

　　“工程抵款房”等內(nèi)部房源能買嗎

　　答：所謂的“工程抵款房”，其實(shí)大多只是開發(fā)商的促銷說辭。這類房子的購買手續(xù)與正常買房沒有區(qū)別，購房者只需要關(guān)注優(yōu)惠力度，判斷劃不劃算就可以了。

　　真實(shí)的“工程抵款房”銷售模式有兩種：一是房屋已經(jīng)備案到施工企業(yè)名下，已經(jīng)做了網(wǎng)簽，購房者購買只能以交易二手房的方式進(jìn)行，這就可能涉及二手房的稅費(fèi)問題；二是可與開發(fā)商直接簽合同，但通常需要購房者一次性付款。

　　需要注意的是，如果抵款房的價(jià)格低于市場價(jià)太多，說明施工方或開發(fā)商在甩賣資產(chǎn)，樓盤有爛尾風(fēng)險(xiǎn)，購房者需要更加慎重。

　　購買“法拍房”要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)

　　答：無論是剛需還是投資，購買“法拍房”的風(fēng)險(xiǎn)比一般的買房更大。購房者可以采取以下四個(gè)動(dòng)作，盡量降低風(fēng)險(xiǎn)：

　　首先，要認(rèn)真閱讀法院的拍賣公告，根據(jù)公告中披露的信息，有針對性的考慮需重點(diǎn)落實(shí)的事項(xiàng)；

　　其次，現(xiàn)場看房很重要，落實(shí)房屋是否騰退、是否還有人居住、是否存在未了結(jié)的租約，是否有債權(quán)人討債痕跡等，然后與法院溝通清場事宜；

　　第三，去物管公司核實(shí)欠費(fèi)問題，向法院了解清楚物業(yè)費(fèi)由誰承擔(dān)。

　　第四，落實(shí)過戶稅費(fèi)的金額、承擔(dān)主體，避免增加購房成本。

　　買房后，開發(fā)商在短期內(nèi)降價(jià)

　　業(yè)主可以要求退房嗎

　　答：如果開發(fā)商未在購房合同中作出一定時(shí)間內(nèi)不降價(jià)的承諾，一般來說屬于正常的價(jià)格調(diào)整行為，業(yè)主是不能以此為由要求減少購房價(jià)款或退房的。同樣的，房屋市場價(jià)格上漲了，開發(fā)商也不能要求購房人補(bǔ)交購房款或解除合同。

　　但是，《民法典》第一百五十一條規(guī)定，一方利用對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時(shí)顯失公平的，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。也就是說，如果開發(fā)商的降價(jià)行為導(dǎo)致與業(yè)主簽訂的購房合同構(gòu)成“顯失公平”的，業(yè)主有權(quán)解除合同，要求開發(fā)商返還購房款。

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